Yunanistan 2027: Devir Vergisi, Portföy Golden Visa ve 250.000 € Sorusu — Sektör Raporu
YUNANİSTAN · GOLDEN VİSA · DÜZENLEME VE PİYASA · SEKTÖR RAPORU · EYLÜL 2026
Üç Düzenleme, Tek Soru: 2027'de Ne Değişiyor?
Eylül 2026'da Yunanistan gayrimenkul piyasasında üç ayrı düzenleme aynı anda masaya geldi: AB dışı alıcıya beş kat artan tapu devir vergisi, portföy esaslı yeni bir Golden Visa kategorisi tasarısı ve bu ikisinin kesiştiği yerde duran 250.000 € kategorisinin akıbeti. Üçü de aynı yöne bakmıyor. Bu rapor, hangisinin yürürlükte, hangisinin duyuru, hangisinin yalnızca tasarı olduğunu ayırıyor ve her birinin Türk yatırımcı için aritmetiğini çıkarıyor.
Bir bakışta
Devir vergisi: AB/AEA dışı gerçek kişilerin konut alımında %3,09 → %15,45. Duyuru 6 Eylül, ayrıntı 8 Eylül 2026. Yürürlük 1 Temmuz 2027. Kanun metni henüz yok.
Kapsam dışı: şirketler ve diğer tüzel kişiler, AB/AEA vatandaşları, uzun süreli oturma izni sahipleri, Yunan asıllılar; ayrıca ticari, sınai yapılar ve arsa.
Portföy Golden Visa: çoklu mülk + münhasıran uzun dönem kira şartı. Ulusal Konut Stratejisi 2026–2035 içinde tasarı — eşik, mülk sayısı ve asgari kira süresi tanımlanmadı.
250.000 € kategorisi: bir bölge eşiği değil; yalnız kullanım değişikliği ya da tescilli bina restorasyonu rotasında geçerli. Yeni vergi bu rotayı doğrudan vuruyor çünkü tapu anında mülk artık konut.
Sektörün talebi: dönüşüm yatırımlarına muafiyet ya da ara oran. Basında %8 telaffuz ediliyor — karar değil, talep.
Program: 2026'nın ilk yedi ayında 3.086 yeni başvuru, yıllık −%39. Aynı dönemde verilen izin sayısı artıyor; bekleyen dosya yığını eriyor.
1. Devir vergisi: %3,09'dan %15,45'e
6 Eylül 2026'da Başbakan Kiryakos Mitsotakis, 90. Selanik Uluslararası Fuarı'ndaki ekonomi konuşmasında AB üyesi olmayan üçüncü ülke vatandaşlarının konut alımında tapu devir vergisinin %3'ten %15'e çıkarılacağını açıkladı. İki gün sonra Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanı Kiryakos Pierrakakis ile Bakan Yardımcısı Dimitris Markopulos ölçünün çerçevesini daralttı ve tarihini erteledi.
Belediye payı verginin kendisi üzerinden %3 olarak eklendiği için efektif oran bugün %3,09; yeni oran %15,45. Matrah, satış bedeli ile idari vergi değerinden (αντικειμενική αξία) yüksek olanıdır.
Kimin kapsamda olduğu
Durum | Kapsamda mı? |
AB/AEA dışı **gerçek kişi**, uzun süreli oturma izni yok, **konut** alıyor | EVET — %15,45 |
Şirket ve diğer tüzel kişiler (her tür mülk) | Hayır |
AB/AEA vatandaşları | Hayır |
Uzun süreli oturma izni (επί μακρόν διαμένοντες) sahipleri | Hayır |
Yunan asıllılar (ομογενείς) | Hayır |
Ticari alan, sınai yapı, arsa | Hayır — konut dışı kapsam dışı |
Aritmetik
Aşağıdaki tablo, belediye payı dâhil efektif oranlarla hesaplanmıştır. Kanun metni yayımlanana kadar bu üst senaryodur.
