Yunanistan Golden Visa 2026: 250.000€, 400.000€ ve 800.000€ Eşiklerinin Bölgesel Haritası
- M. Sami Akbeniz
- 12 Haz
- 6 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 16 Haz
Yunanistan Golden Visa 2026: 250.000€, 400.000€ ve 800.000€ Eşiklerinin Bölgesel Haritası
Yunanistan Golden Visa programı, 2024'te yürürlüğe giren Law 5100/2024 ile birlikte tek bir eşik yerine bölgeye ve mülk tipine göre değişen üç katmanlı bir yatırım yapısına geçti. Migration.gov.gr verilerine göre program başlangıcından bu yana 79.056 oturum izni verilmiş durumda — bu sayı, Avrupa'nın en aktif yatırımcı oturumu programı olduğunun kanıtı. Ancak 2026'da artık "Yunanistan Golden Visa kaç para?" sorusunun tek cevabı yok: nereye, ne aldığınız belirleyici hale geldi.
Bu rehberde Law 5100/2024 metnini, resmi göç istatistiklerini ve Avla'nın 19 aktif ilanından elde ettiğimiz saha verisini birleştirerek bölge bölge gerçek eşik haritası sunuyoruz. Amacımız tablodaki sayıları tekrarlamak değil; o sayıların ardındaki sahanın nasıl davrandığını göstermek.
Law 5100/2024 ile Eşik Yapısı Nasıl Değişti?
Eski rejim basitti: 250.000€ alt sınır, ülke genelinde geçerli. Yeni rejim, Atina-Selanik metropoliten alanları ile turistik adalardaki konut baskısını hafifletme amacıyla coğrafi katmanlama getirdi.
Üç temel eşik şu şekilde yapılandırıldı:
800.000€ eşiği: Attika bölgesi (Atina ve çevresi), Selanik belediye birimi, Mykonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki adalar
400.000€ eşiği: Yukarıdaki bölgeler dışında kalan tüm Yunanistan toprakları
250.000€ eşiği: Sadece αλλαγή χρήσης (kullanım değişikliği) projeleri — ticari/endüstriyel binadan konuta dönüştürülen mülkler veya korunmuş listelenmiş binaların restorasyonu
250.000€ eşiğinin korunmuş olması, programın yatırımcı tarafında en kritik kapı olarak kaldı. Ancak bu kapı artık herkese açık değil: bina mutlaka resmi olarak ticari/endüstriyel kullanımdan konuta dönüştürülmüş olmalı ve yatırımcı dönüşüm tamamlandıktan sonra mülkün kullanım amacını 5 yıl boyunca konut dışı amaçla değiştiremez.
Tek Mülk Kuralı
Yeni rejimin az konuşulan ama pratik etkisi büyük olan değişikliği: yatırım tek bir mülkte toplanmak zorunda. Eski rejimde iki ayrı daireyi toplam 250.000€'ya birleştirip Golden Visa almak mümkündü. 2024 sonrasında bu kapatıldı; bütün eşik tek tapuda karşılanacak.
Ayrıca minimum mülk büyüklüğü 120 m² olarak belirlendi. Bu, özellikle Atina merkezdeki küçük stüdyo yatırımlarını programdan tamamen çıkardı.
Migration.gov.gr Verisi: 79.056 Permit Ne Anlatıyor?
Yunan İçişleri Bakanlığı'na bağlı Göç ve İltica Politikaları Bakanlığı'nın (migration.gov.gr) yayımladığı kümülatif veriye göre Golden Visa başvuru sahibi profilinde Çin, Türkiye, Lübnan, Rusya ve İngiltere ilk beş ülkeyi oluşturuyor.
"Yunanistan'ın yatırımcı oturum izni programı, AB içinde 2013-2024 döneminin en yüksek hacimli yatırımcı residence permit programı oldu." — Migration.gov.gr kümülatif rapor, 2025
79.056 permit rakamının coğrafi dağılımına bakıldığında ezici çoğunluğun Attika bölgesinde (Atina merkez + güney sahil + kuzey banliyö) toplandığı görülüyor. Selanik ikinci sırada; Peloponez, Korint, Halkidiki ise yükselen ikinci dalga bölgeler.
Bu dağılım, 2024 reformu sonrası tabloyu önemli ölçüde değiştirecek. 800.000€ baskısı altındaki Attika ve Selanik için yatırımcı talebinin 400.000€ koridorlarına — yani Peloponez, Evia, kuzey Yunanistan kıta toprakları — kayması bekleniyor. Avla'nın saha gözlemi bu kaymanın 2026 ilk çeyreğinde net şekilde başladığı yönünde.
Bölge Bölge Eşik Haritası
Aşağıdaki harita, Law 5100/2024 eşiklerini Avla'nın aktif ilan portföyündeki fiyat noktalarıyla çakıştırarak hazırlandı. Ortalama m² fiyatları, 2026 ikinci çeyrek piyasa gözlemine dayanır.
