AVLA GAYRİMENKUL · DEDEAĞAÇ · SATILIK DAİRE · YUNANİSTAN GOLDEN VISA 2026
Dedeağaç Satılık Daire 2026: Golden Visa Eşiği, Fiyatlar ve Alım Rehberi
Dedeağaç (Alexandroupoli), Türkiye sınırına en yakın Yunan liman şehri. Edirne ve Keşan'dan gelen alıcı için hem yazlık hem yatırım adresi. İnternette hâlâ "Dedeağaç'ta 250.000 € ile Golden Visa" diyen ilanlar dolaşıyor; bu bilgi 2024'ten beri doğru değil. Bu rehberde Dedeağaç'ta geçerli eşiği yasadan, fiyatları tarihli kaynaklardan, getiri beklentisini de sade bir hesapla veriyoruz.
Dedeağaç'ta Golden Visa eşikleri: 400.000 € ve 250.000 €
31 Mart 2024'te yürürlüğe giren 5100/2024 sayılı kanunun 64. maddesi eşikleri bölgeye göre ayırdı. 800.000 € grubu Attika'nın tamamı, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalardan oluşur. Evros Bölgesel Birimi, dolayısıyla Dedeağaç, bu listede yer almaz ve 400.000 € grubuna girer.
| Rota | Asgari yatırım | Temel şart | Dedeağaç'ta geçerli mi? |
|---|---|---|---|
| Standart konut | 400.000 € | Tek mülk, en az 120 m² | Evet |
| Standart konut (Attika, Selanik, adalar) | 800.000 € | Tek mülk, en az 120 m² | Hayır |
| Dönüşüm / restorasyon | 250.000 € | Ticari→konut ya da tescilli bina; m² şartı yok | Evet, bölge fark etmez |
Aynı 400.000 € kuralı Halkidiki ve Kavala gibi diğer kuzey bölgelerinde de geçerlidir. Bölge bölge tam liste için bölgesel eşik haritamıza bakabilirsiniz.
Dedeağaç satılık daire fiyatları 2026
Aşağıdaki rakamlar ilan (talep) fiyatıdır, satış fiyatı değildir. Dedeağaç küçük bir pazar olduğu için kaynaklar arasında fark büyüktür; bu yüzden tek rakam yerine bant veriyoruz.
| Kaynak | Ortalama ilan fiyatı (€/m²) | Not |
|---|---|---|
| Uluslararası ilan portalı, Dedeağaç sayfası | 1.200–1.800 | Kasım 2026, sayfadan teyit edildi |
| Spiti24 daire ilanları | yaklaşık 2.160 | 2026; sayfa doğrudan teyit edilemedi |
Resmî tarafta Yunanistan Merkez Bankası (BoG), 2026'nın ikinci çeyreğinde ülke genelinde daire fiyatlarının yıllık %5,5 arttığını açıkladı. Dedeağaç ya da Doğu Makedonya-Trakya için ayrı ve doğrulanabilir bir endeks rakamı bulamadık; bu yüzden şehre özel bir artış oranı vermiyoruz.
400.000 € ile Dedeağaç'ta ne alınır?
Metrekaresi 1.800 € olan bir dairede 120 m² yaklaşık 216.000 € eder. 400.000 € ise aynı fiyatla 220 m²'yi aşan bir konuta karşılık gelir. Pratikte Dedeağaç'ta standart Golden Visa rotası şu üç tipte yoğunlaşır:
- Şehir dışındaki müstakil ev ve villalar
- Sahil şeridinde, deniz manzaralı büyük daireler
- Yeni yapılı, üst segment butik projeler
Daha düşük bütçeli yatırımcı için Golden Visa yolu 250.000 € dönüşüm projeleridir; ancak Dedeağaç'ta bu stok sınırlıdır ve her proje tek tek teyit edilmelidir. Rotanın şartları için ticari mülkün konuta dönüşümü rehberimize göz atabilirsiniz.
Kira getirisi: gerçekçi beklenti
Dedeağaç için ilan portallarının brüt kira getirisi tahmini %4–6 aralığındadır. Ülke ortalaması ise Global Property Guide verisine göre %4,38'dir (Mayıs 2026). Net getiri, vergi ve giderler nedeniyle brütün tipik olarak 1,5–2 puan altında kalır.
Şehir şehir karşılaştırma için Yunanistan kira getirisi analizimize bakın.