Tapu bedeli | Bugün (%3,09) | 1 Tem 2027 sonrası (%15,45) | Fark |
250.000 € | 7.725 € | 38.625 € | +30.900 € |
400.000 € | 12.360 € | 61.800 € | +49.440 € |
800.000 € | 24.720 € | 123.600 € | +98.880 € |
1.000.000 € | 30.900 € | 154.500 € | +123.600 € |
Belirleyici tarih tapu devridir — noter senedi ve tescil. Sözleşme tarihi ya da ödeme tarihi değil. 30 Haziran 2027'ye kadar tamamlanan devir mevcut oranda kalır; kanun metninde bunun aksine bir geçiş hükmü çıkarsa tablo değişir.
Ne henüz belli değil
Kanun metni yok. Düzenlemenin bir torba yasaya girmesi ve önce kamuoyu istişaresine açılması bekleniyor; istişarede değişebilir.
Devam eden işlemler için geçiş hükmü açıklanmadı — kaparo ödenmiş, ön sözleşmesi yapılmış ama tapusu 2027'ye sarkan dosyaların ne olacağı yazılı değil.
Çifte vatandaşlık (üçüncü ülke + AB) hâlinde hangi vatandaşlığın esas alınacağı açıklanmadı.
Golden Visa için ilan edilmiş bir muafiyet yok.
Birinci konut istisnasının bu kapsamda geçerli olup olmayacağı açıklanmadı.
KDV tuzağı — sıfır konutta kritik
Yunanistan'da bir konut satışı ya %24 KDV'ye ya devir vergisine tabidir; ikisi birlikte uygulanmaz. Sıfır konutta KDV askısı müteahhidin talebiyle işliyor ve askı 31 Aralık 2026'ya uzatılmış durumda. 2027 uzatması teyit edilmiş değil. Satıcı tarafındaki sermaye kazancı vergisi askısı da (Gelir Vergisi Kanunu m. 41) aynı tarihte bitiyor. Yani 2027, tek bir kalemde değil, birkaç kalemde birden eşik yılı.
2. Portföy Golden Visa: aynı dönemde ters yönde sinyal
Sosyal Uyum ve Aile Bakanlığı'nın hazırladığı Ulusal Konut Politikası Stratejisi 2026–2035, 50 önlem ve 6,5 milyar euroyu aşan bütçesiyle ΦΕΚ'te yayımlandı ve opengov.gr'de kamuoyu istişaresine açıldı. İçindeki bir öneri Golden Visa'nın mantığını değiştiriyor: yatırımcı tek mülk yerine birden fazla mülkten oluşan bir portföy edinerek başvurabilecek.
Şart net: mülkler önceden belirlenmiş bir süre içinde münhasıran uzun dönem kiraya sunulacak. Kısa dönem kiralama (Airbnb, Booking) açıkça dışarıda; yatırımcının kendi kullanımı öngörülmüyor; bir kullanım izleme mekanizması kurulacak. Hedef, boş ve atıl stoku kira piyasasına çekmek.
Tasarıda tanımlı olan | Tanımlanmamış olan |
Çoklu mülkten portföy edinme hakkı | Portföydeki asgari/azami mülk sayısı |
Münhasıran uzun dönem kiralama şartı | Yatırım eşiği (ayrı bir eşik mi, mevcut kademeler mi) |
Kısa dönem kiralama yasağı | **Asgari kira süresi** — getiriyi en çok belirleyecek parametre |
Yatırımcının kendi kullanımının olmaması | Mülkü kiraya sunma süresi |
Kullanım izleme mekanizması kurulacağı | Denetim mercii, yaptırım ve yasalaşma takvimi |
Bu bir tasarıdır, yasa değil. Kesin rakam veren kaynaklara ihtiyatla yaklaşmak gerekir: strateji metni eşik de vermiyor, süre de. Yürürlükte olan tek kesin hüküm mevcut Golden Visa mülkünde kısa dönem kiralamanın yasak olması ve ihlalinin 50.000 € para cezasına, ağır hâlde oturma izninin kaybına bağlanmasıdır.
