Yunanistan Golden Visa Toplam Maliyet 2026: TL Bazlı Detaylı Hesap

Türk yatırımcının "gerçek toplam maliyet ne kadar?" sorusuna 2026 tarifeleriyle eksiksiz yanıt. Bu rehber €250.000, €400.000 ve €800.000 senaryolarında tapu devir vergisi, noter, kadastro, avukatlık, oturum harcı, zorunlu sağlık sigortası ve evrak masraflarını; ardından yıllık ENFIA ve kira gelir vergisini TL karşılıklarıyla verir. Referans kur: 1 € = 55,6 TL (TCMB döviz satış, 24.09.2026); rakamlar yayın gününün kuruyla güncellenir.

Hızlı Bakış

• Mülk bedeline ek toplam masraf: €250.000 alımda ≈€21.400 (%8,6), €400.000'de ≈€30.500 (%7,6), €800.000'de ≈€54.800 (%6,8).
• Avla hizmet bedeli: Golden Visa ve dönüşüm mülklerinde %0; hizmet bedeli yalnız Golden Visa kapsamı dışındaki mülklerde %2 + KDV.
• Avukatlık iki kalemdir: tapu ve alım işlemi için mülk bedelinin %1'i + KDV; Golden Visa başvurusu (aile dosyası) için €3.000 + KDV.
• Oturum harcı: €2.000 yalnız yatırımcı için; eş €150, 18 yaş altı çocuk €0, kart basımı €16/kişi.
• Sağlık sigortası zorunlu: her aile üyesi için ayrı poliçe, yılda yaklaşık €70–105/kişi; seyahat sigortası kabul edilmez.
• KDV: yeni yapılarda %24 KDV 31.12.2026'ya kadar askıda; askı uygulanan projede yalnız %3,09 tapu devir vergisi ödenir.
• 2027 uyarısı: AB dışı gerçek kişilerin konut alımında devir vergisinin 1 Temmuz 2027'den itibaren %15'e çıkarılacağı açıklandı; yasalaşmadı, Golden Visa istisnası belirsiz. 2026 içinde tamamlanan alımlar bu riskten muaf.

1. €250.000 yatırım: tüm kalemler

Senaryo: Atina'da Golden Visa eşiğini karşılayan €250.000 değerinde dönüşüm dairesi, geliştiriciden doğrudan alım, KDV askısı uygulanmış, tek yatırımcı.

• Mülk bedeli: €250.000 = 13.900.000 TL
• Tapu devir vergisi (%3,09): €7.725 = 429.500 TL
• Noter (%1 + %24 KDV): €3.100 = 172.400 TL
• Kadastro tescili (%0,5 + €23): €1.273 = 70.800 TL
• Avukat, tapu/alım işlemi (%1 + KDV): €3.100 = 172.400 TL
• Avukat, Golden Visa başvurusu / aile dosyası (€3.000 + KDV): €3.720 = 206.800 TL
• Oturum harcı + kart (yatırımcı): €2.016 = 112.100 TL
• Sağlık sigortası (1 yıl, tek kişi): ≈€90 = 5.000 TL
• Vekâletname, apostil, çeviri: ≈€375 = 20.900 TL
• Vergi numarası (AFM) ve banka hesabı (avukat hizmeti): alım avukatlığı ücretine dâhil
• TOPLAM EK MALİYET: ≈€21.400 = ≈1.190.000 TL (%8,6)
• GENEL TOPLAM: ≈€271.400 = ≈15.090.000 TL

Dört kişilik aile için ek: eş harcı €150, üç ek kart €48, eş ve iki çocuk için sağlık sigortası ≈€230; toplam ≈€450 (≈25.000 TL). 18 yaş altı çocuklar harçtan muaftır.

2. €400.000 yatırım

Senaryo: Attika dışındaki bir bölgede (örneğin Selanik) €400.000 değerinde konut; aynı varsayımlar.

