T18 City Residences — Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
ATİNA ŞEHİR MERKEZİ · LARİSİS İSTASYONU · YUNANİSTAN GOLDEN VISA PROGRAMI
T18 City Residences — Fizibilite Raporu
T18 City Residences, Atina’nın tam kalbinde, Trofoniou Caddesi üzerinde, Larisis metro ve tren aktarma noktasına üç dakika yürüme mesafesinde yeni inşa bir adrestir. Bu rapor, projeye bir yatırım-fizibilitesi gözüyle bakar: fiyat basamakları, €250.000’lik Golden Visa yolu, teslime kadar uzanan geliştirici ödeme planı, Atina merkez kira getirisi bağlamı ve kısa dönem kiralama rejimine dair dürüst bir not. Bölgeyi anlatan bir yazı değil; şehir merkezinden giriş yapmayı tartan yatırımcı için yazılmıştır.
Bir Bakışta
Giriş fiyatı: €262.500 (1+1) ile €336.000 (zemin kat dubleks) arası · daireler ~39–86 m².
Daire çeşitliliği: 1+1’den 3+1’e daireler ve bir zemin kat dubleks, tamamı eşyalı.
Olanaklar: Ortak spor salonu, bireysel depo; bazı dairelerde ~49 m²’ye varan çok geniş balkonlar.
Golden Visa: €250.000’lik kullanım-değişikliği (change-of-use) yolu — 5 yıllık yenilenebilir oturum + Schengen serbest dolaşım.
Ödeme planı: Teslime kadar kademeli — 20 / 20 / 20 / 10 / 10, kalan tutar teslimde.
Teslim: Ocak 2027 — bugünün fiyatından teslim öncesi alım.
Konum: Trofoniou 18, Atina şehir merkezi — Larisis aktarma noktasına 3 dk (Metro Hattı 2 + tren).
Fiyat Basamakları
T18, derli toplu ve net bir fiyat basamağı sunar. 1+1 daire giriş noktası ve doğal Golden Visa aracıdır; daha büyük tipler ve zemin kat dubleks ise merkezde daha çok alan ve açık alan isteyen ev sahipleri ile uzun vadeli yatırımcılara hitap eder.
DAİRE TİPİ | YAKLAŞIK BÜYÜKLÜK | BAŞLANGIÇ FİYATI |
1+1 | ~39–55 m² | €262.500 |
2+1 | ~60–75 m² | €288.000 – €315.000 |
3+1 | ~75–86 m² | Talep üzerine |
Zemin kat dubleks | ~80–86 m² | €336.000 |
Büyüklükler yaklaşık değerlerdir ve bazı daireler ~49 m²’ye varan çok geniş özel balkonlara sahiptir — Atina merkezindeki bir yeni inşa için ender bir olanak ve hem kiralama çekiciliği hem de ikinci el satış açısından gerçek bir fark yaratır.
€250.000’lik Golden Visa Matematiği
Yunanistan’ın standart konut Golden Visa eşikleri bölgeye göre €800.000 ve €400.000’a yükseldi. T18 ise ayrı ve daha düşük bir yoldan nitelik kazanır: yüksek konut bantlarından etkilenmeyen €250.000’lik kullanım-değişikliği (ticariden konuta dönüşüm) yolu. Bu sayede şehir merkezinde bir oturum, en düşük yasal eşikten erişilebilir kalır.
KALEM | TUTAR / KOŞUL |
Nitelik kazandıran yol | €250.000 — kullanım-değişikliği dönüşümü |
Asgari nitelikli yatırım | €250.000 |
Oturum izni | 5 yıl, yenilenebilir |
Aileye dahil | Eş, 21 yaş altı çocuklar, bakmakla yükümlü ebeveynler |
Seyahat | Schengen Bölgesi’nde vizesiz dolaşım |
Fiziki ikamet şartı | Oturumu korumak için yok |
T18’de €262.500’den başlayan tek bir 1+1, €250.000’lik kullanım-değişikliği eşiğini paylı şekilde aşar — bir portföyle değil, tek daireyle şehir merkezinde Golden Visa.
Teslime Kadar Ödeme Planı
Ödemeler, Ocak 2027’ye kadar süren inşaat dönemine yayılır; sermaye peşin değil, dilimler hâlinde bağlanır. Aşağıdaki tablo yapıyı temsilî olarak gösterir; kesin aşama tarihleri rezervasyon sözleşmesinde belirlenir.
AŞAMA | PAY | TETİKLEYİCİ |
Rezervasyon / sözleşme | %20 | İmza anında |
2. aşama | %20 | İnşaat kilometre taşı |
3. aşama | %20 | İnşaat kilometre taşı |
4. aşama | %10 | İnşaat kilometre taşı |
5. aşama | %10 | İnşaat kilometre taşı |
Teslim | %20 | Teslimde — Ocak 2027 |
Neden önemli: kademeli plan, yatırımcının bugünün fiyatını ve merkezî bir adresi şimdiden sabitlemesini sağlarken sermaye çıkışını yaklaşık bir yıla yayar ve en büyük tek ödemeyi teslime erteler.
