Vekaletname ile Yunanistan'da Ev Alma: Türkiye'den Çıkmadan Tamamlanan 11 Adım

Vekaletname ile Yunanistan'da Ev Alma: Türkiye'den Çıkmadan Tamamlanan 11 Adım

Yunanistan Golden Visa programı, Türk yatırımcılar için en çok tercih edilen Avrupa oturum izni yollarından biri haline geldi. Ancak çoğu yatırımcının fark etmediği bir gerçek var: Tüm süreci Yunanistan'a hiç gitmeden, Türkiye'den ayrılmadan tamamlamak mümkün. Anahtar kelime: vekaletname (Yunancası: πληρεξούσιο).

Bu rehberde, İstanbul'daki noter ofisinde başlayıp Atina Tapu Sicili'nde sonlanan 11 adımlık süreci, Türk vatandaşına özel pratik notlarla anlatacağız. Her adımda hangi belgeyi nereden alacağınızı, hangi maliyetleri beklemeniz gerektiğini ve nerede zaman kaybetmemeniz gerektiğini bulacaksınız.

Neden Vekaletname ile Süreç Tercih Ediliyor?

Yunanistan Altın Vize programı 2025 itibarıyla 250.000 Euro alt limitle çalışmaya devam ediyor, ancak bu eşik artık yalnızca özel kategoriler için geçerli: Tarihi binaların restorasyonu ve αλλαγή χρήσης (kullanım değişikliği — ticari/endüstriyel binanın konuta dönüştürülmesi) projeleri. Standart konut alımlarında eşik bölgeye göre 400.000 ya da 800.000 Euro'ya yükseldi (Migration.gov.gr, 2024 yasal düzenlemesi).

Bu yeni kurallar, yatırımcıyı doğru projeyi seçmek için daha titiz olmaya zorluyor. Üç-dört farklı αλλαγή χρήσης projesini yerinde gezmek için Yunanistan'a defalarca uçmak yerine, çoğu yatırımcımız şu yolu seçiyor:

• Türkiye'de avukat seçimi ve vekaletname düzenlemesi

• Tüm belge ve due diligence sürecinin uzaktan yürütülmesi

• Tapu devri günü için tek bir Atina ziyareti — veya hiç ziyaretsiz vekaletname ile

İkinci seçenek hem zaman hem de uçuş/konaklama maliyeti açısından ciddi avantaj sağlıyor. Özellikle ailesi, işi ya da diğer yükümlülükleri olan yatırımcılar için tek bir noter ziyaretiyle yatırım sürecini başlatabilmek kritik fark yaratıyor.

Adım 1: Avukat Seçimi ve Yetki Çerçevesinin Belirlenmesi

Vekaletname, kime ne kadar yetki vereceğinizi belirleyen yasal belgedir. Bu belgeyi düzenlemeden önce Yunanistan'da gayrimenkul ve göç hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukatla çalışma sözleşmesi imzalanmalıdır.

Türk yatırımcı için kritik nokta: Vekaletnameye yazılacak yetkilerin listesi. Çok dar bir vekaletname, her yeni adımda yeniden noter ziyareti gerektirir. Çok geniş bir vekaletname ise risk yaratır. Standart pratik:

• Vergi numarası (AFM) ve Yunanistan banka hesabı açma yetkisi

• Mülk üzerinde tapu, ipotek ve hak araştırması yapma yetkisi

• Alım-satım sözleşmesini ve nihai tapu senedini imzalama yetkisi

• Golden Visa başvurusu yapma ve eksik evrak tamamlama yetkisi

Vekaletnamenin sınırlandırılması önemli — örneğin avukatın kendi adına satın alma yapamayacağı, sadece sizin için tanımlı projede işlem yapabileceği açıkça belirtilmelidir.

Adım 2: Noterde Vekaletname Düzenlenmesi (Türkiye'deki İlk Adım)

Vekaletname Türk noterinde, Yunanca çeviri ile birlikte düzenlenir. İstanbul'daki büyük noterler bu süreci iyi biliyor, ancak küçük noterlerde sürecin uzayabildiğini görüyoruz. Noterde dikkat edilmesi gerekenler:

• Vekaletname çift dilli (Türkçe-Yunanca) hazırlanmalıdır

• Pasaportunuzdaki isim yazımı ile vekaletnamedeki yazım birebir aynı olmalıdır

• Doğum yeri, anne-baba adı gibi bilgiler Yunanistan tarafında kontrol ediliyor

Noter ücretleri vekaletnamenin sayfa sayısı ve yetki kapsamına göre değişir; pratikte 2025 yılı için ortalama 3.000-6.000 TL aralığında. Vekaletname dokümanı, sonraki adım olan apostil için hazır hale gelir.

