Yunanistan Altın Vize 2026: Şartlar, Eşikler ve 250.000 € Yanılgısı

"Yunanistan'da 250.000 € ile her yerden ev alıp Altın Vize alınır" cümlesi hâlâ pek çok ilanda ve yazıda duruyor. Bu bilgi 2024'ten beri doğru değil. Bugün programda üç ayrı eşik var ve hangisinin geçerli olduğunu mülkün bulunduğu bölge ile mülkün türü belirliyor. Bu yazıda Altın Vize'nin 2026 şartlarını yasadan ve tarihli resmî verilerden derledik.

01Altın Vize nedir, Golden Visa ile aynı şey mi?

Evet, ikisi aynı programdır. "Altın Vize", İngilizce "Golden Visa" adının Türkçe karşılığıdır; resmî adı yatırımcı daimi oturum iznidir. Program 2013'te 4146/2013 sayılı kanunla başladı. Bugünkü eşikleri Nisan 2024'te yayımlanan 5100/2024 sayılı kanunun 64. maddesi belirliyor.

İzin beş yıl için verilir ve mülk elde tutulduğu sürece yenilenir. Yunanistan'da yaşama zorunluluğu yoktur. Programın bütününü anlatan ana kaynağımız Yunanistan Golden Visa Rehberi 2026 yazısıdır; bu yazı onun eşikler ve yanlış bilinenler bölümünü derinleştirir.

022026'da üç eşik: 800.000 €, 400.000 € ve 250.000 €

Devletin resmî konut politikası portalı stegasi.gov.gr, 800.000 € bölgesini "Attika bölgesinin tamamı, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar" olarak tanımlıyor. Bunların dışında kalan her yer 400.000 € bölgesidir.

İki ayrıntı sık atlanıyor. Birincisi, 800.000 € ve 400.000 € rotalarında yatırım tek bir mülke yapılır; iki küçük daireyi toplayarak eşik tutturulamaz. İkincisi, ölçü şehir merkezi değil idari sınırdır: Glyfada da Kifisia da Attika'dadır, Kalamaria da Selanik'tedir. Kavala, Halkidiki ya da Dedeağaç gibi şehirler ise 400.000 € grubundadır. Bölge bölge liste için bölgesel eşik haritamıza, 400.000 € bölgesinden bir örnek için Dedeağaç rehberimize bakabilirsiniz.

03250.000 € yanılgısı: hangi mülk bu eşiğe girer?

250.000 € eşiği kalkmadı, ama artık genel kural değil, istisnadır. Yasa bu tutarı yalnız iki durumda kabul ediyor:

• Dönüşüm: Ofis, dükkân, atölye gibi ticari ya da sanayi kullanımındaki bir mülkün konuta çevrilmesi (Yunanca αλλαγή χρήσης). Kullanım değişikliğinin, oturum izni başvurusundan önce tamamlanmış olması gerekir.
• Restorasyon: Tescilli (korunan) bir binanın ya da böyle bir binanın bölümünün restore edilmesi.

Bu iki rotada bölge sınırı ve 120 m² şartı aranmaz; Atina'nın merkezinde de geçerlidir. Buna karşılık sıradan bir ikinci el dairenin ya da yeni yapılmış bir konutun 250.000 € ile Altın Vize'ye uygun olduğu söyleniyorsa, bu bilgi yasaya uymuyor. Bir ilanda "250.000 € Golden Visa" yazıyorsa sorulacak ilk soru şudur: mülkün önceki kullanımı neydi ve kullanım değişikliği belgesi var mı? Bu rotanın belgelerini ticari mülkün konuta dönüşümü rehberimizde adım adım anlattık.

04Kimler başvurabilir, aileden kimler dahil olur?

AB ve AEA dışındaki ülkelerin vatandaşları başvurabilir; Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları bu kapsamdadır. Tek bir yatırımla aşağıdaki aile üyeleri de izin alır:

• eş,
• 21 yaşını doldurmamış çocuklar,
• eşlerin her ikisinin anne ve babası.

Kapsamın belgeleri ve yaş sınırının işleyişi için aile birleşimi yazımıza bakın. Türk yatırımcının programdaki ağırlığı da rakamlarda görülüyor: Bakanlığın Ağustos 2026 bültenine göre ilk kez verilen 26.690 yatırımcı izninin 5.107'si, yani %19,1'i Türk vatandaşlarına ait. Türkiye, %47,4 paya sahip Çin'in ardından ikinci sırada.

