Golden Visa rehberi
Yunanistan Golden Visa Eşik Yapısı 2026: €800K / €400K / €250K Bölge Haritası + 120 m² Kuralı
TL;DR — 1 Dakika Özet
Eşik | Bölge | Min. m² | Mülk yapısı
- Eşik: €800.000 · Bölge: Attika (tüm bölge) · Thessaloniki Regional Unit · Mykonos · Santorini · 3.100+ nüfuslu adalar · Min. m²: 120 m² · Mülk yapısı: TEK mülk
- Eşik: €400.000 · Bölge: Yunanistan'ın diğer tüm bölgeleri · Min. m²: 120 m² · Mülk yapısı: TEK mülk
- Eşik: €250.000 · Bölge: Tüm Yunanistan — sadece αλλαγή χρήσης (ticari→konut) VEYA διατηρητέα (tarihi restorasyon) · Min. m²: 120 m² · Mülk yapısı: TEK mülk
⚠️ Yaygın hata: "€800K eşik sadece Atina" — YANLIŞ
✅ Doğru: €800K kapsamı Selaniz, Mykonos, Santorini ve 3.100+ adaları da içerir
📅 Hukuki temel: Yasa 5100/2024 Madde 64 + KYA 214926/2025 (Resmî Gazete B 6014, 11 Kasım 2025) + Circular 1/2026 (22 Nisan 2026)
1. Eski Sistemden Yeni Sisteme
Yunanistan Golden Visa'nın hikayesi 2013'te tek bir sayı ile başladı: €250.000. Bu sade eşik 11 yıl boyunca Yunanistan'ı Avrupa'nın en ucuz Golden Visa programı yaptı. Türkiye'den, Çin'den, Lübnan'dan binlerce yatırımcı bu fiyatla Atina'da daire aldı.
1 Eylül 2024'te bu dönem bitti. Yasa 5100/2024 Madde 64 ile yeni üç-eşik sistemi devreye girdi.
Neden değişti?
- Atina'da yerel halk konut bulamaz hale geldi (2019-2024 kira artışı %48)
- Mikonos ve Santorini gibi adalarda yabancı yatırımcı yoğunluğu fazla
- AB Komisyonu, yatırım yoluyla oturum izni programlarına baskı yapıyor
- Yunan hükümeti programı bitirmedi ama "premium pazara" çekti
Yeni sistem bölge bazlı + mülk büyüklüğü + tek mülk şartı üçlüsü üzerine kurulu.
2. Zone A — €800.000 Eşik (Yaygın Hata Burası)
Hangi bölgeler dahil?
Bölge | Açıklama
- Bölge: Attika (tüm bölge) · Açıklama: Atina merkezi + tüm semtler + Pire + Glyfada + Voula + Vouliagmeni + Ellinikon
- Bölge: Thessaloniki Regional Unit · Açıklama: Selanik şehri + çevre belediyeler
- Bölge: Mykonos · Açıklama: Tüm ada
- Bölge: Santorini · Açıklama: Tüm ada
- Bölge: 3.100+ nüfuslu adalar · Açıklama: Kefalonya, Korfu, Lesvos, Limnos, Khios, Samos, Rodos, Kos, Patmos vs. (popülasyon eşiğine göre)
Selanik merkezde 90 m² bir daire €350.000'a satılıyor olabilir. Golden Visa için yetersiz — çünkü:
- Eşik €800K (Selanik €800K bölgesinde)
- Min. 120 m² (daire 90 m² → uyumsuz)
Yatırımcı bu mülke yine de para verir ama Golden Visa çıkmaz.