3. 250.000 € kategorisi: zincirin en kırılgan halkası
Önce yaygın bir yanlışı düzeltmek gerekiyor: 250.000 € bir bölge eşiği değildir. Hiçbir şehir, hiçbir semt “250.000 € bölgesi” değil. Bu rakam yalnız iki özel rotada geçerlidir:
Kullanım değişikliği (αλλαγή χρήσης): ofis, dükkân, depo, atölye ya da sınai bir yapının hukuken konuta çevrilmesi. Dönüşümün 5 Nisan 2024'ten sonra tamamlanmış ve başvurudan önce mühendis tarafından belgelenmiş olması gerekir. Bu rotada metrekare şartı yoktur.
Tescilli / koruma altındaki binanın restorasyonu.
Yeni vergi tam da buraya çarpıyor. Dönüşüm rotasında mülk, tapu devrinden önce konuta çevrilmiş olmak zorundadır. Dolayısıyla devir anında tapudaki nitelik “konut”tur — ve yeni ölçü konut alımını hedefliyor. Ticari yapının ticari hâliyle devrinde vergi yok; ama Golden Visa'nın 250.000 € rotası bu devri kabul etmiyor.
Sektörün argümanı şu: bu yatırımlar piyasadan konut çekmiyor, yeni konut arzı üretiyor — dolayısıyla talebi kısmak için tasarlanmış bir vergiyle aynı kefeye konmamalı. Talep, bu yatırımların tamamen muaf tutulması ya da bir ara orana bağlanması yönünde; basında %8 rakamı telaffuz ediliyor. Bu bir karar değil, bir taleptir; ne bakanlıkça benimsenmiş ne de bir metne girmiştir.
Değişmeyen zemin: yürürlükteki eşikler
Aşağıdaki kademeler 5100/2024 sayılı Kanun'la (5038/2023 s. Kanun m. 100'ü değiştiren m. 64) 31 Mart 2024'te yürürlüğe girdi ve bugün de geçerli. Vergi tartışması bu eşikleri değiştirmiyor.
Eşik | Nerede / hangi hâlde | Ek şart |
800.000 € | **Attika Bölgesi'nin tamamı**, Selanik İl Birimi, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan tüm adalar | Tek mülk; ana yaşam alanı en az 120 m² |
400.000 € | Diğer tüm bölgeler | Tek mülk; ana yaşam alanı en az 120 m² |
250.000 € | Konuma bağlı değil — yalnız kullanım değişikliği ya da tescilli bina restorasyonu | Metrekare şartı yok; dönüşüm 5 Nisan 2024 sonrası tamamlanmış olmalı |
Attika'nın tamamının 800.000 € kademesinde olduğu, devletin kendi konut politikası portalında açık yazıyor: “ολόκληρη την Περιφέρεια Αττικής”. Yani Atina, Pire, Kuzey/Güney/Doğu/Batı Attika — hepsi. Bir mülkün hangi kademeye girdiği ilan metnine değil, tapusuna ve dosyasına bakılarak belirlenir; her mülk için ayrıca teyit edilmesi gerekir.
Golden Visa mülkünde kısa dönem kiralama yasaktır (5100/2024). Yaptırım 50.000 € para cezası; ağır hâlde oturma izninin kaybı.
Program nerede duruyor
Gösterge | Değer | Dönem |
Yeni başvuru | **3.086** (−%39) | Oca–Tem 2026, y/y |
Yeni başvuru | 2.551 (önceki yıl 4.553) | 2026 ilk yarı |
Verilen yeni izin | **4.919** (+%21) | 2026 ilk yarı |
Bekleyen dosya | ~29.273 (2025 başında 52.000+) | 2026 ortası |
Yabancı yatırımın toplam devirlerdeki payı | %8,7 — 23,5 mlr € içinde 2,05 mlr € | 2025 |
Yabancı sermaye girişi | −%25 | 2025 |
Daire fiyatları | +%7,8 | 2025 |
Yıllık inşaat ruhsatı | 2006'da >20 mn m² → bugün <7 mn m² | — |
Son üç satır, tartışmanın en çok atlanan tarafı. Yabancı sermaye girişi %25 düşerken daire fiyatları %7,8 arttı. Fiyat baskısının tek kaynağı yabancı talep değil; üretim tarafı 2006'daki hacmin üçte birine inmiş durumda. Talebi kısmak işlem hacmini düşürür, arz açığını kapatmaz.