Attika — 800.000€ Bölgesi
Atina ve çevresi yeni rejimin en pahalı eşik bölgesi. Pratikte üç alt-pazar var:
Atina merkez (Pangrati, Koukaki, Mets, Kolonaki): Restore edilmiş neoklasik veya 1930'lar binalarında konut yatırımları 4.500-7.500€/m² aralığında. 120 m² minimum kuralıyla birlikte tipik giriş 600.000€'dan başlıyor; 800.000€ eşiğini karşılamak için 130-160 m² civarında bir daire gerekiyor. Pangrati'de αλλαγή χρήσης (ticariden konuta dönüştürme) projeleri burada 250.000€ kapısının açık kaldığı tek pencere olarak kritik öneme sahip.
Güney sahil (Glyfada, Voula, Vouliagmeni, Lagonissi): Atina Riviera olarak anılan bu hat 6.000-12.000€/m² aralığında. 800.000€ eşiği burada villa segmentine giriş bile sağlamıyor; tipik villa fiyatları 1.5-4M€ bandında.
Kuzey banliyö (Kifisia, Marousi, Chalandri): Aile profili yatırımcı için tercih edilen bölge. 3.500-5.500€/m². 800.000€ eşiğiyle 160-200 m² müstakil daire veya küçük bahçeli ev erişilebilir.
Selanik Belediye Birimi — 800.000€ Bölgesi
Selanik'in sadece belediye birimi (dimotiki enotita) 800.000€ kapsamında; çevre belediyeler 400.000€'da kalıyor. Bu, harita üzerinde dikkat edilmesi gereken en yanıltıcı sınır. Ano Toumba, Kalamaria, Pylaia gibi mahalleler farklı belediye birimlerinde olabiliyor — yatırım kararı öncesi kadastro birimi (KAEK) ile belediye birimi teyidi zorunlu.
Selanik merkez 2.500-4.500€/m² aralığında; 800.000€ ile rahat 180-220 m² alan açılıyor.
3.100+ Nüfuslu Adalar — 800.000€ Bölgesi
Mykonos ve Santorini başta olmak üzere Paros, Naxos, Tinos, Rodos, Korfu, Zakynthos gibi adaların ana yerleşim birimleri 800.000€ kapsamında. Bu adalarda mülk fiyatları zaten 800.000€'nun üzerinde olduğundan eşik yatırımcı için bağlayıcı değil; bağlayıcı olan kira getirisi/kullanım modeli kararı.
Peloponez, Evia, Korint, Halkidiki — 400.000€ Koridoru
2026'nın en hareketli yatırımcı koridoru burası. Atina'dan 1-2 saat uzaklıkta, 400.000€ eşiğinin altında kalan ve Schengen erişimini koruyan mülkler talep görüyor.
Korint bölgesi (Loutraki, Xylokastro): Atina'dan 1 saat. 1.800-2.800€/m². 400.000€ ile deniz manzaralı 140-180 m² villa erişilebilir.
Evia: Atina'dan köprüyle bağlı. 1.500-2.500€/m². Yatırımcı henüz yoğun değil; 2026 erken-girişen avantajı belirgin.
Halkidiki: Selanik'in tatil koridoru. 2.000-3.500€/m². Kira getirisi açısından koridorun en güçlü bölgesi.
Adalar (3.100 nüfus altı) — 400.000€
Daha küçük adalar — örneğin Kea, Kythnos, Serifos, Sifnos — 400.000€ kapsamında. Yatırımcı için "ada deneyimi + daha düşük eşik" denklemini sunan bu adalar 2025'te ciddi talep artışı gördü.
250.000€ Kapısı: αλλαγή χρήσης Projeleri
Eski eşiği koruyan tek yatırım tipi olan αλλαγή χρήσης (kullanım değişikliği) projeleri, 2026 piyasasında arzı yatırımcı talebinin çok altında kalan bir niş.
Mantığı şu: 1960-1980 arası inşa edilmiş ticari/endüstriyel bir bina (eski ofis bloğu, eski tekstil atölyesi, eski depo) resmi prosedürle konuta dönüştürülüyor. Bu dönüşüm yapısal güçlendirme, yangın güvenliği, ısı yalıtımı, asansör eklenmesi gibi mühendislik çalışmaları gerektiriyor. Süreç ortalama 18-30 ay.
Yatırımcı tarafında üç temel kontrol noktası var:
Dönüşüm ruhsatı (oikodomiki adeia allagis chrisis) sürecin hangi aşamasında? Tapu devri ancak ruhsat tamamlandıktan sonra Golden Visa için geçerli.
Tek mülk kuralı: Dönüşüm sonrası 120 m² altına düşen daireler Golden Visa için geçerli değil.
5 yıl konut-kalma şartı: Yatırımcı 5 yıl içinde mülkün kullanım amacını tekrar ticariye çeviremez; çevirirse oturum izni iptal edilir.
Pangrati, Kypseli, Kerameikos, Selanik merkez gibi tarihi/karma kullanım bölgelerinde αλλαγή χρήσης proje stoğu var ancak adetler sınırlı. Bu kapıdan girmek isteyen yatırımcı için arzı önceden takip etmek kritik.