Zone A'daki gerçek seçenekler (Türk yatırımcı için)
Bölge | Tipik €800K mülk | Brüt kira getirisi
- Bölge: Atina Glyfada · Tipik €800K mülk: 130-150 m² lüks daire · Brüt kira getirisi: %3.5-4.5
- Bölge: Atina Voula · Tipik €800K mülk: 140-160 m² penthouse · Brüt kira getirisi: %3-4
- Bölge: Atina merkez (Kolonaki) · Tipik €800K mülk: 120-140 m² klasik daire · Brüt kira getirisi: %3-4
- Bölge: Selanik merkez · Tipik €800K mülk: 150-200 m² penthouse · Brüt kira getirisi: %4-5
- Bölge: Mykonos · Tipik €800K mülk: 120-140 m² villa · Brüt kira getirisi: %3-4 (sezonluk)
3. Zone B — €400.000 Eşik (Standart Bant)
Bu çok geniş bir kategori. Türk yatırımcı için ana hedefler:
Bölge | Tipik €400K mülk | Avantaj
- Bölge: Pire (Piraeus) merkez · Tipik €400K mülk: 90-110 m² modern daire · Avantaj: Atina'ya 15 dk metro, %5-6 kira
- Bölge: Larisa · Tipik €400K mülk: 120-150 m² konfor daire · Avantaj: Kuzey-merkez Yunanistan, düşük rekabet
- Bölge: Patras · Tipik €400K mülk: 130-160 m² aile dairesi · Avantaj: Liman şehri, üniversite
- Bölge: Volos · Tipik €400K mülk: 100-130 m² rahat · Avantaj: Pelion dağı eteği, turizm
- Bölge: Halkidiki (Chalkidiki) · Tipik €400K mülk: 120-150 m² yazlık + yıl boyu · Avantaj: Selanik'in tatil semti, T2 müzakeredeyiz
- Bölge: Korint · Tipik €400K mülk: 130-160 m² · Avantaj: Atina'ya 1 saat, deniz cephe
- Bölge: 3.100 altı adalar · Tipik €400K mülk: 100-120 m² · Avantaj: Yunan adalarına erişim
⚠️ Pire dikkat: Pire çoğu zaman "Atina'nın bir parçası" gibi anlatılır ama idari olarak Attika bölgesinde — yani €800K eşik kapsamında. Pire merkez €800K, Pire'nin batı semtleri (Korydallos, Keratsini) yine Attika içinde → €800K.
Avla portföyünde Zone B fırsatları:
- Halkidiki (T2 — Ege Yapı müzakeresi)
- Larisa, Volos, Patras (T1 firmaların proje çalışmaları)
4. Zone C — €250.000 İstisna (Eşsiz Fırsat Penceresi)
a) αλλαγή χρήσης (Allagí Chrísis) — Kullanım Değişikliği
- Dönüşüm öncesi kullanım izni "konut" değil
- Dönüşüm sonrası ruhsat ve kullanım izni "konut"
- Mimari + statik + tesisat tamamen yenilenmiş
- Mühendis raporu + belediye ruhsatı 05.04.2024 sonrası olmalı
b) διατηρητέα (Diatiritea) — Tarihi/Listeli Bina Restorasyonu
- Bina, ΕΛΛΑΣ (Kültür Bakanlığı) listesinde
- Restorasyon Kültür Bakanlığı onaylı projeye göre
- Cephe, taşıyıcı sistem, mimari karakter korunmalı
- İç mekan konuta dönüştürülmüş
Neden Zone C bu kadar değerli?
Karşılaştırma | Zone A | Zone C
- Karşılaştırma: Eşik · Zone A: €800.000 · Zone C: €250.000
- Karşılaştırma: TL kaynak (Mayıs 2026 kuru ~37 TL/EUR) · Zone A: ~30.000.000 TL · Zone C: ~9.250.000 TL
- Karşılaştırma: Aynı GV + EU oturum hakkı · Zone A: ✅ · Zone C: ✅
- Karşılaştırma: Aile bireyleri (eş + çocuklar) · Zone A: ✅ · Zone C: ✅
- Karşılaştırma: Vatandaşlık yolu (7 yıl) · Zone A: ✅ · Zone C: ✅
⚠️ Riskler (Circular 1/2026 ile artan):
- Sahte αλλαγή χρήσης projeleri (görünüşte dönüşüm, gerçekte kâğıt üzeri)
- Mühendis raporlarının post-tarihli düzenlenmesi (yasak)
- Banka transferi denetimi (cash-back tespiti)
5. 120 m² Minimum Yüzölçüm Şartı (Yeni)
Bu kural Eylül 2024 öncesinde yoktu. Türk yatırımcı bu nedenle eskiden 50-80 m² stüdyo daireleri de Golden Visa için alabiliyordu.
