Yunanistan vs Malta Golden Visa 2026: Avrupa Golden Visa Karşılaştırma Matrisi
AVLA GAYRİMENKUL · KARŞILAŞTIRMA · AVRUPA GOLDEN VISA 2026
Yunanistan vs Malta Golden Visa 2026: Avrupa Golden Visa Karşılaştırma Matrisi
Hızlı cevap: Mülkü varlık olarak elde tutmak isteyen Türk yatırımcı için Yunanistan daha verimli; €250.000'den başlayan emlak yatırımı izni sağlıyor ve paranın büyük kısmı tapuda kalıyor. Malta'da (MPRP) daimi oturum ilk günden geliyor, ama yalnız idari ücret ve devlet katkısı €97.000 tutuyor ve geri dönmüyor. Kiralama yolunda 5 yılda geri dönmeyen maliyet en az €169.000.
Hazırlayan: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul · Veri kesimi: 12 Ekim 2026
Bir bakışta: dört rakam
8 açık program: IMI Daily'nin Mart 2026 envanterine göre Avrupa'da yatırımla oturum veren sekiz program açık; bunların yalnız dördünde (Yunanistan, Kıbrıs, Letonya, Malta) doğrudan emlak yolu var.
€375.000: Malta MPRP'de satın alma yolunun asgari konut değeri; kiralama yolunda yıllık kira en az €14.000 (Residency Malta Agency).
€250.000: Yunanistan'da ticari mülkü konuta dönüştürme ya da tescilli yapı restorasyonu yolunun eşiği (Kanun 5100/2024).
34.278: Yunanistan'da Temmuz 2026 sonu itibarıyla aktif yatırımcı izni; Türk yatırımcı payı %18,2 ile ikinci sırada (IMI Daily, Göç Bakanlığı verisi).
01 Avrupa Golden Visa matrisi (Ekim 2026)
Aşağıdaki tablo, Avrupa'da hâlâ başvuru alan programları tek bakışta karşılaştırır. Eşikler ana başvuran içindir; vergi, harç ve danışmanlık maliyetleri dâhil değildir.
Ülke | Asgari yatırım | Emlak yolu | Not |
Yunanistan | €250K / €400K / €800K | Var | İkamet şartı yok; 5 yıllık, yenilenebilir izin |
Malta (MPRP) | €375K alım ya da €14K/yıl kira + €97K ücret ve katkı | Var | Daimi oturum; €500K sermaye varlığı şartı |
Kıbrıs | €300K + KDV (yeni konut) | Var | İki yılda bir ziyaret; sıkılaştırma gündemde |
Letonya | €250K emlak | Var | Fon rotasını kaldıran tasarı Meclis'te |
Portekiz | €500K fon | Yok (Ekim 2023'te kapandı) | Yılda 7 gün; işlem süreleri rekor seviyede |
İtalya | €250K startup / €500K şirket | Yok | Yatırımcı vizesi; emlak sayılmaz |
Macaristan | €250K gayrimenkul fonu | Doğrudan yok | Fon üzerinden dolaylı emlak |
İspanya | — | Kapandı | 3 Nisan 2025'ten beri başvuru yok |
Tablo Türk yatırımcı için şunu söylüyor: doğrudan konut alıp oturum izni almak isteyen biri için gerçek seçenekler dört ülkeye iniyor. Portekiz ve İspanya'yı ayrıntılı olarak Yunanistan vs Portekiz ve Yunanistan vs İspanya yazılarımızda ele aldık.
