Yunanistan Golden Visa Rehberi 2026: Türk Yatırımcılar İçin Eksiksiz Kılavuz

AVLA GAYRİMENKUL · YUNANİSTAN GOLDEN VISA

Yunanistan Golden Visa Rehberi 2026: Türk Yatırımcılar İçin Eksiksiz Kılavuz

Hızlı cevap: Yunanistan Golden Visa, nitelikli bir gayrimenkul yatırımı karşılığında 5 yılda bir yenilenen AB (Schengen) oturum izni verir — yüksek talepli bölgelerde €800.000, çoğu bölgede €400.000, kullanım değişikliği (ticariden konuta dönüşüm) ve tescilli bina projelerinde €250.000. Asgari kalış şartı yoktur; izin eşi, 21 yaş altı çocukları ve her iki tarafın ebeveynlerini kapsar.

Program Avrupa’nın en çok talep gören yatırımla oturum programıdır: Aralık 2025 itibarıyla Yunanistan 79.056 Golden Visa oturum izni verdi (27.786 ana yatırımcı + 51.270 aile üyesi — Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı). Türkiye, 2.499 ana yatırımcı ve yıllık +%158 artışla Çin’in ardından 2. en büyük kaynak ülke konumunda. İşlem süreleri 2025’te birikmiş dosyaların eritilmesiyle yaklaşık 14 aylık düşük seviyeye indi.

Yazar: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul. 30+ yıl gayrimenkul yatırım danışmanlığı; Yunanistan Golden Visa ve Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı.

---

Hızlı Bakış

• 5 yılda bir yenilenen oturum izni; mülkü elinde tuttuğun sürece geçerli

• Asgari kalış şartı yok — taşınmak zorunda değilsin

• Aile dahil: eş, 21 yaş altı çocuklar, her iki tarafın ebeveynleri

• Tam Schengen dolaşımı (180 günde 90 gün)

• Temiz dosyayla gerçekçi takvim: 4–6 ay (başvurudan biyometriye)

Bölge	Minimum	Nerede geçerli
A Bölgesi	€800.000	Atina merkez, Selanik merkez, Mykonos, Santorini, 3.100+ nüfuslu adalar
B Bölgesi	€400.000	Diğer bölgelerin çoğu — en az 120 m² tek mülk
Dönüşüm	€250.000	Ticariden konuta dönüşüm (kullanım değişikliği) veya tescilli bina restorasyonu — her bölgede

---

01 Kimler için — ve gerçekte ne kazandırır

Program, göç etmeden Avrupa’da kalıcı bir dayanak isteyen yatırımcıya göredir: B planı oturum, vizesiz Schengen seyahati, toparlanan bir piyasada somut varlık ve Yunanistan’da yaşama seçeneği — zorunluluğu değil. Vatandaşlık ayrı ve çok daha uzun bir yoldur (yılda 183+ gün fiili ikametle 7 yıl); Golden Visa sahiplerinin çoğu bu yolu hiç kullanmaz, hedef iznin kendisidir.

18 yaş üstü, sabıkasız ve fon kaynağını belgeleyebilen her AB/AEA dışı vatandaş başvurabilir. İzin aynı mülkle beş yılda bir yenilenir; sonradan yatırımı artırma şartı yoktur.

02 Eşikler ve bölgeler

2024 reformundan beri tek bir “Yunanistan fiyatı” yok — eşik, nerede ve ne aldığına bağlı. €800.000 Attika (büyük Atina), Selanik, Mykonos, Santorini ve 3.100+ nüfuslu adalarda; €400.000 diğer bölgelerin çoğunda (en az 120 m² tek mülk) geçerli. Meşhur €250.000 eşiği yalnızca kullanım değişikliği ve tescilli bina restorasyonlarında yaşıyor — envanter gerçek, ama mülk para transferinden önce kâğıt üzerinde nitelikli olmalı. €250K rotası nasıl işler →