• Mülk bedeli: €400.000 = 22.240.000 TL
• Tapu devir vergisi (%3,09): €12.360 = 687.200 TL
• Noter (%1 + %24 KDV): €4.960 = 275.800 TL
• Kadastro tescili: €2.023 = 112.500 TL
• Avukat, tapu/alım işlemi (%1 + KDV): €4.960 = 275.800 TL
• Avukat, Golden Visa başvurusu (€3.000 + KDV): €3.720 = 206.800 TL
• Oturum harcı + kart: €2.016 = 112.100 TL
• Sağlık sigortası: ≈€90 = 5.000 TL
• Vekâletname, apostil, çeviri: ≈€375 = 20.900 TL
• AFM ve banka hesabı: alım avukatlığı ücretine dâhil
• TOPLAM EK MALİYET: ≈€30.500 = ≈1.696.000 TL (%7,6)
• GENEL TOPLAM: ≈€430.500 = ≈23.936.000 TL

Golden Visa'da bedelin tamamı, başvurudan önce ve banka yoluyla ödenmiş olmalıdır; kredi kullanılacaksa dosyanın uygunluğu sözleşme öncesinde avukatınızla teyit edilmelidir.

3. €800.000 yatırım

Senaryo: Atina'nın güney sahilinde (Voula, Glyfada) ya da Kolonaki'de €800.000 değerinde daire veya villa.

• Mülk bedeli: €800.000 = 44.480.000 TL
• Tapu devir vergisi (%3,09): €24.720 = 1.374.400 TL
• Noter (%1 + %24 KDV): €9.920 = 551.600 TL
• Kadastro tescili: €4.023 = 223.700 TL
• Avukat, tapu/alım işlemi (%1 + KDV): €9.920 = 551.600 TL
• Avukat, Golden Visa başvurusu (€3.000 + KDV): €3.720 = 206.800 TL
• Oturum harcı + kart: €2.016 = 112.100 TL
• Sağlık sigortası: ≈€90 = 5.000 TL
• Vekâletname, apostil, çeviri: ≈€375 = 20.900 TL
• AFM ve banka hesabı: alım avukatlığı ücretine dâhil
• TOPLAM EK MALİYET: ≈€54.800 = ≈3.046.000 TL (%6,8)
• GENEL TOPLAM: ≈€854.800 = ≈47.526.000 TL

Prestijli adreslerde teknik ekspertiz raporu ve uluslararası vergi danışmanlığı €2.000–5.000 ek maliyet doğurabilir; bunlar zorunlu değil, tercihe bağlıdır.

4. Senaryoları değiştiren iki kalem

• Hizmet bedeli: Avla'nın Golden Visa ve dönüşüm mülklerinde hizmet bedeli yoktur. Golden Visa kapsamı dışındaki bir mülkte %2 + KDV eklenir: €250.000'de +€6.200, €400.000'de +€9.920, €800.000'de +€19.840.
• KDV askısı uygulanmayan yeni yapı: Geliştirici askı talep etmediyse %3,09 yerine %24 KDV ödenir; ek maliyet €250.000'de ≈€52.300, €400.000'de ≈€83.600, €800.000'de ≈€167.300. Sözleşme öncesinde projenin askı durumunu teyit ediyoruz.

5. Yıllık işletme maliyetleri

Mülk tapuya geçtikten sonra başlayan yıllık yükümlülükler (€250.000, 60 m² Atina dairesi, tek kişi):

• Sağlık sigortası (zorunlu, kişi başı): €70–105 = 3.900–5.800 TL. 61–70 yaş için €100–160, 71–75 yaş için €250–300; çocuk €60–85.
• ENFIA (yıllık emlak vergisi): €170–290 = 9.500–16.100 TL. Vergi değeri ve metrekare üzerinden hesaplanır, alış fiyatı üzerinden değil; €400.000 senaryoda ≈€340–430, €800.000 senaryoda ≈€690–1.200. Deprem, yangın ve sel teminatlı konut sigortası olan mülkte %20 indirim.
• Konut sigortası (isteğe bağlı): €120–300 = 6.700–16.700 TL.
• Bakım ve onarım fonu: €500–1.000 = 27.800–55.600 TL (öngörü).
• Mülk yönetim şirketi (uzun dönem kiralıksa): tahsil edilen kiranın %5–10'u (asgari ≈€40/ay); €1.500 aylık kirada €900–1.800 = 50.000–100.100 TL. %15–20 oranı mobilyalı ve kısa dönem yönetime aittir, Golden Visa mülkünde uygulanmaz.
• Mali müşavir (yurt dışı mukimi için yıllık E1/E2/E9 beyanları): €100–150 = 5.600–8.300 TL. Kiraya verilmeyen mülkte yalnız E9 mülk beyanı gerekir; yıllık gelir beyanı zorunlu değildir.
• Belediye payı (ΤΑΠ ve belediye harçları): elektrik faturasıyla tahsil edilir, düşük tutarlı; su, elektrik ve internet kullanım aboneliği ayrıca.