05Altın Vize ne verir, ne vermez?

Verdikleri:

• Yunanistan'da süresiz yenilenebilen, beş yıllık oturum hakkı.
• Diğer Schengen ülkelerinde her 180 günde 90 güne kadar vizesiz seyahat.
• Mülkü uzun dönem kiraya verme ve kira geliri elde etme hakkı.
• Çocuklar için Yunan devlet okullarına ve özel okullara kayıt imkânı.

Vermedikleri:

• Ücretli çalışma izni değildir. İzin sahibi Yunanistan'da bir işverene bağlı çalışamaz; şirket ortağı olabilir ve kâr payı alabilir.
• Vatandaşlık ya da AB pasaportu değildir. Yunan vatandaşlığı için ülkede yedi yıl fiilen ve yasal olarak yaşamak, vergi mükellefi olmak ve dil ile tarih sınavını geçmek gerekir. Yılda birkaç hafta gelen bir yatırımcı için bu süre işlemeye başlamaz.
• Kısa dönem kiralama hakkı vermez. Altın Vize için alınan mülk kısa dönem (Airbnb tipi) kiraya verilemez. 5100/2024, ihlalde 50.000 € idari para cezası ve iznin iptalini öngörüyor.

Mülk satılırsa izin de sona erer. Kartın süresi dolduğunda yapılacaklar için kart yenileme rehberimiz hazır.

06Maliyet: eşiğin üstüne ne eklenir?

Eşik, mülkün tapuda yazan bedelidir; vergi ve masraflar bunun dışındadır. En büyük kalem devir vergisidir. Bugün devir vergisine tabi alımlarda oran, belediye payıyla birlikte %3,09'dur.

Bunlara noter, tapu kaydı ve avukat ücretleri ile devletin oturum izni harcı eklenir: ana başvuru sahibi için 2.000 €, her aile üyesi için 150 €. Kalem kalem hesap için Golden Visa toplam maliyet yazımıza bakın. Bu tablo bir yatırım tavsiyesi değil, bütçe yaparken kullanılacak bir kontrol listesidir.

07Başvuru süreci: altı adım

1. Rota seçimi: 800.000 €, 400.000 € ya da 250.000 € dönüşüm. Karar, mülk aramasından önce verilir.
2. AFM ve banka hesabı: Yunan vergi numarası alınır, ödeme için Yunan bankasında hesap açılır.
3. Mülk seçimi ve hukuki inceleme: Bağımsız avukat tapuyu, ipoteği, imar durumunu ve dönüşümde kullanım değişikliği belgelerini inceler.
4. Ön sözleşme ve tapu: Noter huzurunda devir yapılır, vergi ödenir, tapu kaydedilir.
5. Başvuru: Dosya çevrim içi sisteme yüklenir; başvuru belgesi yatırımcının Yunanistan'da yasal olarak kalmasını sağlar.
6. Biyometri ve kart: Parmak izi verilir, kart basılır.

Her adımın belgeleri adım adım süreç rehberimizde yer alıyor. Bekleme süresini kuyruk belirliyor: Ağustos 2026 sonunda 7.686 yatırımcı başvurusu sonuçlanmayı bekliyordu.

082027 için takip edilmesi gereken tasarı

Maliye Bakanlığı 18 Ekim 2026'da bir yasa tasarısını kamu istişaresine açtı. Tasarı, vergi mukimi AB ve AEA dışında olan gerçek kişilerin konut alımında devir vergisini %15'e çıkarıyor ve bunu 1 Temmuz 2027'den sonra imzalanan sözleşmelere uyguluyor. Metinde Altın Vize yatırımcısı için bir muafiyet yok. İstişare 1 Kasım 2026'da kapandı. Bu yazının yayımlandığı 6 Kasım 2026 itibarıyla tasarının Meclis'e sunulduğuna dair bir kayıt bulamadık; yani bu bir yasa değil, tasarıdır ve Meclis'te değişebilir. Eşikler ise tasarının konusu değil: 800.000, 400.000 ve 250.000 € yürürlükte.

Sık sorulan sorular

HazırlayanM. Sami Akbeniz

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne mezunu yüksek ekonomist; İstanbul Üniversitesi İşletme mezunu. 33 yıllık iş hayatı var; Avla Gayrimenkul A.Ş.'yi kurdu. Bugün işin odağı Yunanistan: Golden Visa ve yatırım amaçlı konut. Her seçkiyi ve her anlaşmayı kendisi okur.

Kurucu profili →