Kallithea'da SNFCC'ye Yürüme Mesafesinde Butik 1+1 Rezidanslar — 16 Dairenin Yatırım Fizibilitesi
KALLİTHEA · ATİNA · YATIRIM FİZİBİLİTE RAPORU · 17 EYLÜL 2026
Kallithea'da SNFCC'ye Yürüme Mesafesinde Butik 1+1 Rezidanslar — 16 Dairenin Yatırım Fizibilitesi
Bu rapor tek bir projeyi rakamlarıyla masaya yatırıyor: Atina'nın Kallithea semtinde, Stavros Niarchos Vakfı Kültür Merkezi'ne (SNFCC) yürüme mesafesinde kurgulanmış butik ölçekli bir konut binası. Zemin artı üç kat, her katta dört daire, toplam 16 ünite — tamamı 1+1. Aşağıda bu 16 dairenin hepsini kapı numarasıyla, net ve brüt metrekaresiyle, birim fiyatıyla göreceksiniz; kat bazında fiyat dağılımını, depo-var/otopark-yok denkleminin getiriye etkisini, teslim takvimini, 2027 vergi eşiğini ve Golden Visa tarafında neyin nasıl okunması gerektiğini okuyacaksınız. Uydurulmuş tek bir rakam yok. Veri kaynağı olmayan yerde bunu açıkça yazdık; raporun sonunda «doğrulayamadığımız için yazmadıklarımız» diye ayrı bir bölüm var.
Künye — bir bakışta
Konum: Kallithea, Atina — SNFCC koridoru. Attika İdari Bölgesi sınırları içinde. Semtin kendisi bu raporun konusu değil; bölge anlatımı ayrı bir raporda ele alınıyor.
Yapı: Tek bina, zemin + 3 kat, her katta 4 daire. Toplam 16 ünite, tamamı 1+1. Envanter kaydında yapı tipi «yeni yapı» — bu tanım Golden Visa bölümünde belirleyici hale geliyor.
Durum: 7 daire satıldı, 7 daire rezerve, 2 daire müsait. Yani 16 ünitenin 14'si — %88'i — bağlanmış durumda. Son teyit 16 Eylül 2026 tarihli geliştirici müsaitlik dosyası.
Fiyat bandı: 250.000 € – 298.000 €. Ortalama 277.125 €, medyan 278.000 €. 16 ünitenin toplam liste değeri 4.434.000 €.
Büyüklük: net 36,8 – 42,8 m² (ortalama 40,7 m², medyan 41,3 m²); balkon ve bahçe dâhil brüt 42,8 – 59,8 m².
Dış alan: daire başına 4 – 20 m². Zemin kattaki iki dairede bahçe var; üst katlarda balkon.
Depo ve otopark: her dairede depo var; binada otopark yok. Bu ikilinin getiriye ve kiralanabilirliğe etkisini aşağıda ayrı bir bölümde tartışıyoruz.
Teslim: 2028 ikinci çeyrek, sözleşmesel +3 ay ek süre ile — yani en geç 2028 üçüncü çeyrek.
Teknik: Enerji sınıfı A · ısıtma ve soğutma ısı pompası ile. Tamamı geliştirici beyanıdır; Avla tarafından yerinde denetlenmemiştir.
Kira garantisi: bu projede kira garantisi yoktur. Getiri bölümünde bir garanti aritmetiği bulamayacaksınız — çünkü ortada garanti yok. Bu, portföyümüzdeki bazı projelerden temel farkıdır ve bilerek öne çıkarıyoruz.
Avla envanter kodu: A0222 · son teyit 16 Eylül 2026 · rapor tarihi 17 Eylül 2026.
Daire listesi — 16 ünitenin tamamı
Aşağıdaki tablo 16 Eylül 2026 tarihli müsaitlik dosyasının birebir dökümüdür. Kapı numaraları projenin kendi iç numaralandırmasıdır: «GF» zemin katı, «2.1» ikinci katın birinci dairesini gösterir. «Net m²» kapalı iç alanı, «brüt m²» balkon veya bahçe dâhil toplamı ifade eder. Birim fiyatlar bu iki tabandan ayrı ayrı hesaplanmıştır — aradaki fark bu projeyi anlamanın anahtarı.
