Vista Residence — A0217 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · GLYKA NERA · DOĞU ATTİKA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina'nın doğusundaki yerleşik banliyö Glyka Nera'da yer alan Vista Residence (A0217) projesinin yatırım uygunluğunu veri odaklı biçimde değerlendirir. Proje, tamamı müsait görünen 6 daireden oluşan butik bir yapıdır; yapımı 2026'da tamamlanmış, A enerji sınıflı ve teslime hazır durumdadır.
Değerlendirmede feed'deki gerçek ünite fiyatları esas alınmış, metrekare birim fiyatları tek tek hesaplanmış ve semt kıyası muhafazakâr varsayımlarla yapılmıştır. Kira getirisi %3–4,5 brüt bantta modellenmiş, herhangi bir garanti varsayımı kullanılmamıştır.
Rapor bir pazarlama metni değil, karar destek belgesidir. Güçlü yönlerin yanında birim fiyat primi, ikinci el likidite ve veri teyidi gibi riskler açıkça ele alınmıştır; Golden Visa çerçevesi ise ünite bazında dosya teyidi şartıyla nötr biçimde sunulmuştur.
Konum ve Ulaşım
Glyka Nera, Doğu Attika'da banliyö sakinliği ile pratik şehir erişimini dengeleyen, ağırlıklı olarak aile odaklı bir yerleşimdir. Semt; okul, eczane ve günlük ihtiyaç noktalarının yürüme veya kısa araç mesafesinde toplandığı, düşük yoğunluklu bir konut dokusuna sahiptir.
Feed'deki mesafe verilerine göre ilkokul yaklaşık 160 m, eczane 230 m, ortaokul ve spor salonu yaklaşık 600 m, banka ve süpermarket 1,1–1,2 km, çocuk parkı 1,6 km mesafededir. Tren istasyonu yaklaşık 2,9 km uzaklıktadır; Attiki Odos başta olmak üzere ana yol ağı, Atina merkezine ve uluslararası havalimanına hızlı bağlantı sağlar.
Konum profili, hem oturum amaçlı alıcılar hem de uzun dönem kiracı profili (aileler, doğu banliyölerinde çalışanlar) açısından tutarlıdır. Deniz ve merkez yaşantısına uzaklık ise kısa dönem kiralama senaryosunu zayıflatan bir faktör olarak not edilmelidir.
Proje ve Üniteler
Vista Residence, doğal ışığı önceliklendiren minimalist çağdaş bir mimariye sahip, 6 daireli butik bir projedir. Yapım 2026'da tamamlanmıştır, bina A enerji sınıfındadır ve feed'e göre 6 ünitenin tamamı müsait görünmektedir.
Ünite karması dörtte 2+1 (87–89 m²), ikide 3+1 (142 m²) şeklindedir. Zemin kat daireleri bahçe kullanımına sahiptir; üst katlar geniş cephe açıklıklarından yararlanır. Donanım paketi bağımsız ısı pompalı ısıtma-soğutma, akıllı ev altyapısı, çift cam ve yüksek yalıtımlı doğramalar, çelik kapı, alarm ön kurulumu, Net Metering'li fotovoltaik paneller ve güneş enerjili su ısıtıcısını içerir.
A3 — 1. kat, 2+1, 88 m², 364.583 € (≈4.143 €/m²)
A4 — 1. kat, 2+1, 89 m², 370.833 € (≈4.167 €/m²)
GF4 — Zemin, 2+1, 88 m², 387.019 € (≈4.398 €/m²)
GF2 — Zemin, 2+1, 87 m², 388.141 € (≈4.462 €/m²)
A1 — 1. kat, 3+1, 142 m², 571.442 € (≈4.024 €/m²)
B1 — 2. kat, 3+1, 142 m², 605.185 € (≈4.262 €/m²)
Fiyat Analizi
Feed'deki gerçek ünite fiyatlarına göre projenin birim fiyat bandı yaklaşık 4.000–4.460 €/m², ağırlıklı ortalaması ise yaklaşık 4.225 €/m² düzeyindedir. En düşük birim fiyat büyük 3+1 dairede (A1, ≈4.024 €/m²), en yüksek birim fiyat ise bahçe kullanımlı zemin kat 2+1 dairededir (GF2, ≈4.462 €/m²).
Glyka Nera ve çevresindeki Doğu Attika semtlerinde yeni yapım, A enerji sınıfı konutlar için muhafazakâr tahmin bandımız kabaca 3.200–4.000 €/m² aralığındadır; ikinci el stok belirgin biçimde daha düşük seyreder. Bu çerçevede projenin bandı, semt tahmin bandımızın üst sınırında ve üzerinde konumlanmaktadır; fiyatlama semt ortalamasının belirgin üstündedir.
Bu primin bir bölümü teslime hazır durum, A enerji sınıfı ve eksiksiz donanım paketiyle açıklanabilir; ancak özellikle zemin kat 2+1 ünitelerdeki 4.400 €/m² üzeri fiyatlama, yeniden satış senaryosunda değer artışı beklentisini sınırlayan bir giriş maliyeti olarak değerlendirilmelidir. Pazarlık payı ve güncel fiyat teyidi, karar öncesi geliştirici tarafından doğrulanmalıdır.