Adım 3: Apostil Tasdiki (Kaymakamlık)

Türkiye ve Yunanistan, 1961 Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf olduğu için, vekaletnamenin Yunanistan'da geçerli sayılması için apostil şerhi yeterlidir. Konsolosluk onayı gerekmez. Apostil işlemi:

• İstanbul'da Kaymakamlık (özellikle Kadıköy, Beyoğlu, Şişli) tarafından verilir

• Genellikle aynı gün tamamlanır

• Ücret düşüktür (2025 itibarıyla yaklaşık 500 TL)

Apostilli vekaletname, e-posta veya kargo ile Yunanistan'daki avukatınıza gönderilir. Kritik uyarı: Yunanistan tarafında resmi kullanım için yeminli tercüman tarafından yapılmış Yunanca çevirisi gerekir. Bu çeviri çoğunlukla Atina'da, avukat tarafından koordine edilir.

Adım 4: AFM (Yunanistan Vergi Numarası) Çıkarılması

AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) Yunanistan'ın vergi kimlik numarasıdır. Mülk almak, banka hesabı açmak ve elektrik aboneliği kurmak için zorunludur. Vekaletname ile bu işlem uzaktan tamamlanabilir.

Gereken belgeler:

• Pasaport fotokopisi (apostilli)

• İkametgah belgesi (Türkiye'den e-Devlet'ten alınabilir, çevrilip apostillenmeli)

• Doldurulmuş M1 ve M7 formları (avukatınız hazırlar)

İşlem süresi yaklaşık 5-10 iş günüdür. AFM çıktığında yatırımcı resmi olarak Yunanistan vergi sisteminde mevcut hale gelir. Bu numara olmadan sonraki hiçbir adım atılamaz.

Adım 5: Yunanistan Banka Hesabı Açılması

Yunanistan'da gayrimenkul alımı için ödemenin Yunan banka sisteminden geçmesi gerekiyor — bu hem Golden Visa yönetmeliğinin bir gereği hem de kara para aklamayı önleme (AML) düzenlemelerinin bir parçası.

Türk vatandaşı için banka hesabı açma süreci, 2024 sonrasında daha titiz hale geldi. Banka, fonların kaynağını belgeleyen evrak (vergi beyannamesi, satış sözleşmesi, miras belgesi vb.) istiyor. Avukat aracılığıyla uzaktan hesap açılabilir, ancak bazı bankalar tek bir fiziksel ziyaret talep edebiliyor.

Pratik tavsiye: Hesap açılışı 2-6 hafta sürebileceği için, mülk seçimi ile paralel ilerletilmesi gerekir.

Adım 6: Mülkün Seçimi ve Ön Sözleşme

Bu rehberin teknik adımlarının yanı sıra, asıl kritik karar mülk seçimidir. 2024 sonrası yasal değişiklikle birlikte Atina merkezinde 250.000 Euro eşiği ile uygun olan iki kategori öne çıktı:

• Tarihi binaların restorasyon projeleri (κτίρια διατηρητέα)

• αλλαγή χρήσης projeleri — eski ofis/depo/atölye binalarının lüks daireye dönüşümü

Örneğin Pangrati semtinde tipik bir αλλαγή χρήσης projesi şöyle çalışır: 1960'lar yapımı eski bir konfeksiyon atölyesi, ruhsat değişikliği ile yatak odalı dairelere dönüştürülür. Yapı belediye onayını aldıktan sonra, alım sözleşmesi "αλλαγή χρήσης" şartına tabi olarak imzalanır.

Uyarı: Bu kategorideki projelerde alıcının dikkat etmesi gereken iki risk var. Birincisi, ruhsat değişikliğinin gerçekten tamamlanıp tamamlanmadığı. İkincisi, projenin Golden Visa kriterlerine uygunluğunun yetkili merciden teyit edilip edilmediği. Bu nedenle bağımsız avukat denetimi şart.

Ön sözleşme (προσύμφωνο) tipik olarak %10 depozito ile imzalanır. Sözleşme avukat tarafından vekaletname yetkisiyle imzalanabilir.