Daire | Kat | Net m² | Brüt m² | Fiyat € | €/m² net | €/m² brüt | Durum |
GF.1 | Zemin | 36,80 | 56,80 | 250.000 | 6.793 | 4.401 | Rezerve |
GF.2 | Zemin | 36,80 | 42,80 | 255.000 | 6.929 | 5.958 | Satıldı |
GF.3 | Zemin | 39,80 | 45,80 | 277.000 | 6.960 | 6.048 | Rezerve |
GF.4 | Zemin | 39,80 | 59,80 | 270.000 | 6.784 | 4.515 | Satıldı |
1.1 | 1 | 41,30 | 45,80 | 269.000 | 6.513 | 5.873 | Satıldı |
1.2 | 1 | 41,30 | 47,30 | 276.000 | 6.683 | 5.835 | Satıldı |
1.3 | 1 | 40,80 | 46,80 | 273.000 | 6.691 | 5.833 | Satıldı |
1.4 | 1 | 41,60 | 46,10 | 273.000 | 6.562 | 5.922 | Rezerve |
2.1 | 2 | 41,30 | 45,30 | 282.000 | 6.828 | 6.225 | Müsait |
2.2 | 2 | 41,30 | 48,30 | 285.000 | 6.901 | 5.901 | Rezerve |
2.3 | 2 | 40,80 | 47,80 | 282.000 | 6.912 | 5.900 | Satıldı |
2.4 | 2 | 40,80 | 44,80 | 279.000 | 6.838 | 6.228 | Müsait |
3.1 | 3 | 41,30 | 45,30 | 284.000 | 6.877 | 6.269 | Satıldı |
3.2 | 3 | 42,80 | 49,80 | 298.000 | 6.963 | 5.984 | Rezerve |
3.3 | 3 | 42,30 | 49,30 | 295.000 | 6.974 | 5.984 | Rezerve |
3.4 | 3 | 41,80 | 45,80 | 286.000 | 6.842 | 6.245 | Rezerve |
Fiyatlar liste fiyatıdır; vergi, harç ve işlem masrafları hariçtir. «Rezerve» kaydı bir satış değil, süreli bir ayırmadır ve düşebilir; «satıldı» kaydı geliştiricinin dosyasındaki kapanmış işlemleri gösterir.
Fiyat analizi
16 ünitenin net metrekare fiyatı 6.513 € ile 6.974 € arasında; ortalama 6.816 €, medyan 6.840 €. Bandın genişliği yalnızca 461 € — yani en ucuz ve en pahalı ünite arasındaki net birim fiyat farkı %7.1 kadar. Geliştirici net alan üzerinden neredeyse tek fiyat uyguluyor; kat ve yön farkları fiyata sınırlı yansıyor.
Brüt metrekare tarafında tablo tamamen değişiyor: 4.401 € – 6.269 €, ortalama 5.820 €. Bant 1.868 € genişliğinde — net taraftaki bandın dört katından fazla. Sebebi tek: dış alan payı üniteden üniteye 4 m² ile 20 m² arasında değişiyor ve geliştirici bu farkı fiyata tam yansıtmıyor. Zemin kattaki iki bahçeli daire, yirmişer metrekarelik açık alanı fiyata neredeyse bedelsiz taşıyor.
Bu binada fiyat farkını yaratan şey iç metrekare değil, kat ve dış alan. Net birim fiyat dar bir bantta sıkışırken brüt birim fiyat uçtan uca %42 açılıyor — dolayısıyla «pahalı» ve «ucuz» ünite, hangi metrekareyi esas aldığınıza göre yer değiştiriyor.
