Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — Eylül 2026
AVLA GAYRİMENKUL · PAZAR RAPORU · EYLÜL 2026
Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — Eylül 2026
Özet: Golden Visa talebi 2026'da yeni bir dengeye oturuyor: €800.000'lik eşik öncesi acele bittiği için başvurular yılın ilk dört ayında −%43 geriledi, ama onaylar +%11 artmayı sürdürdü. Türk yatırımcılar %16 payla Çin'in ardından ikinci en büyük grup olmaya devam ediyor. Daire fiyat artışı ilk çeyrekte +%5,7'ye ılımlanırken (yumuşak iniş), Atina %5,52 brüt kira getirisiyle en yüksek getiriyi sunuyor. İspanya programını kapattı, Malta'nın yatırımla vatandaşlık kolu AB Adalet Divanı'nca iptal edildi — Yunanistan büyük gayrimenkul-GV programları arasında konumunu koruyor. Bu rapor pazarı altı rakamla özetler.
Hazırlayan: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul · Pazar verisi kesimi: 21 Temmuz 2026 · Eylül gündemi güncellemesi: 7 Eylül 2026
EYLÜL GÜNDEMİ · ΔΕΘ 2026 · 6 EYLÜL
00 Ayın gelişmesi: AB dışı alıcılara %15 devir vergisi
Bu raporun pazar verileri Temmuz kesimine aittir; ancak Eylül başında pazarın çerçevesini değiştiren bir gelişme yaşandı. Başbakan Kiryakos Mitsotakis, 6 Eylül 2026'da 90. Selanik Uluslararası Fuarı'nda (ΔΕΘ), AB üyesi olmayan üçüncü ülke vatandaşlarının satın aldığı konutlarda tapu devir vergisinin %3'ten %15'e çıkarılacağını açıkladı. Yürürlük tarihi olarak 1 Ocak 2027 belirtildi. Türk alıcılar bu tanımın içindedir. Aynı konuşmada birinci konut için 2 milyar euro bütçeli "Σπίτι μου 3" programı da duyuruldu. Kanun metni bu raporun yayımlandığı tarihte henüz yayımlanmamıştı; mevcut oturma izni sahiplerinin durumu, şirket üzerinden alımlar ve devam eden işlemlere ilişkin geçiş hükmü dâhil temel sorular açıktır.
İkinci gelişme daha az konuşuldu ama yönü tersine işaret ediyor: Ulusal Konut Politikası Stratejisi 2026–2035, yatırımcının tek mülk yerine portföy edinerek Golden Visa alabilmesine imkân tanıyan yeni bir kategori öneriyor — şartı, mülklerin yalnızca uzun dönem kiraya verilmesi. Bu bir tasarıdır; mülk sayısı, eşik ve asgari kira süresi tanımlanmamıştır. İkisi birlikte okunduğunda mesaj tutarlı: Yunanistan yabancı sermayeyi dışlamıyor, konut arzı üretecek biçimde yönlendiriyor.
Altı rakamla pazar
79.000+ aktif Golden Visa izni; yürürlükteki yatırımcı daimi izni 28.589 (migration.gov.gr, Ocak 2026).
%16 Türk yatırımcı payı — 3.421 lisansla Çin'in (%48) ardından 2. sırada.
+%5,7 daire fiyat artışı (Q1 2026, yıllık); Atina %5,2, Selanik %6,4 (Yunanistan Merkez Bankası).
%5,52 Atina brüt kira getirisi — ankette en yüksek; Yunanistan geneli %4,38 (Global Property Guide, Mayıs 2026).
+%6,9 Merkez Atina kira artışı (yıllık) — ülkedeki en hızlı (Spitogatos, Q1 2026).
+%11 Golden Visa onayı (2026 ilk 4 ay: 3.816); başvurular −%43 gerilerken.
01 Talep normalleşiyor, Türkiye zirvede kalıyor
Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verilerine göre Ocak 2026 itibarıyla yürürlükte 28.589 yatırımcı daimi izni bulunuyor (21.393 ilk verme + 7.196 yenileme); aile üyeleriyle birlikte toplam aktif izin 79.000'i aşıyor. 2026'nın ilk dört ayında yeni başvurular −%43 geriledi — bu düşüş, €800.000'lik yeni eşik yürürlüğe girmeden önceki başvuru dalgasının doğal sönümü. Buna karşın onaylar aynı dönemde 3.429'dan 3.816'ya çıkarak +%11 arttı. Türk yatırımcılar 3.421 lisans ve %16 payla Çin'in (%48) ardından ikinci en büyük grup olmayı sürdürüyor.
Denge notu: başvurudaki düşüş talebin zayıfladığı anlamına gelmiyor; eşik öncesi acele sona erdi ve pazar daha yüksek bütçeli, daha seçici bir yatırımcı profiline oturuyor. Onay ivmesinin sürmesi bunu doğruluyor.