Neden Dedeağaç? Türk yatırımcı için üç neden
- Yakınlık: İpsala–Kipi sınır kapısından karayoluyla bir saatten kısa sürede ulaşılır; mülk yönetimi ve aile ziyaretleri kolaylaşır.
- Liman ve lojistik: Dedeağaç Limanı, Yunanistan–ABD savunma işbirliği anlaşması kapsamında stratejik bir lojistik geçiş noktası olarak kullanılıyor; ABD Büyükelçisi Mayıs 2026'da limanı "hayati ve stratejik bir merkez" olarak tanımladı. Limanın enerji tarafında yüzer LNG terminali de bulunuyor. Bu gelişmelerin kira talebine etkisini ölçen yayımlanmış bir veri bulamadık; bu yüzden etkiyi rakamla vermiyoruz.
- Türk talebi: Bakanlığın Ağustos 2026 bülteninde geçerli 34.759 yatırımcı izninin %19,1'i (5.107) Türk vatandaşlarına ait; Türkiye, programın en büyük kaynak ülkeleri arasında.
Kısa dönem kira (Airbnb) yasağı
Golden Visa için alınan mülk kısa dönem kiraya ya da alt kiraya verilemez; 5100/2024 bu kuralı ihlal edene 50.000 € para cezası ve iznin iptali yaptırımı öngörür. Uzun dönem kiralama serbesttir. Dedeağaç'ta yaz sezonu kira gelirine güvenerek alım yapacak yatırımcı bu kuralı baştan hesaba katmalıdır.
2027 devir vergisi: Türk alıcıyı nasıl etkiler?
Bugün ikinci el konutta devir vergisi %3,09'dur. Hükümetin Ekim 2026'da kamu istişaresine açtığı tasarı, AB ve AEA dışında vergi mukimi olan gerçek kişiler için oranı %15'e çıkarıyor; 1 Temmuz 2027'den sonra imzalanan kesin sözleşmelere uygulanması öngörülüyor ve Golden Visa alımlarına muafiyet tanımıyor. İstişare 1 Kasım'da kapandı, yasa henüz çıkmadı. Ayrıntılar ve diğer kalemler için Yunanistan emlak vergileri rehberimize bakın.
Alım adımları: Dedeağaç'ta sıralı kontrol listesi
- AFM (vergi numarası) alın ve Yunan bankasında hesap açın.
- Mülkün 400.000 € ve 120 m² şartını tek tapuda karşıladığını ya da dönüşüm projesinin 250.000 € şartlarını taşıdığını avukatla teyit edin.
- Tapu, imar ve enerji belgesi kontrolünü bağımsız avukat ve mühendise yaptırın.
- Ödemeyi yurt dışından, banka kanalıyla ve tek tek belgelenmiş şekilde yapın.
- Noter önünde kesin sözleşme ve tapu kaydı; ardından Golden Visa başvurusu.
Genel süreç için Yunanistan Golden Visa rehberi 2026 yazımıza, kuzeydeki büyük şehir alternatifi için Selanik satılık daire rehberimize, aynı 400.000 € bölgesindeki bir başka kuzey seçeneği için Halkidiki bölge raporumuza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Dedeağaç'ta Golden Visa için en az ne kadar yatırım gerekir?
En az 400.000 € değerinde, en az 120 m² tek bir konut gerekir. Dedeağaç, 5100/2024 sayılı kanunun 64. maddesine göre 800.000 € listesinde değildir. Kaynak: Kanun 5100/2024, stegasi.gov.gr.
Dedeağaç'ta 250.000 € ile Golden Visa alınır mı?
Yalnız ticari bir mülkün konuta dönüştürüldüğü ya da tescilli bir binanın restore edildiği projelerde. Sıradan bir daire 250.000 € ile Golden Visa sağlamaz. Kaynak: Kanun 5100/2024 m.64.
Dedeağaç'ta kira getirisi ne kadar?
İlan portallarının tahmini brüt getirisi %4–6'dır; ülke ortalaması %4,38'dir (Global Property Guide, Mayıs 2026). Net getiri genellikle brütün 1,5–2 puan altındadır.
2027'de Türk alıcı için devir vergisi değişecek mi?
Ekim 2026 tasarısı, AB/AEA dışı vergi mukimi gerçek kişiler için oranı %3,09'dan %15'e çıkarmayı ve 1 Temmuz 2027'den sonra imzalanan sözleşmelere uygulamayı öngörüyor. Yasa henüz yürürlükte değil. Kaynak: agentnews.gr, 19 Ekim 2026.
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