Kat bazında dağılım
Kat | Daire | Fiyat bandı € | Ortalama fiyat € | Ortalama net m² | €/m² net ort. | €/m² brüt ort. |
Zemin | 4 | 250.000 – 277.000 | 263.000 | 38,3 | 6.867 | 5.231 |
1. kat | 4 | 269.000 – 276.000 | 272.750 | 41,2 | 6.612 | 5.866 |
2. kat | 4 | 279.000 – 285.000 | 282.000 | 41,0 | 6.870 | 6.063 |
3. kat | 4 | 284.000 – 298.000 | 290.750 | 42,0 | 6.914 | 6.120 |
Kat primi — tek temiz karşılaştırma
Kat primini ölçmenin dürüst yolu, aynı plan konumundaki daireleri karşılaştırmaktır. Bu binada bunu yapmaya elverişli tek kolon «.1» kolonudur: 1.1, 2.1 ve 3.1 dairelerinin üçünde de net alan 41,3 m² ile birebir aynı. Diğer kolonlarda üçüncü kat daireleri birinci kattakilerden bir buçuk metrekareye kadar büyük olduğu için oradaki fiyat farkı kat primiyle alan farkını birbirine karıştırır — o yüzden onları kat primi kanıtı olarak kullanmıyoruz.
Daire | Kat | Net m² | Dış alan m² | Fiyat € | Bir alt kata göre fark |
1.1 | 1 | 41,3 | 4,5 | 269.000 | — |
2.1 | 2 | 41,3 | 4,0 | 282.000 | +13.000 € (%4,83) |
3.1 | 3 | 41,3 | 4,0 | 284.000 | +2.000 € (%0,71) |
Tablonun söylediği şey şu: kat primi öne yüklü. Birinci kattan ikinci kata çıkarken 13.000 € ödüyorsunuz; ikinciden üçüncüye çıkarken yalnızca 2.000 €. Üstelik 2.1 ve 3.1 dairelerinin dış alanı 1.1'den yarım metrekare daha küçük — yani ödenen fark tamamen kot farkına gidiyor. En üst kata çıkmanın maliyeti bu binada şaşırtıcı derecede düşük.
Tablodan çıkan beş bulgu
En düşük net birim fiyat birinci katta. 1.1 — 269.000 €, 41,3 m² net, 6.513 €/m². Bina ortalamasının 303 € altında. Bu daire satılmış durumda.
En yüksek net birim fiyat üçüncü katta. 3.3 — 295.000 €, 42,3 m² net, 6.974 €/m².
Birinci kat, net metrekare başına en ucuz kat. Ortalama 6.612 €/m² ile hem zemin katın (6.867 €) hem ikinci ve üçüncü katın (6.870 € ve 6.914 €) altında. Zemin katın net birim fiyatının yüksek çıkması yanıltıcı değil: zemin daireleri en küçük iç alana sahip (38,3 m² ortalama), bedeli ise bahçeye gidiyor.
Brütte en ucuz iki daire zemin katta. GF.1 4.401 €/m², GF.4 4.515 €/m². İkisinde de 20 m² bahçe var. Açık alanı kullanacak bir alıcı için bu iki daire projenin en verimli metrekaresi; açık alanı boş yatırım sayan bir alıcı içinse aynı rakam bir prim değil, ölü sermaye.
Geriye kalan iki müsait daire tam ortalamada. 2.1 ve 2.4 net birim fiyatta 6.828 € ve 6.838 € — bina ortalaması 6.816 €'nun yalnızca yirmi euro üzerinde. Yani «son kalanlar ucuza gider» beklentisi bu projede karşılık bulmuyor; indirim yok, prim de yok.
Müsait iki daire — yakın plan
17 Eylül 2026 itibarıyla satın alınabilir iki daire var; ikisi de ikinci katta. Aşağıdaki karşılaştırma, bu iki üniteyi bina genelindeki sıralamada nereye oturduğunu göstererek veriyor.
Daire | Kat | Net m² | Brüt m² | Dış alan m² | Fiyat € | €/m² net (bina sırası) | €/m² brüt (bina sırası) |
2.4 | 2 | 40,8 | 44,8 | 4,0 | 279.000 | 6.838 (8. / 16) | 6.228 (14. / 16) |
2.1 | 2 | 41,3 | 45,3 | 4,0 | 282.000 | 6.828 (7. / 16) | 6.225 (13. / 16) |
Parantez içindeki sıra, en ucuzdan en pahalıya doğru sayılmıştır. Okunuşu şu: bu iki daire net metrekare fiyatında bina ortasında duruyor, ama brüt metrekare fiyatında sondan üçüncü ve ikinci sırada — yani bina genelinde en pahalı dilimde. Sebebi tamamen dış alan: ikisinin de balkonu 4 m², binadaki en küçük dış alan. İç mekân arayan için bu bir sorun değil; açık alan isteyen için doğrudan bir eksi.
