Golden Visa rehberi

Yunanistan GV Mülkünde Kira: 60 Gün Kuralı + AADE Platform Raporlama (Mayıs 2026)

Ref. R0058·M. Sami Akbeniz·30 Mayıs 2026·6 dk okuma

⚠️ eski içeriğe düzeltme

Önceki yayınımızda "30 gün altı kira yasak" yazılmıştı. Bu eksikti. Doğru bilgi: 60 gün (KYA 214926/2025 + Circular 1/2026 sonrası kesinleşti).

TL;DR — 1 Dakika Özet

🚫 Golden Visa mülklerinde 60 gün altı her kira = "kısa dönem" = YASAK
💸 Ceza: €50.000 + GV iptali + 5 yıl yasak (mülk sahibi adına)
📅 20 Mayıs 2026: Airbnb + Booking.com tüm listings AADE'ye otomatik raporlama
🏷️ Her STR (kısa dönem kiralama) tek kayıt numarası ile listelenmek zorunda — yoksa platform listelemiyor
✅ 60+ gün uzun dönem kira serbest, %3-5 net getiri
🏨 İstisna: "Approved Hospitality Use" sertifikalı projeler (havuz sistemi)
🎯 Avla portföyünde %3 garantili kira taahhütlü projeler mevcut

1. Yasal Çerçeve — Hızlı Hatırlatma

Yasak temelinin yatırım kararına etkisi var:

Belge | Tarih | Ne diyor?

Belge: Yasa 5100/2024 Madde 64 · Tarih: Mart 2024 · Ne diyor?: GV eşik yapısı + kısa dönem kira yasağı çerçevesi
Belge: KYA 214926/2025 · Tarih: 11 Kasım 2025 · Ne diyor?: 60 gün eşiği netleştirildi (önce 30 gün belirsizlikti)
Belge: Circular 1/2026 · Tarih: 22 Nisan 2026 · Ne diyor?: Cezalar + denetim protokolü + sahte yapılaşma önleme
Belge: AADE Platform Yönetmeliği · Tarih: 20 Mayıs 2026 · Ne diyor?: Airbnb + Booking'in otomatik raporlama zorunluluğu

2. "Kısa Dönem Kira" Yeniden Tanımlandı: 60 Gün

Doğru kural (KYA 214926/2025): 60 günden kısa her kira = kısa dönem = GV mülkünde yasak

Pratik sınır:

Kira süresi | Statü | GV mülkünde durum

Kira süresi: 1 gece (Airbnb) · Statü: Kısa dönem · GV mülkünde durum: ❌ YASAK
Kira süresi: 1 hafta tatil · Statü: Kısa dönem · GV mülkünde durum: ❌ YASAK
Kira süresi: 1 ay (örn. iş seyahati) · Statü: Kısa dönem · GV mülkünde durum: ❌ YASAK
Kira süresi: 45 gün · Statü: Kısa dönem · GV mülkünde durum: ❌ YASAK
Kira süresi: 60 gün · Statü: Sınır · GV mülkünde durum: ✅ Uzun dönem sayılır (sözleşme yazılı + AADE'de kayıtlı olmalı)
Kira süresi: 6 ay · Statü: Uzun dönem · GV mülkünde durum: ✅ Serbest
Kira süresi: 12 ay · Statü: Uzun dönem · GV mülkünde durum: ✅ Serbest (en yaygın)
Kira süresi: Çok yıllık · Statü: Uzun dönem · GV mülkünde durum: ✅ Serbest

3. 60 Gün Eşik — Neden Önemli?

Bazı yatırımcılar düşünüyor: "Madem 60 gün eşik, ben her seferinde 65 günlük sözleşme yaparım — sezonluk tatilci için de işe yarar."

Sözleşme yazılı + kayıtlı olmalı. Sadece "65 gün" demek yetmez; resmî kira sözleşmesi + AADE platform kaydı şart
Aynı kiracıyla art arda kısa dönemler = arka arkaya kısa dönem olarak değerlendirilir
Otomatik denetim: Airbnb'de "minimum 60 gece" filtresi koymak Mayıs 20 sonrası AADE tarafından otomatik tespit edilebilir — yatırım koruma kalkanı sayılmaz

4. 20 Mayıs 2026 — AADE Platform Raporlama (Yepyeni)

Yeni sistemde:

Her STR ünitesi kendine ait bir AADE Kayıt Numarası (Αριθμός Μητρώου Ακινήτων - AMA) alacak
Platformlar (Airbnb, Booking, Vrbo) listing'de AMA numarasını mutlaka gösterecek
Platformlar AADE'ye gerçek zamanlı veri yollayacak: hangi tarih, ne kira, hangi misafir, ne ödendi
AADE Golden Visa mülkleri ile çapraz kontrol yapacak — eşleşme varsa otomatik soruşturma