02 Yunanistan vs Malta: başlık başlık
Başlık | Yunanistan | Malta (MPRP) |
İzin türü | Yatırımcı oturum izni, 5 yıl, yenilenebilir | Daimi oturum (ilk günden) |
Emlak eşiği | €250K / €400K / €800K (bölgeye göre) | €375K alım ya da en az €14K/yıl kira |
Geri dönmeyen ödeme | Devlet katkısı yok (yalnız başvuru harçları) | €60K idari ücret + €37K katkı + €2K bağış |
Servet şartı | Yatırım dışında ayrı eşik yok | €500K varlık (€150K finansal) ya da €650K (€75K finansal) |
Elde tutma | Yatırım izin süresince korunur | Konut en az 5 yıl; sonra da Malta'da konut şart |
Fiziksel ikamet | Şart yok | Asgari süre şartı yok |
Aile | Eş, çocuklar, iki tarafın ebeveynleri | Eş hariç her yetişkin bağımlı için €7.500 |
İki program aynı soruya farklı cevap veriyor. Malta, daimi oturumu bir ücret karşılığında veriyor; parayı devlete ödüyorsunuz. Yunanistan, izni bir varlık yatırımına bağlıyor; parayı bir daireye koyuyorsunuz, kira geliri ve değer artışı size kalıyor.
03 Mini hesap: 5 yılda paranın ne kadarı size kalıyor?
Resmî tutarlardan yaptığımız hesap (vergi, noter, avukat ve aracı ücretleri hariç):
Malta, kiralama yolu: €60.000 idari ücret + €37.000 katkı + €2.000 bağış + 5 × €14.000 kira = €169.000. Bu tutarın tamamı harcamadır; 5 yıl sonunda elinizde mülk kalmaz.
Malta, satın alma yolu: €375.000 konut + €99.000 geri dönmeyen ödeme = €474.000 toplam çıkış. Mülk sizde kalır, ama €99.000 baştan gider.
Yunanistan, €400.000 yolu: bugünkü %3,09 devir vergisiyle yaklaşık €12.360 vergi. Kalan tutar tapuda, varlık olarak durur.
Yunanistan, €250.000 dönüşüm yolu: aynı oranla yaklaşık €7.725 vergi.
Uyarı: Yunanistan, AB dışı gerçek kişilerin konut alımında devir vergisini 1 Temmuz 2027'den itibaren belediye payıyla %15,45'e çıkarmayı açıkladı; düzenleme henüz yasalaşmadı. Tarih ve kapsam için Ekim 2026 pazar raporumuza bakın. Kalem kalem maliyet için Golden Visa toplam maliyet rehberi.
04 Malta'da ne değişti: vatandaşlık kolu kapandı
AB Adalet Divanı 29 Nisan 2025'te verdiği C-181/23 kararında, Malta'nın yatırım karşılığı vatandaşlık programının AB hukukuna aykırı olduğuna hükmetti. Mahkemeye göre üye devlet vatandaşlığı, dolayısıyla AB vatandaşlığı, önceden belirlenmiş bir ödeme karşılığında verilemez.
Bu karar Malta'nın oturum programını (MPRP) etkilemedi; program bugün de başvuru alıyor. Değişen şu: Malta artık hızlı vatandaşlık vaat eden bir seçenek değil. Yatırımcı Malta'yı da, Yunanistan'ı da bir oturum izni olarak değerlendirmeli. Yunanistan'da vatandaşlık yolu ayrı bir süreç; fiilî ikamet ve entegrasyon şartları ister.
05 Avrupa'da sıkılaşma sürüyor
İspanya programı 3 Nisan 2025'te kapattı. Portekiz 2023'te emlak yolunu kaldırdı ve IMI Daily'nin Eylül 2026 sonu verisine göre işlem süreleri rekor seviyede. Kıbrıs Eylül 2026'da Schengen'e giriş öncesi programı sıkılaştıracağını ve verilmiş yaklaşık 12.000 iznin şartlarını gözden geçireceğini açıkladı. Letonya'da fon rotasını kaldıran tasarı Eylül'de Meclis'e sunuldu.
Yunanistan da eşikleri 2024'te yükseltti ve devir vergisi takvimini açıkladı. Yine de emlak yolunu açık tutan, ikamet şartı aramayan ve Schengen içinde olan programlar arasında hâlâ en geniş eşik aralığını sunan ülke.