Depo var, otopark yok — bunun gerçek karşılığı
Bu projenin en çok soru alacak iki teknik kalemi bunlar. Süslemeden yazıyoruz.
Depo
Her dairede ayrı bir depo var. Otuz yedi ila kırk üç metrekarelik bir 1+1'de bavul, mevsimlik eşya ve bisiklet için ayrı hacim bulunması pratik bir fark yaratır: iç alanın dolap ve sandık deposuna dönüşmesini engeller, dolayısıyla dairenin kiracı gözündeki kullanılabilir alanı büyür. Kiralamada bunun etkisi rakama dökülemeyecek kadar dolaylıdır — depoyu ayrı fiyatlayan bir kira verisi elimizde yok, dolayısıyla getiriye kaç puan kattığına dair bir sayı üretmiyoruz. Söyleyebileceğimiz şey şudur: aynı bölgedeki eski stokun büyük kısmında depo yoktur ve bu, ilan rekabetinde ölçülebilir olmasa da görünür bir üstünlüktür.
Otopark
Binada otopark yok. Bu, Kallithea'nın yoğun dokusunda yaygın bir durumdur — sokak park yeri rekabetlidir. Etkisi alıcı profiline göre keskin biçimde ayrışır:
Araçsız kiracı profilinde etki düşük. Metroya ve otobüs hattına dayanan, otomobilsiz yaşayan öğrenci, genç profesyonel ve kısa-orta dönem kiracı bu daireyi otopark eksiği yüzünden elemez.
Araçlı kiracı ve alıcı profilinde doğrudan eleme sebebi. Otomobili olan bir aile veya uzun dönem kiracı için otoparksızlık çoğu zaman listeden çıkarma nedenidir. Bu, kiracı havuzunuzu daraltır.
Yeniden satışta fark yaratır. Otoparklı yeni yapı stokuyla karşılaştırıldığında, çıkışta fiyatın bir kısmı bu kalemden geri verilir. Ne kadar olduğunu ölçen bir Kallithea verisi elimizde yok; bu yüzden bir yüzde yazmıyoruz.
Daire büyüklüğüyle tutarlı. Otuz yedi–kırk üç metrekarelik 1+1'lerin hedef kitlesi zaten ağırlıklı olarak tek kişi ve çifttir; otopark beklentisi bu segmentte üç oda artı salon segmentine göre düşüktür. Yani eksik, ürünün kendi segmentinde daha az cezalandırıcıdır.
Depo bir artı, otopark eksikliği bir eksi — ve ikisi birbirini götürmez. Depo kiracının konforunu artırır; otoparksızlık kiracı havuzunu daraltır. Havuzun daralması, konfor artışından daha ölçülebilir bir risktir.
İşlem maliyetleri ve 2027 vergi eşiği
Tablodaki rakamlar liste fiyatıdır. Alımın üzerine binen kalemlerin bugünkü durumu ve önümüzdeki dönem için açıklanan değişiklik şöyle:
Tapu devir vergisi
Bugün yürürlükteki efektif oran belediye payı dâhil %3,09. Eylül 2026'da açıklanan ölçüye göre, AB/AEA dışı gerçek kişilerin konut alımında bu oranın 1 Temmuz 2027'den itibaren %15,45'e çıkması öngörülüyor. Bu raporun yazıldığı tarihte kanun metni henüz yayımlanmadı; elimizdeki tek dayanak hükümet duyurusudur. Dolayısıyla aşağıdaki ikinci sütun bir hüküm değil, bir senaryodur. Matrah, satış bedeli ile idari vergi değerinden yüksek olanıdır. Ayrıntılı çerçeve için 2027 devir vergisi sektör raporumuz.