Kira Potansiyeli
Glyka Nera'nın kiracı profili ağırlıklı olarak uzun dönem oturuma dayalıdır; kısa dönem (turistik) kiralama talebi merkez ve sahil semtlerine göre zayıftır. Bu nedenle modelleme uzun dönem kira üzerinden ve muhafazakâr %3–4,5 brüt bantta yapılmıştır.
2+1 daireler (364.583–388.141 €) için %3–4 brüt getiriye karşılık gelen kira bandı yaklaşık 910–1.290 €/ay aralığıdır; semtteki güncel kira seviyeleri dikkate alındığında bandın alt-orta bölümü (%3–3,7 civarı) daha gerçekçi bir beklentidir. 142 m² 3+1 dairelerde büyük ünitelerin m² başına daha düşük kiralanması nedeniyle brüt getirinin %3'ün altına inmesi olasıdır.
Bu rakamlar model varsayımıdır, garanti değildir; feed'de herhangi bir kira garantisi programı yer almamaktadır. Net getiri hesabında yönetim, sigorta, ENFIA emlak vergisi ve boşluk dönemleri ayrıca modellenmelidir.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında geçerli yatırım eşiği, taşınmazın bulunduğu bölgeye ve seçilen rotaya göre belirlenir ve her ünite için ayrı ayrı teyit edilmelidir. Sık karşılaşılan bir yanılgının aksine 250.000 € eşiği konum bazlı değildir: Yürürlükteki mevzuata göre bu seviye yalnızca ticari nitelikli bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi veya tescilli (korunan) bir binanın restorasyonu rotalarında geçerlidir.
Vista Residence yeni yapım bir konut projesidir; dolayısıyla hangi eşiğin ve hangi rotanın uygulanacağı, ünite bazında hukuki dosya incelemesiyle netleştirilmelidir. Attika bölgesindeki standart konut rotası için geçerli eşik ve asgari koşullar, rezervasyon öncesinde güncel mevzuat üzerinden doğrulanmalıdır.
Bu rapor herhangi bir ünite için oturum izni garantisi vermez. Avla, her rezervasyon öncesinde rota ve destekleyici dosyayı ünite bazında hukuk danışmanıyla birlikte teyit eder.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Aşağıdaki başlıklar, karar öncesinde ayrıca doğrulanması veya fiyatlamaya yansıtılması gereken risk alanlarıdır. Hiçbiri tek başına eleyici değildir; ancak toplu olarak pazarlık ve ünite seçimi stratejisini şekillendirmelidir.
Veri teyidi: 6 ünitenin tamamının müsait görünmesi feed anlık görüntüsüdür; müsaitlik ve fiyatlar rezervasyon öncesi geliştiriciden teyit edilmelidir.
Birim fiyat primi: ~4.225 €/m² ağırlıklı ortalama, semt tahmin bandımızın üstündedir; özellikle zemin kat 2+1 ünitelerde 4.400 €/m² üzeri giriş maliyeti yeniden satış marjını daraltır.
İkinci el likidite: Glyka Nera ikinci el piyasası merkez semtlere göre daha sığdır; prim ödenmiş yeni yapım dairenin ikinci elde alıcı bulma süresi uzayabilir.
3+1 getiri profili: 142 m² ünitelerde brüt kira getirisinin %3'ün altına inme olasılığı vardır; bu üniteler getiri değil, oturum/alan önceliğiyle değerlendirilmelidir.
Teslim ve iskan: Yapı 'hazır' statüsünde olsa da iskan/enerji kimlik belgeleri ile ortak alan teslim durumunun sözleşme öncesi belgeyle doğrulanması gerekir.
Golden Visa: Eşik ve rota ünite bazında dosya teyidine tabidir; hiçbir ünite için otomatik uygunluk varsayılmamalıdır.
Kısa dönem kiralama: Semtin turistik talebi sınırlıdır; Airbnb tarzı senaryolar bu projede baz senaryo olarak modellenmemelidir.
Sonuç
Vista Residence; teslime hazır durumu, A enerji sınıfı, eksiksiz donanım paketi ve 6 üniteli butik ölçeğiyle Doğu Attika'da oturum odaklı alıcılar ve uzun vadeli, düşük riskli kira geliri arayan yatırımcılar için tutarlı bir profildir. Semtin aile odaklı dokusu ve Attiki Odos erişimi kiracı talebini destekler.
Buna karşılık fiyatlama semt ortalamasının belirgin üstündedir ve kira getirisi muhafazakâr bantta %3–4 civarında modellenmelidir. Yatırım tezini en iyi taşıyan üniteler, birim fiyatı görece düşük olan 1. kat 2+1 daireler (A3 ve A4); alan ve oturum önceliğinde ise 3+1 seçenekleridir.
Genel değerlendirmemiz: doğru ünite seçimi, geliştirici teyidi ve pazarlıkla desteklenmesi koşuluyla proje, 'düşük getiri – düşük operasyonel risk' profilinde değerlendirilebilir bir seçenektir. Golden Visa hedefi olan alıcılar için karar, ünite bazlı hukuki dosya teyidi tamamlanmadan verilmemelidir.
Yorumlar