Sapfous Residences — A0218 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 2 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · KALLITHEA · ATİNA
Bu rapor, A0218 kodlu ilanın — Kallithea'da (Atina) 13 daireden oluşan yeni yapı bir projenin — yatırım açısından fizibilitesini değerlendirmektedir. Fiyatlar 285.645 € ile 441.437 € arasında, daireler 57-113 m² aralığında, 1 ile 3 yatak odalı seçeneklerle sunulmaktadır.
Değerlendirme; konum ve ulaşım altyapısı, ünite özellikleri, metrekare bazlı fiyat analizi, muhafazakâr varsayımlarla kira getirisi modellemesi ve risk başlıklarını kapsar. Amaç pazarlama metni değil, karar öncesi güven belgesi sunmaktır; tüm rakamlar geliştirici teyidine tabidir.
Konum ve Ulaşım
Kallithea, merkez-güney Atina'nın en yerleşik konut semtlerinden biridir; yoğun bir yerel ticaret dokusu, meydanlar ve günlük yaşam olanaklarıyla çevrilidir.
Bina, bir metro istasyonuna (yaklaşık 250-700 m), süpermarkete (yaklaşık 180-500 m), eczaneye (yaklaşık 180-230 m) ve Davaki Meydanı'na (yaklaşık 300 m) yürüme mesafesindedir. Bu yakınlık hem oturuma hem kiralamaya elverişli, pratik bir konum sunar.
Proje ve Üniteler
Proje, 1 ile 3 yatak odalı seçeneklerden oluşan 13 daireyi kapsamaktadır; alan aralığı 57-113 m² arasındadır. İnşaat şu anda son işler aşamasındadır, teslim 2027'de öngörülmektedir.
Enerji sınıfı A olarak belirtilmiştir (geliştirici broşüründe A+ ifadesi de geçmektedir — teyit edilmelidir). Split klima, çift camlı pencereler, ısı pompalı ısıtma, güneş enerjili su ısıtıcısı, akıllı ev alt yapısı ve güvenlik alarm sistemi tüm dairelerde standarttır.
13 daire: 1+1 (57-60 m²), 2+1 (60-64 m²), 3+1 (96-113 m²)
Fiyat aralığı: 285.645 € - 441.437 €
İnşaat durumu: son işler, teslim 2027
Enerji sınıfı: A (broşürde A+ iddiası var, teyit gerekli)
Fiyat Analizi
Projedeki 13 dairenin birim fiyatı 4.038 €/m² (en düşük, 113 m² 3+1 ünite) ile 5.113 €/m² (en yüksek, 57 m² 1+1 ünite) arasında değişmektedir — küçük dairelerde m² başına fiyat belirgin biçimde daha yüksektir, bu genel bir piyasa örüntüsüdür.
Muhafazakâr tahminimizle Kallithea'da yeni/tam yenilenmiş yapı stoku genellikle 3.500-5.000 €/m² bandında el değiştirmektedir; bu projenin fiyatlaması bandın içinde, küçük ünitelerde üst sınırına yakın seyretmektedir. Kıyas rakamlarımız kesin değerleme değil, muhafazakâr bant tahminidir.
Kira Potansiyeli
Kallithea'nın yoğun konut dokusu ve metro erişimi, istikrarlı bir uzun dönem kiracı talebini destekler. Muhafazakâr varsayımla 1+1 daireler için aylık 750-950 €, 3+1 daireler için 1.400-1.800 € kira bandı modellenebilir.
İlan fiyatlarına göre brüt getiri tahminimiz yaklaşık %3,2-4,0 bandındadır. Aidat, sigorta, vergi, boşluk dönemleri ve yönetim maliyetleri düşüldüğünde net getiri bu rakamın altında kalacaktır. Güncel kira öngörüleri talep üzerine paylaşılır.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Müsaitlik verisi geliştirici feed'inden alınmıştır ve teyide muhtaçtır; feed'de tüm üniteler 'müsait' görünmektedir, bu durum güncel satış tablosunu birebir yansıtmayabilir.
İnşaat teslim tarihi (2027) sözleşmesel bir taahhüt değildir, geliştiriciden teyit edilmelidir. Enerji sınıfı A/A+ çelişkisi netleştirilmelidir. Küçük dairelerin (57-60 m²) m² başına fiyatı büyük dairelere göre belirgin biçimde yüksektir; ikinci elde bu primin tamamının geri kazanılması garantili değildir.
Sonuç
Sapfous Residences, Kallithea'nın merkezi, ulaşımı güçlü konumunda yeni yapı, enerji verimli bir portföy sunmaktadır. Uygun profil: inşaat riskini kabul edebilen, enerji verimliliği ve yeni yapı kalitesine öncelik veren, orta-uzun vadeli (5+ yıl) düşünen son kullanıcı veya yatırımcıdır.
Fiyat müzakeresi ve ünite seçimi getiriyi belirleyecek ana kaldıraçlardır; birim fiyat verimliliği açısından 2+1 ve 3+1 üniteler öncelikle incelenmelidir.
Yorumlar