06 Türk yatırımcı için hangisi?
Mülk ve kira geliri istiyorsanız: Yunanistan. Atina'da brüt kira getirisi %5,52 (Global Property Guide, Mayıs 2026).
Bütçeniz €250.000–€400.000 aralığındaysa: Yunanistan'ın dönüşüm ya da €400.000 yolu. Malta'da satın alma yolu bu bütçeyle mümkün değil.
Mülk almadan, ücret ödeyerek daimi oturum istiyorsanız ve €500.000 varlığınız varsa: Malta'nın kiralama yolu düşünülebilir.
Ebeveynlerinizi de dosyaya eklemek istiyorsanız: Yunanistan iki tarafın ebeveynlerini aynı yatırımla kapsar; Malta'da eş hariç her yetişkin bağımlı için €7.500 ek ücret ödenir.
Süreç adımları ve belge listesi için Yunanistan Golden Visa Rehberi 2026 yazımıza bakın.
Sık sorulan sorular
Malta Golden Visa için en az ne kadar gerekir?
Malta MPRP'de €60.000 idari ücret ve €37.000 devlet katkısı zorunlu. Buna ek olarak €375.000'lik konut alımı ya da yıllık en az €14.000 kira ve €500.000 sermaye varlığı (€150.000'i finansal) aranır. Kaynak: Residency Malta Agency.
Yunanistan mı Malta mı daha ucuz?
Giriş eşiği Yunanistan'da daha düşük: €250.000 dönüşüm yolu. Malta'nın kiralama yolu nakit olarak daha az bağlar, ama 5 yılda en az €169.000 geri dönmeyen harcama yaratır. Yunanistan'da paranın büyük kısmı mülkte kalır.
Malta'da yatırımla vatandaşlık hâlâ var mı?
Hayır. AB Adalet Divanı 29 Nisan 2025 tarihli C-181/23 kararıyla Malta'nın yatırım karşılığı vatandaşlık programını AB hukukuna aykırı buldu. Oturum programı MPRP devam ediyor.
Avrupa'da hangi golden visa programlarında emlak yolu açık?
IMI Daily'nin Mart 2026 envanterine göre doğrudan emlak yolu Yunanistan, Kıbrıs, Letonya ve Malta'da açık. Portekiz 2023'te, İspanya 3 Nisan 2025'te emlak yolunu kapattı.
Avla görüşü
Malta, daimi oturumu hızlı ve temiz veren bir program; ama bedeli peşin ve geri dönmüyor. Yunanistan'da aynı amaca, parayı bir varlığa çevirerek ulaşıyorsunuz. Türk yatırımcıların 4.543 izinle Yunanistan'da ikinci büyük grup olmasının bir nedeni bu. Kararı programın adına göre değil, 5 yıl sonra elinizde ne kalacağına göre verin.
Kaynaklar: Residency Malta Agency, MPRP yasal çerçeve sayfası (Ekim 2026) · AB Adalet Divanı, C-181/23 kararı ve 52/25 sayılı basın bülteni (29 Nisan 2025) · IMI Daily, "Every golden visa still open in Europe in 2026" (13 Mart 2026), Yunanistan başvuru verisi (27 Ağustos 2026), Kıbrıs (28 Eylül 2026), Letonya (17 Eylül 2026), Portekiz işlem süreleri (30 Eylül 2026), devir vergisi (10 Eylül 2026) · Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı, Haziran 2026 verisi · Global Property Guide, Yunanistan kira getirisi (Mayıs 2026) · Kanun 5100/2024. Hesaplar resmî tutarlardan Avla tarafından yapılmıştır; vergi ve hizmet bedelleri hariçtir. Bu yazı hukuki ya da vergi danışmanlığı değildir.
Yunanistan ile diğer Avrupa programlarını kendi bütçeniz üzerinden karşılaştırmak için Avla Gayrimenkul'e yazın: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 →
Yorumlar