Pratik sonuçlar:
❌ Artık olmayanlar:
- 50 m² stüdyo (Atina merkez "investment unit"ler bunlardı)
- 70-80 m² 1+1 daireler
- Otel odasından dönüştürülmüş "hospitality units"
✅ Hâlâ uygun:
- 120 m² standart 2+1 daire (Atina merkez)
- 130-150 m² Aile dairesi (kuzey Atina)
- 150-200 m² penthouse (Selanik)
- 120 m² villa (Halkidiki, Korint)
Türk yatırımcı için ne anlama gelir?
Atina merkez/Glyfada gibi premium bölgelerde m² fiyatı yüksek olduğundan, 120 m² mülk fiyatı zaten €800K eşiğin üstüne çıkıyor. Yani 120 m² kuralı pratikte premium bölgelerde "bağlayıcı kural" değil — eşik zaten daha yüksek.
Ama Zone B (€400K) ve Zone C (€250K) için kritik:
- Zone B'de €400K'ya 90 m² alabilirsen → GV ALMAZSIN (m² yetmez)
- Zone C'de €250K'ya 100 m² alabilirsen → GV ALMAZSIN (m² yetmez)
6. Tek Mülk Şartı
Eski mantık: "€250K eşikse 2 daire alıp €125K + €125K bölerim"
Yeni durum: Bu artık yasak.
Eski mümkün (2024 öncesi) | Yeni gerçek (2026)
- Eski mümkün (2024 öncesi): 2× €125K stüdyo · Yeni gerçek (2026): ❌ Yasak
- Eski mümkün (2024 öncesi): 1× €400K daire + 1× €100K depo · Yeni gerçek (2026): ❌ "Depo" ayrı mülk değil mi sorusu
- Eski mümkün (2024 öncesi): 1× €800K penthouse · Yeni gerçek (2026): ✅
- Eski mümkün (2024 öncesi): 1× €450K çatı katı (Zone B) · Yeni gerçek (2026): ✅
"Tek mülk" tanımı
Yunan tapu kütüğünde tek bir mülk numarası (KAEK kodu) olan ünite. Pratikte:
- Komşu 2 daireyi yapısal olarak birleştirip tek tapu kütüğü kaydı yaratırsanız → kabul (proje aşamasında)
- Aynı binada 2 ayrı tapu numarasıyla 2 daire → kabul DEĞİL
Avla portföyündeki tüm projeler tek-mülk kuralı uyumludur.
7. Bölge Seçimi Karar Matrisi (Türk Yatırımcı İçin)
Hangi bölge size uygun? Cevap; finansal kapasite + amaç + risk toleransına bağlı:
Profil | Önerilen Zone | Tipik proje
- Profil: Premium yatırımcı (€800K+ likit) · Önerilen Zone: Zone A · Tipik proje: Atina Glyfada, Voula, Mykonos villa
- Profil: Orta-üst yatırımcı (€400-500K) · Önerilen Zone: Zone B · Tipik proje: Halkidiki, Larisa, Pelion
- Profil: Sınırlı sermayeli ama hızlı GV isteyen · Önerilen Zone: Zone C (€250K) · Tipik proje: Avla portföy: Aurora, Pangrati, Pire dönüşüm projeleri
- Profil: Aile için tatil + GV · Önerilen Zone: Zone A (ada) veya Zone B (Halkidiki) · Tipik proje: Mykonos villa veya Halkidiki rezidans
- Profil: Sermaye değerlenmesi öncelikli · Önerilen Zone: Zone A (Atina) · Tipik proje: Pangrati, Athens Riviera
- Profil: Sade pasif gelir · Önerilen Zone: Zone B (Pire değil — Larisa, Patras) · Tipik proje: Kira odaklı şehir merkezi
8. Sık Sorulan Sorular
S: Aynı bölgede 2 mülk birleştirip €800K yaparım, olur mu?