02 Fiyat artışı yumuşak inişte
Yunanistan Merkez Bankası'na göre daire fiyatları 2026'nın ilk çeyreğinde yıllık %5,7 arttı — 2025 ortalaması %8,1 ve 2024'teki %9,1'den belirgin biçimde yavaşladı. Bu bir düşüş değil, sağlıklı bir yumuşak iniş: fiyatlar hâlâ artıyor ama balon riski soğuyor. Bölgesel olarak Selanik %6,4 ile Atina'yı (%5,2) geçti; yeni daireler %6,0, eski daireler %5,5 arttı. Yatırımcı için mesaj net — giriş penceresi hâlâ açık, ama fiyat kaldıracı eskisi kadar agresif değil.
03 Kira getirisi: Atina %5,52, kira ivmesi merkezde
Global Property Guide'ın Mayıs 2026 verisine göre Yunanistan geneli brüt kira getirisi %4,38'e (Haziran 2025: %4,60) hafifçe geriledi; ankette en yüksek getiri %5,52 ile Atina'da. İvme kira tarafında merkeze kaymış durumda: Spitogatos'un Q1 2026 verisinde Merkez Atina kiraları yıllık +%6,9 ile ülkenin en hızlı yükseleni ve kira artık Merkez, Kuzey, Güney Atina ile Pire ve Selanik Belediyesi'nde €10/m²'yi aşıyor. Getiri haritası mahalleye göre keskin değişiyor: Pire ve işçi mahalleleri %5,5–7,5 bandında yüksek getiri sunarken, Vouliagmeni gibi prestij sahil bölgeleri %3,5–4,5 ile düşük getiri–yüksek değer artışı profilinde. Şehir şehir getiri analizi →
04 Vergi ve mevzuat: eşikler netleşti
Üç kademeli eşik netleşti: Attika, Selanik, Miçonos, Santorini ve nüfusu 3.100+ adalarda €800.000; diğer bölgelerde €400.000; €250.000 yalnızca dönüşüm/restorasyon projelerinde (Kanun 5275/2026).
KDV askısı sürüyor: yeni yapıda %24 KDV askısı 31 Aralık 2026'ya uzatıldı — alıcı yalnızca %3,09 devir vergisi öder (Kanun 5246/2025).
Kira vergisinde %25 dilim: 1 Ocak 2026'dan itibaren 12.001–24.000€ dilimi %35 yerine %25 — orta ölçekli kiraya verende vergi avantajı (PwC, 16.02.2026).
Değer artış vergisi askıda: %15 değer artış kazancı vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar uygulanmıyor; kısa vadede satış planlayan için önemli.
Kısa dönem kira yasağı: Golden Visa mülkü Airbnb vb. platformlara açılamaz; ihlal izin iptali ve €50.000 cezayla sonuçlanır. Uzun dönem (6+ ay) kira serbest.
05 Avrupa panoraması: Yunanistan öne çıkıyor
Avrupa'nın yatırımla oturum haritası daralmayı sürdürüyor. İspanya programını 3 Nisan 2025'te konut krizi gerekçesiyle tamamen kapattı (Organik Kanun 1/2025). Malta'nın yatırımla vatandaşlık (CBI) programı 29 Nisan 2025'te AB Adalet Divanı tarafından iptal edildi — mahkeme 'AB vatandaşlığının ticari bir işlem olamayacağına' hükmetti; Malta'nın oturum-GV kolu ise açık kalıyor. Portekiz'de emlak yolu 2023'te kapandı, 5 yılda vatandaşlık hakkı Mart 2026 itibarıyla sürüyor. Mayıs 2026 itibarıyla aktif kalan yedi AB programından biri olan Yunanistan, gayrimenkul üzerinden AB oturumu sunan büyük programlar arasında konumunu koruyor. Golden Visa başvuru rehberi →
Avla görüşü
Ağustos 2026 tablosu, 'acele et yoksa kaçar' döneminin bittiğini ve yerini olgun bir pazara bıraktığını gösteriyor. Türk yatırımcı için üç pratik sonuç: (1) €800.000 eşiği artık kalıcı — Atina merkez ve prestij bölgelerde bütçe planlaması buna göre yapılmalı; (2) fiyat artışı yavaşladığı için 'geç kalırım' baskısı azaldı, doğru mülkü seçmek için zaman var; (3) getiri hâlâ güçlü ama mahalleye göre iki katına kadar değişiyor — bölge seçimi kazancın belirleyicisi. Kısa dönem kira yasağı ve yeni %25'lik kira dilimi ışığında, uzun dönem kiralık + değer artışı odaklı bir portföyü öne çıkarıyoruz.
Kaynaklar: Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı (migration.gov.gr, Ocak 2026); Yunanistan Merkez Bankası konut fiyat endeksi (Q1 2026); Global Property Guide (Mayıs 2026); Spitogatos Asking Price Index (Q1 2026); PwC Tax Summaries Greece (16.02.2026); IMI Daily & Transparency International (2026). Rakamlar yayın tarihindeki en güncel resmî/piyasa verileridir; yatırım kararı öncesi profesyonel danışmanlık alınız.
Yunanistan'da Golden Visa ve doğru bölge seçimi için Avla Gayrimenkul uzmanlarıyla görüşün → avlarealestate.com
Yorumlar