Atina Merkez Kira Getirisi Bağlamı
Büyük ulaşım aktarma noktaları çevresindeki Atina merkez konut stoğu, nitelikli yeni inşa arzı sınırlı kalırken ve kiracı talebi — profesyoneller, merkezdeki kampüslere yakın öğrenciler, taşınan AB çalışanları — derin seyrederken giderek daralmıştır. Aşağıdaki rakamlar uzun dönem kiralama için temsilî bir piyasa bağlamıdır; garanti getiri değildir.
GÖSTERGE | TEMSİLÎ ARALIK |
Brüt uzun dönem getiri (merkez yeni inşa) | ~%4,0 – %5,0 |
Aylık uzun dönem kira, 1+1 | ~€800 – €1.000 |
Doluluk (uzun dönem, merkez) | Yüksek — yapısal konut açığı |
Sermaye değeri eğilimi, Atina merkez | Çok yıllık yukarı yönlü seyir |
Konum ve Talep
T18’in belirleyici değeri adresidir. Larisis, Atina’nın en iyi bağlantılı düğümlerinden biridir: Metro Hattı 2’nin yanı sıra, Atina Uluslararası Havalimanı’na doğrudan bağlantı dahil ana şehirlerarası ve banliyö tren istasyonu. Kapı önünden şehrin geri kalanı dakikalar uzaklığındadır.
HEDEF | ULAŞIM | SÜRE |
Larisis aktarma (Metro + Tren) | Yürüyüş | 3 dk |
Omonia Meydanı | Metro | 8 dk |
Syntagma Meydanı | Metro | 15 dk |
Atina Uluslararası Havalimanı | Metro / Tren | Doğrudan |
Kiracının ya da ev sahibinin Syntagma’ya yaklaşık on beş dakikada ve havalimanına araç değiştirmeden ulaşmasını sağlayan bir mülk, kiralama açısından neredeyse kendi kendini pazarlar. Bu derecede bir bağlantı, hem doluluğu hem de çıkış likiditesini destekler.
Fiyat Bağlamı ve Emsaller
Metrekare bazında T18’in giriş fiyatı, birincil bir metro-ve-tren aktarma noktasının yanında, eşyalı ve olanaklı bir yeni inşa için beklenen bantta yer alır. Aşağıdaki karşılaştırma, projeyi tipik Atina merkez ürünüyle çerçeveler.
SEGMENT | TİPİK €/m² (ATİNA MERKEZ) |
Eski ikinci el daire (yenilenmemiş) | €2.200 – €3.200 |
Yenilenmiş merkez daire | €3.500 – €4.500 |
Yeni inşa, eşyalı, ulaşıma bitişik | €4.500 – €6.000 |
T18 City Residences (temsilî) | Yeni inşa bandı içinde |
Adres için prim ödemiyorsunuz — adresi yeni inşa fiyatından alıyorsunuz; üstelik mobilya, spor salonu ve depo fiyatın içinde.
Değer Artışı Tezi
Atina’nın birincil ulaşım aktarma noktasına üç dakika mesafede, A sınıfı, eşyalı bir yeni inşanın bugünün teslim öncesi fiyatından €250.000’lik Golden Visa yoluyla alınması, merkez konut değer artışını yönlendiren üç gücü bir araya getirir: kıt nitelikli arz, yapısal kira talebi ve tren koridoru çevresinde süregelen toplu taşıma ile kentsel yenileme yatırımları.
Ocak 2027 teslimi öncesinde almak, inşaat tamamlanırken bugünün fiyatından bağlanmak demektir — merkezdeki proje aşamasındaki stoğun, anahtar teslim edilmeden önce dahi tarihsel olarak sermaye kazancı sağladığı klasik mekanizma.
Dürüst Bir Risk Notu
Kısa dönem kiralama bariz çekincedir. Atina, konut baskısını hafifletmek için en merkezî bölgelerinde yeni kısa dönem (Airbnb tarzı) kayıtlarını dondurma yönünde hareket etti ve bu donma, tam da T18’in bulunduğu çekirdekteki adreslere uygulanabilir. Bu nedenle yatırımcı bu varlığı gecelik turizm fiyatlarına değil, uzun dönem kira ekonomisine göre değerlendirmelidir.
İyi haber, uzun dönem senaryosunun kendi başına ayakta durmasıdır: Larisis yanında eşyalı bir 1+1, merkez profesyonellerinin ve öğrencilerin ilk kiraladığı üründür ve yukarıdaki tablodaki getiriler uzun dönem rakamlarıdır. Kısa dönem rejimindeki olası gevşemeyi temel senaryo değil, yukarı yönlü bir ihtimal olarak görün. Her zaman olduğu gibi, satın almadan önce ilgili dairenin güncel kayıt durumunu teyit edin.
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa’da güvenilir çözüm ortağınız. T18 City Residences’ta daire rezervasyonu, €250.000’lik kullanım-değişikliği yolu ve Ocak 2027 teslimine kadar uzanan ödeme planı için bizimle görüşün.