Fiyat € | Devir vergisi bugün (%3,09) | 1 Tem 2027 sonrası senaryo (%15,45) | Fark |
250.000 | 7.725 € | 38.625 € | +30.900 € |
278.000 | 8.590 € | 42.951 € | +34.361 € |
277.125 | 8.563 € | 42.816 € | +34.253 € |
298.000 | 9.208 € | 46.041 € | +36.833 € |
Tablodaki dört satır sırasıyla projenin en düşük fiyatı, medyanı, ortalaması ve en yüksek fiyatıdır. Kapsam dışında kalanlar: şirketler ve diğer tüzel kişiler, AB/AEA vatandaşları ve uzun süreli oturma izni sahipleri.
Bu kalem bu projede özellikle önemlidir, çünkü teslim 2028 ikinci çeyrekte. Ön sözleşme bugün imzalansa bile tapu devri — dolayısıyla vergiyi doğuran olay — büyük olasılıkla 1 Temmuz 2027'den sonraya düşecektir. AB dışı gerçek kişi bir alıcı için bu, tabloda gördüğünüz farkın teorik değil bütçesel bir kalem olması demektir. Bunu kesin hüküm olarak değil, fiyatlanması gereken bir risk kalemi olarak yazıyoruz; nihai durum kanun metnine, geçiş hükümlerine ve alıcının statüsüne bağlıdır ve bağımsız bir Yunan vergi danışmanıyla teyit edilmelidir.
Diğer kalemler
Noter, tapu sicil harcı, avukat ve teknik denetim: bu proje için elimizde oran teyidi yok. Bu yüzden bir yüzde yazmıyoruz. İşlem maliyetleri ayrıca hesaplanır ve teklif aşamasında kalem kalem yazılı olarak verilir.
Ödeme planı: geliştirici dosyasında taksit takvimi yer almıyor. Ön sözleşme oranı, inşaat aşamalarına bağlı ara ödemeler ve tapu anındaki bakiye teyit edilmemiştir.
Yıllık taşınmaz vergisi (ENFIA), ortak gider ve sigorta: tapu devri sonrası oluşur. Bu projeye ait ortak gider bütçesi henüz dosyamızda olmadığı için aylık tutar yazmıyoruz.
Kira geliri vergisi: Yunanistan'da gerçek kişi kira geliri artan oranlı tarifeye tabidir. Aşağıdaki getiri hesabı brüttür ve bu vergiyi içermez.
Getiri: garantisi yok, verisi sınırlı
Önce en önemli cümle: bu projede kira garantisi yoktur. Geliştirici hiçbir doluluk, hiçbir kira tutarı ve hiçbir süre taahhüdü vermemektedir. Portföyümüzdeki bazı projelerde üç yıllık sabit oranlı geri kiralama modeli bulunur; burada böyle bir yapı yok. Dolayısıyla aşağıdaki hesap bir taahhüdün aritmetiği değil, semt ilan fiyatlarından türetilmiş bir tahmindir.
Kullandığımız kira verisi ve sınırları
Kallithea'ya özgü, tarihli ve alıntılanabilir tek kira verisi olarak 10 Ağustos 2026 tarihli bir basın derlemesini kullanıyoruz. Derleme, 2026 ikinci çeyrek piyasa verisine dayanarak Zografou ve Kallithea semtlerinde 40–50 m² konutlarda aylık 480 € – 800 € bandını bildiriyor; alt uç eski yapı, üst uç yenilenmiş ve tam eşyalı daireler için. Kaynak: Workenter, 10 Ağustos 2026.
Bu verinin dört sınırı var ve dördünü de peşinen yazıyoruz:
İlan fiyatıdır, gerçekleşen kira değildir. Sözleşmeye dönüşen kira tipik olarak ilan fiyatının altındadır; aradaki farkı ölçen bir Kallithea verisi elimizde yok.
Mevcut stoka aittir, bu projeye değil. Band eski ve yenilenmiş daireleri kapsıyor. Enerji sınıfı A, ısı pompalı, depolu yeni bir ünitenin bandın neresinde duracağını gösteren bir veri yok. Bandın üst ucuna yakın konumlanması makuldür — ama bu bir beklentidir, ölçüm değil.
2026 verisidir, teslim 2028'dir. Aradaki iki yılda kira seviyelerinin ne yapacağını bilmiyoruz ve tahmin yürütmüyoruz.