Pratikte nitelikli €250K dönüşüm stoku Pire ve orta segment Atina semtlerinde yoğunlaşıyor; Atina Riviera’sı (Glyfada) ağırlıkla €400K standart stok. Bölgesel eşik haritası → · Atina, Pire ve Glyfada karşılaştırması →

03 Süreç adım adım

1. Mülkü seç ve eşik bandına uygunluğunu doğrulat. 2. Rezervasyon imzala, bağımsız avukatla tapu incelemesi yaptır. 3. AFM (vergi numarası) al ve banka hesabı aç. 4. Bedelin tamamını bankadan transfer et — nakit kabul edilmez. 5. Noter huzurunda tapuyu imzala ve tescil ettir. 6. Biyometriyle oturum başvurusunu yap. 7. 5 yıllık izin kartını al.

Temiz dosyayla gerçekçi takvim 4–6 ay; kart üretilirken başvuru alındısıyla Yunanistan’da yasal olarak kalabilirsin. Adımların çoğu vekâletnameyle uzaktan tamamlanabilir — birçok alıcı Yunanistan’a yalnızca bir kez gider. Adım adım süreç rehberi → · Vekâletnameyle satın alma: 11 adım →

04 Maliyetler, vergiler ve belgeler

Satın alma bedelinin üzerine kabaca %8–12 bütçele: tapu devir vergisi (%3,09) veya yerine göre KDV, noter ve tapu harçları, avukatlık ücreti, çeviri ve apostil masrafları ile yetişkin başına oturum başvuru harcı. Türkiye’den her belge yeminli çeviriyle Yunancaya çevrilip apostillenmeli. AFM ve banka hesabı rehberi →

Süreci sessizce aylarca uzatan iki şey: eksik fon kaynağı dosyası ve tapusu temiz olmayan mülk. İkisi de para transferinden önce yapılan titiz inceleme ile önlenebilir.

05 Mülkü ve danışmanı seçmek

Sonucu “program” değil, mülkün eşik bandına doğru fiyatlanması, tapusunun temizliği ve yeniden satılabilirliği belirler. Aynı sokaktaki iki daire çok farklı gelecekler taşıyabilir. Danışmanda aranacaklar: bağımsız hukuk ortağı, yazılı şeffaf ücret ve sahada edinilmiş bölge bilgisi — komisyon odaklı kısa liste değil. Doğru danışman nasıl seçilir → · Aile birleşimi rehberi →

“Aynı yasa, aynı şehir, iki yatırımcı — biri değer kazanan bir varlık alır, diğeri yeniden satılmayan bir daire. Farkı program değil, transferden önce yapılan due diligence yaratır.” — M. Sami Akbeniz

---

Sık sorulan sorular

İzni korumak için Yunanistan’da yaşamam gerekir mi? Hayır. Asgari kalış şartı yok; mülk sende kaldığı sürece izin beş yılda bir yenilenir.

Mülkü kiraya verebilir miyim? Uzun dönem kiralama serbest. 2024 sonrası kurallarla alınan mülklerde kısa dönem (platform) kiralama kısıtlı — getiri hesabına bunu kat.

Golden Visa vatandaşlığa götürür mü? Yalnızca yılda 183+ gün fiili ikametle 7 yıl, dil ve uyum şartlarıyla — sahiplerin çoğunun hiç kullanmadığı ayrı bir yol.

2026’da 250.000 € hâlâ gerçekçi mi? Evet; ama yalnızca kullanım değişikliği ve tescilli bina projelerinde ve mülk, sen taahhüt vermeden önce kâğıt üzerinde nitelikli olmalı.

---

Kaynaklar: Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı (migration.gov.gr) — izin istatistikleri, Aralık 2025; Investment Migration Insider — ülke ve işlem süresi verileri; 5100/2024 sayılı yasa (2024 reformu).

Avla Gayrimenkul A.Ş., Türk yatırımcıya Yunanistan Golden Visa sürecinde uçtan uca eşlik eder — bölge seçimi, hukuken doğrulanmış mülkler ve bağımsız Yunan hukuk ortağıyla tam süreç yönetimi; yazılı şeffaf ücretle. İletişim: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657 · avlarealestate.com