Pratik etki yatırımcı için:

Eskiden "ben Airbnb'de yapıyorum, kimse bakmaz" mantığı artık geçerli değil
AMA numarası olmadan listing platformlarda otomatik kaldırılıyor (Mayıs 20 sonrası)
GV mülkü AMA aldırırsa → AADE'ye bildirim → otomatik soruşturma
Yani GV mülk için AMA başvurusu kendi kendini ele veriyor

5. Genel Kısa Dönem Kira Cezaları (GV Olmayan Mülkler İçin Bile)

Avla yatırımcısı doğrudan etkilenmese de gözlem için — GV dışı kısa dönem kiralayan herkes için AADE cezaları:

İhlal | Ceza

İhlal: AMA numarası olmadan listing · Ceza: €5.000 (ilk) → €10.000 (2. ihlal 12 ay içinde) → €20.000 (3.+)
İhlal: Gelir beyan etmemek · Ceza: %50 vergi cezası + gecikme faizi
İhlal: Sahte AMA kullanmak · Ceza: €10.000 + sahte belge soruşturması
İhlal: Yangın güvenlik / sigorta eksikliği · Ceza: €3.000-5.000

GV mülkü için EKSTRA cezalar (üst üste binerek)

€50.000 ek idari ceza (GV özel)
Oturma izni iptali
5 yıl yeni GV başvurusu yasağı
Aile bireylerinin oturma izni iptal
Vatandaşlık başvurusu otomatik reddedilir

6. Mart 2026 Atina Denetimleri (Gerçek Vakalar)

Bakanlık 2026 Mart'ta 47 GV sahibini denetledi.

Sonuç | Sayı

Sonuç: Şeffaf, uyumlu (uzun dönem kira veya boş) · Sayı: 32
Sonuç: Airbnb ihlali tespit edildi · Sayı: 12
Sonuç: Veri eksikliği · Sayı: 3

12 yatırımcının ortak özelliği:

7'si profesyonel property management kullanıyordu (3. parti firma muafiyet vermez)
5'i kendi yönetiyor, ama AADE platform verisinde tespit edildi (henüz Mayıs 20 öncesi denetimde bile)
1 Türk yatırımcı vakası: 2 daire için €100.000 ceza + iade emri

7. Uzun Dönem Kira Stratejisi (Yeni Norm)

GV mülkü için artık tek geçerli kira tipi: uzun dönem.

Pratik getiri dağılımı

Bölge | Tipik aylık kira | Net yıllık getiri

Bölge: Atina Pangrati (€300K mülk) · Tipik aylık kira: €1.100-1.300 · Net yıllık getiri: %4-5
Bölge: Atina Glyfada (€800K mülk) · Tipik aylık kira: €2.500-3.200 · Net yıllık getiri: %3.5-4
Bölge: Pire merkez (€250K istisna mülk) · Tipik aylık kira: €900-1.100 · Net yıllık getiri: %5-6
Bölge: Akademia Platon / Peristeri (€250K istisna) · Tipik aylık kira: €700-900 · Net yıllık getiri: %4-5
Bölge: Selanik merkez (€800K) · Tipik aylık kira: €2.200-2.800 · Net yıllık getiri: %4-5
Bölge: Halkidiki Zone B (€400K) · Tipik aylık kira: €1.000-1.300 · Net yıllık getiri: %3-4 (mevsimsel)

Net hesap (gerçek)

Mülk: €300.000 (Pangrati €250K istisna)

Yıllık brüt kira: €13.500 (%4.5)

Yönetim ücreti (6 ay): €600

Bakım fonu: €450

ENFIA: €350

Sigorta: €250

Kira geliri vergisi (%25 yeni oran): €2.475

NET YILLIK: €9.375 (%3.1)

Avla portföyünde "garantili kira" projeleri

Bazı Avla anlaşmalı geliştiriciler 2 yıl boyunca %3 garantili net kira sözleşmeli sunuyor. Yatırımcının "boş kalır mı, kim oturur" endişesi yok:

Aurora Residences (Pangrati, A0124) — %3 net 2 yıl garanti
Aenaon Park (Neo Faliro, A0135) — %3-3.5 net
The ONE Glyfada (A0137) — premium aksta %3.5 net

8. "Approved Hospitality Use" İstisnası (Çok Dar Bant)

Bazı projeler özel mimari + ticari ruhsat ile "Hospitality Use" sertifikalı olabiliyor. Bu çok nadir bir istisnadır.