Zografou ile birlikte raporlanmıştır. Kaynak iki semti tek bandda veriyor; yalnız Kallithea'ya ait ayrıştırılmış rakam sunmuyor.
Bandın ima ettiği birim kira, projenin ortalama net alanı (40,7 m²) üzerinden hesaplandığında aylık 11,80 € – 19,67 €/m² yapar. Bu, küçük metrekarelerin metrekare başına daha yüksek kira ürettiği bilinen etkiyle tutarlıdır.
Brüt getiri — bandın iki ucu
Daire | Fiyat € | Aylık 480 € senaryosu | Aylık 800 € senaryosu |
2.4 | 279.000 | %2,06 brüt | %3,44 brüt |
2.1 | 282.000 | %2,04 brüt | %3,40 brüt |
GF.1 | 250.000 | %2,30 brüt | %3,84 brüt |
3.2 | 298.000 | %1,93 brüt | %3,22 brüt |
Tablodaki ilk iki satır müsait dairelerdir; son iki satır projenin en düşük ve en yüksek fiyatlı üniteleridir ve karşılaştırma için konmuştur (ikisi de müsait değildir). Bu rakamlar brüttür: kira geliri vergisi, ENFIA, ortak gider, sigorta, yönetim ücreti, boşluk dönemi ve bakım düşülmemiştir. Bu kalemlerin toplamı brüt getirinin önemli bir bölümünü alır; net getiri her koşulda tablodaki rakamların altındadır.
Yorum: bu proje, ilan bandının alt ucunda bir tahvil getirisinin altında kalır; üst ucunda bile brüt üç buçuk yüzdenin etrafındadır. Yani bu yatırımın tezi kira akışı değildir — tez, yeni yapı kalitesi, SNFCC koridorundaki konum ve sermaye kazancıdır. Kira, o tezin destekleyicisidir; kendisi değil.
Teslim ve inşaat riski
Teslim 2028 ikinci çeyrek olarak beyan ediliyor; sözleşmede +3 ay ek süre tanınıyor. Yani taahhüdün dış sınırı 2028 üçüncü çeyreğidir. Bu rapor tarihinden itibaren yaklaşık bir buçuk ila iki yıllık bir bekleme süresi demektir.
Sermaye bağlanma süresi. Ödeme planı teyit edilmediği için ne kadarının ne zaman bağlanacağı bugün bilinmiyor. Peşin ağırlıklı bir plan, iki yıl boyunca getirisiz duran bir sermaye demektir.
Gecikme riski. Yunanistan'da inşaat maliyetleri ve işgücü temini son yıllarda takvimleri zorlamıştır. Sözleşmedeki üç aylık ek süre bunun kabulüdür. Üç ayın ötesine geçen gecikmede alıcının hangi haklara sahip olduğu — gecikme tazminatı, fesih eşiği — sözleşme metnine bağlıdır ve bu metin henüz dosyamızda yoktur.
Spesifikasyon riski. Enerji sınıfı A ve ısı pompası beyanı teslimde belge ile doğrulanmalıdır. Görseller geliştirici görselleştirmesidir; nihai uygulama farklılık gösterebilir.
Ölçü toleransı. Yeni yapı projelerinde teslimdeki metrekare, satış dosyasındaki metrekareden bir miktar sapabilir. Bu projenin dosyasında yazılı bir tolerans oranı görmedik; sözleşmede aranmalıdır. Sapma, bu raporun bütün birim fiyat hesaplarını aynı oranda oynatır.
Karşı taraf riski. Teslim öncesi ödenen tutarların güvencesi — banka teminatı, ipotek tesisi veya emanet hesabı — sözleşme yapısına bağlıdır ve alıcının bağımsız avukatı tarafından tapu ve ruhsat dosyası üzerinden denetlenmelidir.
Golden Visa: bu proje nasıl okunmalı
Bu bölümü ayrı açıyoruz, çünkü Yunanistan'da oturum izni ile gayrimenkul yatırımı arasındaki ilişki 2024'ten beri en çok yanlış anlatılan konudur. Önce çerçeveyi nötr biçimde koyalım.