Adım 7: Hukuki Due Diligence

Vekaletnameli süreçte en kritik adım budur. Avukat şunları yerinde araştırır:

• Tapu sicilinde εμπράγματα βάρη (ipotek, haciz, vakıf şerhi) kontrolü

• Yapı ruhsatı, iskan ve αλλαγή χρήσης belgelerinin geçerliliği

• Belediyeye olan vergi borçları (ENFIA, Δημοτικά Τέλη)

• Önceki sahip ile ilgili icra-iflas araştırması

• Ortak alanlar ve yönetim planı

Türk yatırımcı için sık karşılaşılan sorun: Aile mülkiyetli (γονική παροχή ile geçmiş) tapuda, mirasçılardan birinin imza atması gerekebilir. Bu detay due diligence aşamasında çıkmazsa, tapu günü iptal edilebilir. Tecrübeli avukatın değeri tam burada ortaya çıkıyor.

Adım 8: Ödeme Akışı ve Bankacılık

Ödeme her zaman Yunanistan banka hesabınızdan geçmelidir. Türkiye'den döviz transferi yaparken iki nokta önemli:

• Türk bankalarının çıkış dövizi onayı için belge (avukat onaylı satış sözleşmesi öncesi veya ön sözleşme) gerekir

• SWIFT ile transfer 1-3 iş günü sürer; tapu gününden en az bir hafta önce paranın hesapta olması güvenli pratiktir

Tapu günü, ödemenin %100'ü banka çeki (τραπεζική επιταγή) ile yapılır. Vekaletname ile bu çek de avukatınız tarafından düzenlenip teslim edilebilir.

Adım 9: Tapu Senedi İmzası (Συμβόλαιο)

Tapu devri, Yunanistan'daki bir noterde (συμβολαιογράφος) gerçekleşir. Türkiye'deki noter ile karıştırılmamalı — Yunanistan'da tapu senedini noter hazırlar ve onaylar. Bu işlem için:

• Alıcı tarafında vekaletname yetkisiyle avukatınız hazır bulunur

• Satıcı (veya onun avukatı) hazır bulunur

• Banka çeki imza anında teslim edilir

• Mülkün antikeimeniki aksia (objektif vergi değeri) üzerinden %3,09 tapu harcı ödenir

İmzanın ardından nihai tapu senedi (συμβόλαιο) tarafınıza dijital olarak gönderilir. Bu belgenin Türkçe çevirisi ve apostili ileride miras planlaması için işinize yarayacağı için saklamanızı öneririz.

Adım 10: Tapu Sicili Tescili (Κτηματολόγιο)

Tapu senedi imzalandıktan sonra Κτηματολόγιο (Yunanistan Ulusal Kadastro) sistemine tescil edilmesi gerekir. Bu işlem Atina ve büyük şehirler için tamamen dijitalleşti, küçük adalarda hâlâ kâğıt sürecini görebilirsiniz.

Tescil süresi 1-3 ay arasında değişiyor. Tescil tamamlanmadan Golden Visa başvurusu yapamazsınız. Bu nedenle planlama yaparken bu süreyi göz ardı etmemek gerekir.

Adım 11: Golden Visa Başvurusu

Tescil onayı geldikten sonra Άδεια Διαμονής Επενδυτή (Yatırımcı Oturum İzni) başvurusu yapılır. Vekaletname ile bu başvuru da uzaktan yürütülebilir, ancak biyometrik veri alımı için Yunanistan'a tek bir ziyaret mecburidir. Bu ziyaret tapu sonrasında planlanabilir, alım anında olmak zorunda değildir.

Golden Visa 5 yıl geçerli olarak verilir, mülk elinizde durduğu sürece sınırsız yenilenir. Vize sahibi ve birinci derece aile fertleri (eş, 21 yaş altı çocuklar, alıcının ve eşin ebeveynleri) Schengen bölgesinde 180 günde 90 güne kadar serbest dolaşım hakkı kazanır.

Önemli not: Yunanistan Golden Visa, ABD ESTA veya UK ETA gibi ayrı vizeleri ortadan kaldırmaz. Sadece Schengen seyahat özgürlüğü sağlar.

Toplam Süre ve Tipik Maliyet Tablosu

Vekaletname tabanlı süreç, ortalama olarak 3-6 ay içinde Golden Visa kartının elinize geçmesi şeklinde tamamlanıyor. Süreyi en çok etkileyen faktörler: AFM ve banka hesabı çıkarma hızı (genelde 4-6 hafta), tescil bekleme süresi (1-3 ay) ve biyometrik randevu uygunluğu.

Tipik harcama kalemleri:

• Mülk bedeli: 250.000 Euro (αλλαγή χρήσης / restorasyon kategorisi)

• Tapu harcı: Mülk bedelinin yaklaşık %3,09'u

• Avukatlık ücreti: Mülk bedelinin %1-2'si

• Noter ücreti (Yunanistan): Yaklaşık %0,8-1,2

• Golden Visa başvuru harcı: 2.000 Euro (ana başvurucu), aile fertleri için ek harç

• Çeviri, apostil, AFM ve diğer küçük masraflar: 1.500-3.000 Euro

Net "alım maliyeti" (mülk bedeli üstüne eklenen) genelde mülk bedelinin %7-9'u civarındadır.