Toplam: kendi kullanımında ≈€860–1.700 (47.800–94.500 TL; muhasebeci gerekmezse), kiraya verilen ve profesyonel yönetilen mülkte ≈€1.860–3.650 (103.400–202.900 TL). Kısa dönem (platform) kiralama Golden Visa mülkünde yasaktır; ihlalde izin iptali ve €50.000 ceza uygulanır. Uzun dönem kiralama serbesttir ve kira yalnız banka yoluyla tahsil edilir.

6. Kira geliri ve vergisi

Yunanistan'da 2026 gelirleri için kira vergisi dört dilimlidir; matrah, brüt kiradan %5 götürü gider düşülerek bulunur:

• €0–12.000: %15
• €12.001–24.000: %25
• €24.001–36.000: %35
• €36.000 üzeri: %45

Senaryo: Atina'da €250.000 daire aylık €1.500'a kiralanıyor. Yıllık brüt €18.000; matrah €17.100; vergi = €12.000 × %15 + €5.100 × %25 = €3.075 (171.000 TL). Vergi sonrası kira €14.925 (829.800 TL); işletme giderleri (≈€2.750) düşüldükten sonra yıllık net katkı ≈€12.200.

Çifte vergilendirme: Türkiye ile Yunanistan arasında anlaşma vardır; Yunanistan'da ödenen vergi Türkiye'deki beyanda mahsup edilir. Mali müşavirinizle planlayın.

7. Beş yıllık sahip olma tablosu (€250.000 senaryosu)

Varsayımlar: ilk yıl toplam masraf €21.400, yıllık işletme ≈€2.750 (yönetim ve muhasebeci dâhil), vergi sonrası kira €14.925 (yıllık net katkı ≈€12.200), mülk değerinde 5 yılda %30 artış (yıllık ≈%5,4). Bu bir projeksiyondur, getiri garantisi değildir.

• 1. yıl:mülk değeri ≈€263.500; kümülatif net kira €12.200; net pozisyon ≈+€4.300
• 2. yıl:≈€277.700; €24.400; ≈+€30.700
• 3. yıl:≈€292.700; €36.600; ≈+€57.900
• 4. yıl:≈€308.500; €48.800; ≈+€85.900
• 5. yıl:≈€325.200; €61.000; ≈+€114.800 (≈6,38 milyon TL)

Net pozisyon, toplam çıkış olan €271.400'e göre hesaplanmıştır. Satışta emlak komisyonu düşülür; gerçek kişilerin satış kazancındaki %15 vergi 31.12.2026'ya kadar askıdadır. Satış Golden Visa'yı sona erdirir.

8. Getiri hesabı

• Başlangıç toplam çıkış: €271.400
• 5 yıl sonra mülk değeri: ≈€325.200 (+€75.200)
• 5 yıllık net kira katkısı: ≈€61.000
• Toplam brüt getiri: ≈€136.200
• Getiri: ≈%50 / 5 yıl, yıllık bileşik ≈%8,5

Bu hesap muhafazakâr bir değer artışı varsayımına dayanır; Atina ve Pire'de 2021–2026 dönemi fiyat artışları bunun üzerinde gerçekleşti. Schengen bölgesinde serbest dolaşım ve ailenin oturum hakkı, finansal getirinin dışında kalan kazanımlardır.

9. Sık sorulan sorular

Yunanistan'da emlak alırken KDV ödüyor muyum? İkinci el mülkte KDV yoktur, %3,09 tapu devir vergisi ödenir. Yeni yapıda %24 KDV yasal olarak alıcıya yansır, ancak 31.12.2026'ya kadar askıdadır ve 2027 için uzatma açıklanmıştır; askı uygulanan projede yalnız %3,09 ödenir. Projede askının uygulanıp uygulanmadığını sözleşme öncesinde teyit ediyoruz.