Yürürlükteki eşik çerçevesi
5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesiyle getirilen düzenlemeye göre, Attika İdari Bölgesi'nde — ki Kallithea bu bölge içindedir — konut yatırımı yoluyla oturum izninde standart rotanın asgari yatırım eşiği 800.000 €'dur. Bu rotada ayrıca iki koşul daha aranır: yatırımın tek bir taşınmaza yapılmış olması ve o taşınmazın ana yaşam alanının en az 120 m² olması. Resmî çerçeve için: stegasi.gov.gr — asgari yatırım eşiğinin artırılması.
250.000 € rakamı nedir, ne değildir
Piyasada sıkça duyulan 250.000 € rakamı bir bölge eşiği değildir. Bu tutar, mevzuatta yalnızca iki özel rota için geçerlidir: ticari veya sanayi amaçlı bir yapının konuta kullanım değişikliği ile dönüştürülmesi ve tescilli/korunması gereken bir binanın restorasyonu. Her iki rotanın da kendi belge ve süre şartları vardır. Bu projedeki daireler ise envanterimizde yeni yapı olarak kayıtlıdır — yani bu iki özel rotanın tanımına girmez.
Bu projenin rakamları çerçeveye göre nerede duruyor
Bu binadaki dairelerin fiyatları 250.000 € – 298.000 €, net alanları 36,8 – 42,8 m² aralığındadır. Yukarıdaki standart rota çerçevesinin iki sayısal ölçütü — 800.000 € ve 120 m² — ile bu aralıklar arasındaki mesafeyi okuyucunun kendisi görebilir. Biz burada bir sonuç cümlesi kurmuyoruz; çünkü bir mülkün oturum izni bakımından nasıl değerlendirileceği, fiyat ve metrekare dışında tapu kaydına, ruhsat statüsüne, yapının hukuki niteliğine ve başvurunun yapıldığı tarihteki mevzuata bağlıdır. Bu değerlendirmeyi yapma yetkisi bir emlak şirketinde değil, bağımsız bir Yunan avukatındadır.
Bu projenin konumlandığı yer açıktır: kira getirisi ve sermaye kazancı odaklı bir gayrimenkul yatırımı. Oturum izni hedefleyen bir yatırımcı ise eşik ve rota tercihini proje broşürü üzerinden değil, mülk bazında tapu ve ruhsat dosyası üzerinden, bağımsız hukuki teyitle belirlemelidir.
Şeffaflık kaydı: bu projenin geliştirici broşüründe oturum izni veya yatırım eşiği ile ilgili herhangi bir beyan yer almamaktadır. Avla iç kayıtlarında da bu proje için doğrulanmış bir Golden Visa dayanağı bulunmamaktadır. Bu, olumlu ya da olumsuz bir hüküm değil, bir belge durumudur.
Riskler — dürüst liste
1. Getiri garantisi yok, getiri verisi zayıf. Bu raporun en büyük boşluğu budur. Elimizde geliştirici taahhüdü yok; semt verisi ilan fiyatıdır, mevcut stoka aittir ve iki semti birlikte raporlar. Yatırım kararı bu belirsizliğin farkında verilmelidir.
2. 1 Temmuz 2027 vergi eşiği. Teslim 2028'de olduğu için AB dışı gerçek kişi alıcıda tapu devri büyük olasılıkla yeni rejime denk gelecektir. Medyan fiyatta bu, tabloda gösterildiği gibi yaklaşık 34.361 €'luk bir ek maliyet senaryosudur. Kanun metni henüz yayımlanmamıştır; geçiş hükümleri tabloyu değiştirebilir.
3. Otopark yok. Kiracı havuzunu ve yeniden satışta alıcı havuzunu daraltır. Etkinin büyüklüğünü ölçen Kallithea verisi elimizde yok.
4. Teslim ve inşaat riski. Yaklaşık iki yıllık bekleme, artı sözleşmesel üç ay ek süre. Ödeme planı ve gecikme yaptırımları dosyamızda teyit edilmemiştir.
5. Tek varlık, tek semt, tek tip ürün. Yatırım tek bir 1+1 daireye yapılıyor; çeşitlendirme yok. Kallithea'nın küçük daire talebinde bir zayıflama olursa bunu dengeleyecek ikinci bir kalem bulunmuyor.