C: Yapısal birleştirme yapılırsa olur. İki ayrı tapuyu birleştirip yeni tek tapu kaydı çıkarılmalı. Sürecin maliyeti +€10-15K mimar/avukat ücreti.
S: Selanik €400K bölgesi olmadığı için yatırım yapmaya değer mi?
C: Selanik şehir merkezi €800K bandında. Ama Selanik regional unit'in dışına çıkarsanız (kuzey/güney köyler, Halkidiki) Zone B (€400K). Avla portföyünde Halkidiki müzakerede.
S: 120 m² brüt mü net mi?
C: Brüt yüzölçüm — yani balkon, ortak duvar payı dahil tapu kütüğündeki rakam. Daire fiili net 105 m² olabilir ama tapuda 120 m² yazıyorsa kural sağlandı.
S: Eski 2024 öncesi Golden Visa'lar bu yeni kurallardan etkilenir mi?
C: Mevcut Golden Visa sahipleri "kazanılmış haklar" altında. Ama yenilemede (5 yıl sonra) Circular 1/2026 prosedürel kuralları uygulanır.
S: €250K istisna mülkü için mortgage alabilir miyim?
C: Hayır. €250K eşik tutarı tamamen öz kaynak. Eşiğin üstüne çıkan tutarlar mortgage'lanabilir (örn. €270K mülk için €20K mortgage olabilir).
9. Avla Portföy Eşik Dağılımı (Mayıs 2026)
Avla'nın aktif T1 firmaları üzerinden Golden Visa projeleri:
Eşik bandı | Aktif proje sayısı | Örnek projeler
- Eşik bandı: €250K istisna (Zone C) · Aktif proje sayısı: 14 · Örnek projeler: Aurora Residences (A0124), Etolikou Seafront (A0125), Aenaon Park (A0135), Mikrolimano (A0127), MINOAS (A0130)
- Eşik bandı: €400K (Zone B) · Aktif proje sayısı: 5 · Örnek projeler: Halkidiki (T2 — Ege Yapı), Patras projeleri
- Eşik bandı: €800K (Zone A premium) · Aktif proje sayısı: 3 · Örnek projeler: The ONE Glyfada (A0137), Venus Athens Riviera (A0136)
10. Özet & CTA
🎯 Anahtar mesajlar:
- €800K eşik kapsamı sadece Atina değil → Selanik + Mykonos + Santorini + 3.100+ adaları dahil
- €400K Zone B = Yunanistan'ın geri kalan tüm bölgeleri (Halkidiki, Larisa, Patras, vs.)
- €250K istisna = αλλαγή χρήσης (ticari→konut) VEYA διατηρητέα (tarihi restorasyon)
- 120 m² minimum yüzölçüm zorunlu — Zone B/C'de bağlayıcı kural
- Tek mülk zorunlu — bölüştürme yasak
- Avla portföyünün ana ağırlığı €250K istisna projeleri (14 aktif)
📞 Bölgenize ve bütçenize göre kişiselleştirilmiş portföy: [avlarealestate.com/golden-visa-basvuru](https://www.avlarealestate.com/golden-visa-basvuru) — 24 saat içinde bütçenize uyan 3-5 proje önerisi.
- Circular 1/2026: Cash-back Yasağı + Avla Şeffaflık
- GV Mülkünde Kira: 60 Gün + AADE Raporlama
- Yunanistan Golden Visa 2026 Rehberi
Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.
Kurucu profili →