Tapu devir vergisi nasıl hesaplanır? Satış bedelinin %3,09'u, alıcı tarafından, tapu senedinin imzasından önce ödenir: €250.000 × %3,09 = €7.725.

Avukat ücreti ne kadar? İki kalemdir: tapu ve alım işlemi için mülk bedelinin %1'i + %24 KDV; Golden Visa başvurusu için aile dosyası başına €3.000 + %24 KDV. Noter ücretine de %24 KDV eklenir.

Sağlık sigortası şart mı, ne kadar? Şart. Her aile üyesi için ayrı, en az bir yıllık, Yunanistan'ı kapsayan poliçe gerekir; asgari teminat hastane €10.000, ayakta tedavi €1.500, sürekli maluliyet €15.000. Seyahat veya Schengen vize sigortası kabul edilmez. 60 yaşına kadar yıllık €70–105, çocuk €60–85. Poliçeyi ekibimiz Yunanistan'da düzenletir.

Eş ve çocuklar için harç ne kadar? Yatırımcı €2.000; eş ve 18–20 yaş çocuk €150; 18 yaş altı çocuk €0; 21 yaşını dolduran çocuğun üç yıllık bağımsız izni €450; kart basımı herkes için €16.

ENFIA ne kadar? Vergi değeri ve metrekare üzerinden hesaplanır. Atina'da 60 m² daire için yılda yaklaşık €170–290; konut sigortası yaptırırsanız %20 indirim uygulanır.

Mülkü satarsam vergi var mı? Gerçek kişilerin satış kazancındaki %15 vergi 31.12.2026'ya kadar askıdadır; bugün satıcı vergi ödemez, devir vergisini alıcı öder. Satışla birlikte Golden Visa sona erer.

Türkiye'den para transferinin sınırı var mı? Yasal üst sınır yoktur; banka fon kaynağı belgesi ister. Maliyet, döviz alımında binde 2 kambiyo vergisi ve banka transfer ücretidir. Bedel mutlaka yatırımcının, eşinin ya da ikinci dereceye kadar akrabasının kendi hesabından, banka yoluyla ve başvurudan önce ödenir; nakit ve üçüncü şirket hesabı kabul edilmez.

Mülkü şirket adına alabilir miyim? Golden Visa için şirket alımı yalnız hisselerinin tamamı yatırımcıya ait bir şirketle mümkündür; muhasebe ve raporlama yükü artar. Çoğu dosyada gerçek kişi olarak alım daha sadedir.

€250.000 yatırımın toplam çıkışı kaç TL? Yaklaşık €271.400, 1 € = 55,6 TL referansıyla ≈15,09 milyon TL. Rakam yayın gününün kuruyla güncellenir.

10. Sonuç ve ilk adımlar

Golden Visa yatırımı bir oturum hakkı kadar uzun vadeli bir mülk sahipliği kararıdır. €250.000 alımın ilk yıl toplam çıkışı ≈€271.400'dür; bunun içinde tapu vergisi, noter, kadastro, iki avukatlık kalemi, harç, sağlık sigortası ve evrak masrafları vardır, Avla hizmet bedeli yoktur.

1. Bağımsız hukuki inceleme: tapu, ipotek ve imar durumu ile projede KDV askısı teyidi.
2. Ödeme planı: bedelin tamamı banka yoluyla, başvurudan önce; fon kaynağı belgeleri baştan hazır.
3. Aile dosyası: eş ve çocuklar için sigorta ve harçların baştan bütçelenmesi.

Kendi senaryonuz için TL bazlı kişisel maliyet tablosu isterseniz birlikte çıkaralım. → WhatsApp: +90 532 318 4567 · info@avlarealestate.com

Rakamlar 25.09.2026 itibarıyla resmî tarifeler (Ν.5038/2023 md.171 harçları, ΚΥΑ 133692/2024 sigorta teminatları, noter ve kadastro tarifeleri, Ν.5246/2025 vergi dilimleri) ve piyasa göstergeleriyle hazırlanmıştır. Her dosya için Yunanistan'da kayıtlı avukatın yazılı teklifi esastır.

HazırlayanM. Sami Akbeniz

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.

Kurucu profili →