Şartlar:

Mülk otel ruhsatı ile tasarlandı
Geliştirici profesyonel işletmeci ile sözleşmeli
Mülk sahibi direkt kiralamıyor, "rezidans havuzu" üzerinden işletmeci kiralıyor
Gelir mülk sahibine paylaştırılıyor (yıllık)

Avla portföyünde Approved Hospitality Use sertifikalı projeler:

Aurora Residences (Pangrati, A0124)
Halandri Residences (A0140) — "Approved Golden Visa Property" sertifikalı

Bu mülklerde kısa dönem kira mümkün — ama mülk sahibi olarak işletmeci ile çalışmak zorundasınız (havuz sistemi). Tipik getiri %5-6 net.

9. Türk Yatırımcı için Yeni Strateji

Yeni mantık (2025-2026 sonrası):

Strateji | Hedef yatırımcı | Net getiri | Çalışma yükü

Strateji: Uzun dönem kira + sermaye değerlenmesi · Hedef yatırımcı: Pasif Türk yatırımcı · Net getiri: %4 + %5-8 yıllık değer artışı · Çalışma yükü: Çok düşük
Strateji: Approved Hospitality Use projeleri · Hedef yatırımcı: Yarı-aktif · Net getiri: %5-6 (havuz garantili) · Çalışma yükü: Düşük
Strateji: Buy-to-flip (kentsel dönüşüm) · Hedef yatırımcı: Kısa süre sermaye kazancı · Net getiri: %30-50 (3-5 yıl) · Çalışma yükü: Orta
Strateji: Aile kullanımı + ikamet · Hedef yatırımcı: Vatandaşlık yolu · Net getiri: Kira yok, statü kazancı · Çalışma yükü: Yok

10. Sık Sorulan Sorular

S: 60 gün eşiği 30 gün'ü düzeltti — bu eski mülklere de uygulanıyor mu?

C: 60 gün eşiği KYA 214926/2025 ile tüm GV mülkleri için geçerli — eski/yeni ayrımı yok. Eskiden 30 gün diye operasyon yapan mülk sahipleri Mayıs 2026 öncesi uzun dönem geçişi yapmalıydı.

S: 65 gün sözleşme yapıp yenilemeli mi?

C: Teknik olarak evet ama AADE Mayıs 20 sonrası "art arda kısa dönem" pattern'ini tespit ediyor. 6+ ay sözleşmeli en güvenli.

S: Property management firma "biz tüm ceza riskini üstleniyoruz" diyor, güvenli mi?

C: HAYIR. Yunan hukuku cezayı mülk sahibine kesiyor. Property management firmanın "garanti" sözleşmesi Yunan idari mahkemesinde dayanaksız.

S: AMA numarası olmadan Airbnb listing yapamıyorsam, GV mülkü hiç listelemesem güvende miyim?

C: Mayıs 20 sonrası AMA olmadan listing zaten mümkün değil. GV mülk için AMA istemek = AADE'ye bildirim. Yani sistem "gizlilik" seçeneğini kapatıyor.

S: Mülkümü oğluma kiralasam, "sembolik" kira sözleşmesi olur mu?

C: 1. derece akrabaya kira sözleşmesi serbest ama kira tutarı pazar değerinin altında olmamalı (yoksa vergi denetimi). Tipik çözüm: piyasa rayicinde aile içi kira sözleşmesi + uzun dönem.

11. Özet & CTA

🎯 Anahtar mesajlar:

60 gün eşik (30 değil) — KYA 214926/2025 + Circular 1/2026 ile netleşti
20 Mayıs 2026'dan: Airbnb + Booking AADE'ye otomatik raporlama → GV mülklerinde gizli Airbnb imkansız
Ceza: €50.000 + GV iptali + 5 yıl yasak (mülk sahibine, property managere değil)
Uzun dönem kira (6-12 ay sözleşme) yeni norm; %3-5 net getiri
"Approved Hospitality Use" istisnası dar — Avla portföyünde 2 proje
Avla portföyünde %3 garantili net kira sözleşmeli projeler mevcut

📞 GV mülkünüzün kira stratejisini Avla ile değerlendirin: [avlarealestate.com/golden-visa-basvuru](https://www.avlarealestate.com/golden-visa-basvuru) — mülk profilinize uygun (garantili kira / hospitality use / sermaye değer artışı) öneri 24 saat içinde.

HazırlayanM. Sami Akbeniz

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.

Kurucu profili →