Sık Sorulan Sorular

Vekaletname ile süreçte mülkü hiç görmeden almam tehlikeli mi?

Evet, eğer due diligence yetersizse risklidir. Bu nedenle bağımsız avukat seçimi, bağımsız değerleme raporu ve gerekirse video yürüyüşü ile mülkün görüntülenmesi standart pratik. Yatırımcı projeyi yerinde görmek isterse, tapu öncesi tek bir Atina ziyareti yeterli oluyor.

Vekaletname ile aile fertleri için de oturum izni alabilir miyim?

Evet. Vekaletnameyi düzenlerken aile fertlerinin de başvurusunun yapılacağına dair yetki eklenir. Eşin, çocukların ve ebeveynlerin biyometrik veri alımı için de Yunanistan ziyareti gerekir, ancak bu tek seferlik bir işlemdir.

αλλαγή χρήσης projesi ile standart konut almak arasında risk farkı var mı?

Var. αλλαγή χρήσης projeleri henüz dönüşümü tamamlanmamış yapılar olabilir; bu durumda proje tesliminin gecikmesi riski mevcuttur. Standart konut alımı (400.000+ Euro kategorisi) daha az risklidir ancak Golden Visa eşiğinin üzerinde sermaye gerektirir. Hangisinin doğru olduğu yatırımcının likiditesine ve risk iştahına göre değişir.

Türkiye'deki vekaletname Yunanistan'da neden geçerli oluyor?

Türkiye ve Yunanistan, 1961 tarihli Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf olduğu için, noterde düzenlenen belgeler apostil şerhi ile her iki ülkede de geçerlidir. Konsolosluk onayı gerekmez. Yalnızca Yunanca tercümesi yeminli tercüman tarafından yapılmalıdır.

Golden Visa aldıktan sonra mülkü satarsam ne olur?

Mülkü sattığınızda Golden Visa hakkınız sona erer. Ancak satıştan elde edilen tutarı tekrar uygun bir Yunanistan mülküne yatırırsanız, izinin devamlılığı sağlanabilir. Bu nedenle satış kararı öncesinde mutlaka göç hukukçunuza danışmak gerekir.

Süreç boyunca Türkiye'den çıkmadan kaç adım tamamlanabilir?

11 adımın 10'u tamamen Türkiye'den yönetilebilir. Yalnızca Golden Visa biyometrik veri alımı (parmak izi + fotoğraf) için fiziksel olarak Yunanistan'da bulunmak gerekir. Bu da süreç sonunda, oturum izniniz neredeyse hazır olduğunda yapılan tek seferlik bir randevudur.

Avla'nın Yaklaşımı

Avla olarak vekaletname tabanlı süreçleri 2019'dan beri yönetiyoruz. Türk yatırımcının Yunanistan tarafındaki avukat seçiminden noterdeki sözleşme detayına kadar, her adımda yanında durmak ana prensibimiz. Aceleye getirilmiş bir mülk seçimi yerine, kategorisinde sağlam projeleri yatırımcının ihtiyacına göre eşleştiriyoruz.

Eğer vekaletname ile uzaktan Yunanistan Golden Visa süreci başlatmayı düşünüyorsanız, Avla danışmanlığı için bizimle iletişime geçin. İlk görüşmede projenizin kategorisini, beklenen süre çizelgesini ve tahmini toplam maliyeti birlikte değerlendirelim.

---

Bu yazıdaki bilgiler 2026 Haziran itibarıyla geçerli yasal çerçeveye dayanmaktadır. Yunanistan Golden Visa mevzuatı düzenli olarak güncellenmektedir; bireysel başvurunuz için her zaman güncel danışmanlık almanızı öneririz.

Kaynaklar: Migration.gov.gr (Yunanistan Göç Bakanlığı resmi yönetmeliği), Κτηματολόγιο (Yunanistan Ulusal Kadastro), 1961 Lahey Apostil Sözleşmesi.

Yunanistan’daki evinizi vekaletname ile alın — Türkiye’den çıkmadan.

---

CTA: Vekaletname ile uzaktan Yunanistan Golden Visa süreci başlatmayı düşünüyorsanız, Avla danışmanlığı için bizimle iletişime geçin. İlk görüşmede projenizin kategorisini, beklenen süre çizelgesini ve tahmini toplam maliyeti birlikte değerlendirelim.