Türk yatırımcı için ne anlama geliyor
Türkiye AB üyesi değil; Türk vatandaşı gerçek kişiler tanımın tam içinde. Aşağıdakiler tahmin değil, bugün elimizdeki metinden çıkan aritmetiktir.
Giriş maliyeti kalemi değişiyor, eşik değişmiyor. 400.000 €'luk bir dosyada devir vergisi farkı yaklaşık 49.440 €; 800.000 €'luk dosyada yaklaşık 98.880 €. Bu, mülk bedelinin üstüne binen ek maliyettir.
Belirleyici olan tapu tarihi. Proje teslim takvimi 2027 ortasını aşan bir sıfır konutta, devir büyük ihtimalle yeni rejime denk gelir. Teslim tarihi artık yalnız bir teslim meselesi değil, bir vergi meselesidir.
Tüzel kişi istisnası bir “çözüm” olarak sunulamaz. Şirketler kapsam dışı; ancak Golden Visa gerçek kişiye verilir ve şirket üzerinden alımın oturma izni açısından nasıl değerlendirileceği bu metinde yazmıyor. Vergi planlaması ile oturum hakkı iki ayrı sorudur.
250.000 € rotasındaki dosyalar iki kat belirsiz. Hem dönüşüm belgelerinin tam olması hem de vergi muafiyeti talebinin akıbeti bekleniyor. Bu rotadaki bir mülk için hem ruhsat dosyası hem tapu niteliği ayrıca doğrulanmalıdır.
Aceleye değil, takvime bakın. Kanun metni yayımlanmadan kesin hüküm kurulamaz. Yapılabilecek olan, mevcut dosyalarda tapu tarihini öne çekmenin mümkün olup olmadığını ve sözleşmedeki teslim taahhüdünü tek tek gözden geçirmektir.
Bu rapor tarihlendikten sonra takip edilecekler
Torba yasanın kamuoyu istişaresine açılması ve metnin yayımlanması.
Devam eden işlemler için geçiş hükmü.
Golden Visa ve özellikle 250.000 € dönüşüm rotası için muafiyet ya da ara oran kararı.
Sıfır konutta KDV askısının 2027'ye uzatılıp uzatılmayacağı.
Portföy Golden Visa kategorisinin eşiği ve asgari kira süresi.
Çifte vatandaşlık ve şirket üzerinden alımda hangi testin uygulanacağı.
Kaynaklar
Bu rapordaki her rakam aşağıdaki kaynaklara dayanır. Teyit edilemeyen hiçbir sayı kullanılmamış, tanımlanmamış parametreler açıkça “tanımlanmadı” diye işaretlenmiştir.
Dnews — «Στο 15% από 3% αυξάνεται ο φόρος μεταβίβασης για υπηκόους τρίτων χωρών», 6 Eylül 2026
IMI Daily — «Greece to Quintuple Property Transfer Tax to 15% for Non-EU Buyers»
Στεγαστική Πολιτική (stegasi.gov.gr) — resmî devlet portali, Golden Visa asgari yatırım eşiği
ot.gr — «Golden Visa: Στις 800.000 ευρώ για Αττική, Θεσσαλονίκη και μεγάλα νησιά», 21 Mart 2024
KMD Law — «Νέα Golden Visa για χαρτοφυλάκιο ακινήτων υπό διαβούλευση», 22 Haziran 2026
IMI Daily — «Greek Golden Visa Applications Down 39% in 2026 as Backlog Nearly Halves»
Rapor tarihi: 16 Eylül 2026. Yunanistan'da ilgili kanun metni yayımlandığında bu rapor güncellenecektir.
Dosyanızın hangi eşiğe ve hangi rotaya girdiğini, tapu takviminizin 1 Temmuz 2027'ye göre nerede durduğunu birlikte çıkaralım. →
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa'da bağımsız Yunan hukuk ortağı, yazılı sabit ücret ve mülk bazında belge doğrulamasıyla çalışır.
Yorumlar