Schengen Erişimi ve 5 Yıl GV Yenileme
Golden Visa 5 yıl geçerli ve mülk sahipliği devam ettiği sürece sınırsız yenilenebilir. Yatırımcı için ana avantajlar:
Schengen alanına vize-muafiyetli seyahat (90/180 kuralı)
Yunanistan'da fiziksel ikamet zorunluluğu YOK
Eş + 21 yaş altı çocuklar + her iki tarafın ebeveynleri programa dahil edilebilir
7 yıl gerçek ikamet sonrası vatandaşlık başvuru hakkı (otomatik değil)
Pasaport hedefi olan yatırımcı için Yunanistan Golden Visa doğrudan vatandaşlık yolu değil; ana hedef Schengen mobilitesi ve AB'de yasal oturum statüsü olmalı.
SSS
2026'da hâlâ 250.000€ ile Yunanistan Golden Visa almak mümkün mü?
Evet, ancak sadece αλλαγή χρήσης (kullanım değişikliği) projeleri üzerinden. Ticari veya endüstriyel binadan konuta resmi olarak dönüştürülen mülkler bu eşikte kalmaya devam ediyor. Standart konut alımı için en düşük eşik 400.000€.
400.000€ ve 800.000€ eşikleri arasındaki sınır nasıl belirleniyor?
Coğrafi olarak: Attika bölgesi, Selanik belediye birimi, Mykonos, Santorini ve 3.100+ nüfuslu adalar 800.000€; bunların dışında kalan tüm Yunanistan toprakları 400.000€. Sınır, mülkün kadastro biriminin (KAEK) hangi belediye birimine bağlı olduğuna göre kesinleşir.
Aileden kaç kişi Golden Visa kapsamına alınabilir?
Ana başvuru sahibi + eş + 21 yaş altına kadar çocuklar + ana başvuru sahibinin ve eşinin ebeveynleri. Yetişkin çocuklar 21 yaşına geldiğinde ayrı oturum izni başvurusu yapmak zorunda.
Yunanistan'da fiziksel olarak ikamet etmem gerekiyor mu?
Hayır. Golden Visa'yı korumak için minimum ikamet günü şartı yok. Ancak vatandaşlığa başvuru aşamasında 7 yıl gerçek ikamet kanıtı aranır.
Mülkü kiraya verebilir miyim?
Uzun dönem kiralama serbest. Kısa dönem turistik kiralama (Airbnb tarzı) Law 5100/2024 ile Golden Visa kapsamındaki mülkler için yasaklandı — bu kuralı ihlal eden yatırımcının oturum izni iptal edilebilir.
Tek mülk kuralı nedir, neden önemli?
2024 öncesinde iki ayrı küçük daireyi toplam 250.000€'ya birleştirip Golden Visa almak mümkündü. Yeni rejimde eşik tek tapuda karşılanmak zorunda ve mülk en az 120 m² olmalı. Bu kural, küçük metrekareli yatırımları programdan tamamen çıkardı.
Avla'nın Saha Görüşü
19 aktif Avla ilanı arasında 400.000€ koridorunda Peloponez ve Evia ağırlığı, 800.000€ üstünde Atina kuzey banliyö ve güney sahil bandı baskın. αλλαγή χρήσης stoğu sınırlı tutuyoruz çünkü her projeyi yapısal güçlendirme raporu + ruhsat aşaması + dönüşüm yüklenicisi geçmişi üçgeninde tarıyoruz; kapıdan girmesi kolay her προjeyi listelemiyoruz.
2026 piyasasında yatırımcının en büyük hatası acele edip 800.000€ baskılı bölgelerde minimum eşiği tutturmaya çalışmak. 400.000€ koridoru, doğru bölge seçimiyle Schengen + AB oturumu + kira getirisi + sermaye koruması dörtlüsünü daha düşük riskle sunuyor.
Avla Danışmanlığı
Yunanistan Golden Visa süreciniz için bölge seçimi, mülk değerlendirmesi, αλλαγή χρήσης proje incelemesi, hukuki süreç koordinasyonu ve sonrası vatandaşlık planlaması konularında uçtan uca danışmanlık veriyoruz. Saha verisini istatistikle, istatistiği Law 5100/2024 metniyle eşleştiriyoruz; tabloya değil sahaya bakıyoruz.
Avla danışmanlığı için bizimle iletişime geçin: realestate@avla.com.tr üzerinden veya avlarealestate.com sitesinden bireysel görüşme talebinde bulunabilirsiniz.
Kaynaklar: Migration.gov.gr kümülatif yatırımcı oturum izni istatistikleri (2025 raporu); Yunanistan Resmi Gazetesi, Law 5100/2024 metni; Avla Gayrimenkul A.Ş. Q2 2026 saha gözlemi.
CTA: Avla danışmanlığı için realestate@avla.com.tr veya avlarealestate.com üzerinden bireysel görüşme talebinde bulunun.
Yorumlar