Yunanistan'da Kira Getirisi 2026: Şehir Şehir Analiz

Fiyatlar da aynı yönde: Yunanistan'da daire fiyatları 2025'te ortalama %7,8 arttı — Selanik %9,6 ile Atina'yı (%6,2) geride bıraktı (Yunanistan Merkez Bankası, Q4 2025). 2026'nın ilk çeyreğinde artış %5,7 ile sürüyor.

Yazar: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul.

Bölge bölge brüt getiri haritası

Aşağıdaki rakamlar brüt getiridir (yıllık kira ÷ satış fiyatı). Kaynaklar: Global Property Guide (Kasım 2025), Spitogatos Endeksi (Q4 2025), Indomio (Kasım 2025).

• Atina merkez — ~%6 brüt: satış ~2.560 €/m², kira ~12,50 €/m²/ay. Kipseli'de 1+1 daireler %7,3'e ulaşıyor; Kolonaki'de büyük daireler %3,8.
• Pire — ~%4,9: satış ~2.587 €/m². Kiralar bir yılda +%19,4 ile Attika'nın en hızlı yükseleni (Spitogatos, Q4 2025).
• Atina batı (Peristeri) — ~%5,0: satış ~2.120 €/m² ile hâlâ giriş seviyesi; metro odaklı dönüşüm sürüyor.
• Atina güney (Glyfada–Vouliagmeni) — ~%3,8–4,5: Glyfada 5.224 €/m²; Vouliagmeni 7.500 €/m² ile ülke rekoru. Getiri düşük, değer artışı ve prestij yüksek.
• Selanik — %4,4: merkez 2.931 €/m²; Voulgari–Ntepo–Martiou hattında 1+1'ler %6,0. Fiyat artışı 2025'te %9,6 ile Atina'nın üzerinde.
• Aegina (Saronik) — ~%4,3: satış ~2.588 €/m²; Atina'ya 25 dakika feribot. Yıl boyu kira pazarı sınırlı, yazlık talebi güçlü.
• Diğer şehirler: Patra %4,8 · Volos %4,2 · Heraklion %4,2 · Kavala %3,5.

Mini hesap: Peristeri'de 85 m² daire

• Alış: 85 m² × 2.120 €/m² ≈ €180.000
• Kira: 85 × 8,92 €/m² ≈ €758/ay → ~€9.100/yıl
• Brüt getiri: ~%5,1
• Net getiri: ENFIA (~€300–400/yıl), sigorta, yönetim ve boşluk payı düşüldüğünde ~%4 bandı.

Kısa dönem kira (Airbnb) gerçeği

Atina'da kısa dönem kiralamada medyan doluluk %71, ortalama gecelik fiyat 81 € (Airbtics, 2025). Ancak iki kritik sınır var: Atina merkezinde yeni kısa dönem kayıtları 2026 sonuna kadar durduruldu ve yeni kurallarla (Kanun 5100/2024) edinilen Golden Visa mülklerinde kısa dönem kiralama yasak — ihlalde izin iptali ve €50.000 ceza. Golden Visa yatırımcısı için doğru strateji uzun dönem kiradır. Kira kuralları ve AADE raporlaması →

Getiri mi, değer artışı mı?

Nakit akışı öncelikliyse merkez ve batı Atina (Kipseli, Patisia, Peristeri) öne çıkar; sermaye kazancı ve prestij öncelikliyse güney sahil hattı (Glyfada, Vouliagmeni) tarihsel olarak daha güçlü değer artışı üretmiştir. Selanik ikisinin ortasında dengeli bir profil sunar. Bölge detayları için raporlarımız: Peristeri → · Atina Merkez → · Atina Rivierası → · Toplam maliyet hesabı →

Sık sorulan sorular

Yunanistan'da en yüksek kira getirisi hangi bölgede? Atina merkezinin yenilenen mahalleleri: Kipseli'de 1+1 daireler %7,3 brüt getiri üretiyor; şehir ortalaması %5,4 (Global Property Guide, Kasım 2025).

Net getiri nasıl hesaplanır? Brüt getiriden ENFIA, sigorta, yönetim, bakım ve boşluk payı düşülür; pratik kural brütün 1,5–2 puan altıdır. Kira geliri vergisi 2026 tarifesinde %15'ten başlar.

Golden Visa mülkümü Airbnb'de kiralayabilir miyim? Kanun 5100/2024 sonrası edinilen Golden Visa mülklerinde kısa dönem kiralama yasaktır; ihlalde izin iptali ve €50.000 ceza uygulanır. Uzun dönem kira serbesttir.

Kira gelirime hangi ülkede vergi öderim? Önce Yunanistan'da (2026 tarifesi %15'ten başlar); Türkiye–Yunanistan çifte vergilendirme önleme anlaşması sayesinde ödenen vergi Türkiye'deki beyanınızda mahsup edilir.

Ayrıntılı bilgi için kapsamlı Yunanistan Golden Visa (altın vize) rehberimize göz atabilirsiniz: Yunanistan Golden Visa 2026 Rehberi.

Avla Gayrimenkul, getiri hedefinize göre bölge ve proje seçimini kaynaklı verilerle yapar; her mülk için 2 sayfalık fizibilite raporu hazırlar. realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657

HazırlayanM. Sami Akbeniz

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.

Kurucu profili →