6. Likidite ve çıkış. Yunanistan'da konut satışı ilandan tapuya tipik olarak aylar alır. AB dışı alıcılara yönelik yeni vergi rejimi yürürlüğe girerse, çıkışta alıcı havuzunun bu segmentte daralma ihtimali vardır.
7. Rezerve kayıtlarının oynaklığı. 7 daire rezerve görünüyor. Rezerve bir satış değildir; düşebilir veya satışa dönüşebilir. Müsaitlik tablosu haftalık değişebilir; bu raporun tablosu 16 Eylül 2026 fotoğrafıdır.
8. Kur ve faiz. Euro dışı bir para biriminden yatırım yapan alıcı için kur riski işlemin kendisinden bağımsız bir kalemdir ve bu raporda hesaplanmamıştır.
Doğrulayamadığımız için bu rapora koymadıklarımız
Bir fizibilite raporunun değeri, içindeki rakamlar kadar dışarıda bıraktıklarıyla da ölçülür. Aşağıdakiler için elimizde belge olmadığı için hiçbir sayı üretmedik:
Ödeme planı ve taksit takvimi — geliştirici dosyasında yok.
Noter, tapu harcı, avukat ve teknik denetim ücretleri — bu proje için oran teyidi yok.
Aylık ortak gider (koinóchrista) tutarı — bina bütçesi henüz yok.
ENFIA yıllık tutarı — idari vergi değeri (antikeimenikí axía) elimizde yok.
Depo ve balkonun kiraya nakdi katkısı — bunları ayrıştıran kira verisi yok.
Gerçekleşen (sözleşmeye dönmüş) Kallithea kira seviyeleri — yalnız ilan fiyatı verisi var.
Yeni yapı, A sınıfı bir ünitenin semt bandındaki tam konumu — karşılaştırılabilir yeni yapı kira verisi yok.
Sözleşmedeki metrekare tolerans oranı, gecikme tazminatı ve fesih eşiği — sözleşme metni dosyamızda yok.
Bu projeye ait Golden Visa uygunluk değerlendirmesi — broşürde beyan yok, iç kayıtlarda doğrulanmış dayanak yok; hukuki değerlendirme yetkimiz de yok.
2028 teslim tarihindeki tahmini satış ve kira seviyeleri — projeksiyon üretmiyoruz.
Kaynaklar ve rapor künyesi
Daire listesi, fiyat, metrekare ve durum: geliştirici müsaitlik dosyası, 16 Eylül 2026 · Avla envanteri A0222, son teyit 16 Eylül 2026.
Teknik özellikler, teslim tarihi, depo ve otopark: geliştirici proje broşürü (beyan; yerinde denetlenmemiştir).
Kira bandı: Workenter, 10 Ağustos 2026 — 2026 ikinci çeyrek piyasa verisine dayalı derleme; Zografou ve Kallithea, 40–50 m², ilan fiyatı. Kaynağa git
Golden Visa eşik çerçevesi: 5100/2024 sayılı Kanun m.64 · stegasi.gov.gr resmî sayfası
Devir vergisi: hükümet duyurusu (kanun metni yayımlanmamıştır) · Avla 2027 devir vergisi sektör raporu
Görseller: geliştirici görselleştirmeleri ve kat planları.
Rapor tarihi: 17 Eylül 2026. Veri kesim tarihi: 16 Eylül 2026. Bu rapor bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, vergi veya hukuk tavsiyesi değildir. Fiyatlar ve müsaitlik önceden haber verilmeksizin değişebilir. Her alıcının bağımsız bir Yunan avukat ve vergi danışmanıyla çalışması gerekir.
Bu iki daireyi konuşalım
17 Eylül 2026 itibarıyla 2.1 (282.000 €) ve 2.4 (279.000 €) müsait. Kat planlarını, tam teknik şartnameyi ve güncel müsaitlik durumunu paylaşabilir; ödeme planı ve sözleşme şartlarını sizin adınıza geliştiriciden yazılı olarak isteyebiliriz. İlan sayfası: Kallithea'da SNFCC'ye yürüme mesafesinde butik 1+1 rezidanslar.
Avla Gayrimenkul A.Ş. · avlarealestate.com
Yorumlar