Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — Ekim 2026
AVLA GAYRİMENKUL · PAZAR RAPORU · EKİM 2026
Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — Ekim 2026
Özet: Ekim 2026 tablosunda iki eğilim aynı anda ilerliyor: yeni Golden Visa başvuruları yılın ilk yedi ayında %39 azalırken, bekleyen dosyalar karara bağlandıkça aktif yatırımcı izni sayısı 34.278'e çıktı. Türk yatırımcıların payı Ocak'taki %16'dan Haziran'da %18,2'ye yükseldi; Türkiye, Çin'in ardından ikinci sırada. Daire fiyat artışı ikinci çeyrekte %5,5'e geriledi; Atina %5,52 brüt kira getirisiyle ankette ilk sırada. Mevzuat tarafında, AB dışı alıcıların konut alımına getirilecek %15'lik devir vergisi için açıklanan yürürlük tarihi 1 Temmuz 2027 oldu ve kapsam gerçek kişilerle sınırlandı. Bu rapor pazarı altı rakamla özetler.
Hazırlayan: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul · Veri kesimi: 1 Ekim 2026
Altı rakamla pazar
34.278 aktif yatırımcı izni (ana başvuran, Temmuz 2026 sonu); Haziran 2025'te 22.001'di (Göç ve İltica Bakanlığı verisi).
%18,2 Türk yatırımcı payı — 4.543 izinle Çin'in (%47,7) ardından 2. sırada (Haziran 2026); Ocak 2026'da pay %16'ydı.
−%39 yeni başvuru (Ocak–Temmuz 2026: 3.086); bekleyen dosya 52.000'in üzerinden 29.273'e indi.
+%5,5 daire fiyat artışı (Q2 2026, yıllık); Atina %5,0, Selanik %4,7 (Yunanistan Merkez Bankası, 15 Eylül 2026).
%5,52 Atina brüt kira getirisi — ankette en yüksek; Yunanistan ortalaması %4,38 (Global Property Guide, Mayıs 2026 güncellemesi).
%15,45 AB dışı gerçek kişilerin konut alımı için açıklanan devir vergisi (belediye payı dâhil); açıklanan yürürlük 1 Temmuz 2027, bugünkü oran %3,09. Henüz yasalaşmadı.
01 Talep: başvuru azalıyor, izin stoku büyüyor
Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verilerine göre 2026'nın ilk yedi ayında 3.086 yeni Golden Visa başvurusu yapıldı; geçen yılın aynı döneminde bu sayı 5.028'di (−%39). Aylık başvuru 392 ile 497 arasında seyrediyor; 2025'in tamamında 7.021, rekor yıl olan 2024'te 9.372 başvuru vardı. Karar tarafında tablo tersine: yılın ilk beş ayında yatırımcılara ve aile üyelerine 14.113 izin verildi (+%57). Bekleyen dosya sayısı 2025 başındaki 52.000'in üzerinden Temmuz 2026 sonunda 29.273'e geriledi; aktif yatırımcı izni 34.278'e ulaştı. Haziran 2026 itibarıyla geçerli 24.976 ilk verme izninin 11.921'i Çin (%47,7), 4.543'ü Türkiye (%18,2) vatandaşlarına ait. Türkiye ikinci sıradaki yerini payını büyüterek koruyor.
Denge notu: Bakanlık verisine göre yeni başvuruların çoğu artık €250.000'lik ticari-konut dönüşüm rotasından geliyor. Bu rotada kullanım değişikliğinin başvurudan önce tamamlanmış olması gerekiyor; inşaatı süren projelerde yer ayırtmış yatırımcılar istatistikte henüz görünmüyor. Başvuru sayısı bu nedenle talebi gecikmeli yansıtıyor.
02 Fiyat: yumuşak iniş sürüyor
Yunanistan Merkez Bankası'nın 15 Eylül 2026'da açıkladığı geçici verilere göre daire fiyatları 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık %5,5 arttı; ilk çeyrek için açıklanan oran %5,7'ydi. Revize verilerle 2025 ortalaması %8,3, 2024 ortalaması %9,1. Yeni daireler (5 yaşa kadar) %6,2, eski daireler %5,0 arttı. Bölgesel sıralama değişti: Atina %5,0, Selanik %4,7, diğer şehirler %5,4, diğer bölgeler %7,1. İlk çeyrekte Atina'nın önünde olan Selanik bu çeyrekte gerisine düştü; en hızlı artış büyük şehirlerin dışında. Fiyatlar yükselmeye devam ediyor, ancak artış hızı 2024'ten bu yana kademeli olarak düşüyor.
03 Kira getirisi: Atina %5,52, fark mahallede
Global Property Guide'ın güncel verisine göre (son güncelleme Mayıs 2026, sıradaki Kasım 2026) Yunanistan'da ortalama brüt kira getirisi %4,38. Şehir sıralaması: Atina %5,52, Patra %4,68, Kandiye (Heraklion) %4,25, Volos %4,20, Selanik %4,19, Kavala %3,44. Atina içindeki fark şehirler arasındakinden büyük: 1+1 dairelerde Patision–Acharnon %6,95, Patisia %6,78, Kipseli %6,11 getiri verirken Kolonaki–Lykavittos'ta 2+1 daire %3,39'da kalıyor. Golden Visa yatırımcısı için anlamı şu: €800.000 ve 120 m² şartı alıcıyı getirinin %3,5–4,5 bandına sıkıştığı büyük daire segmentine yönlendiriyor; €250.000'lik dönüşüm rotası ise sermayeyi getirinin en yüksek olduğu mahallelere taşıyor. Rakamlar brüttür; vergi, yönetim ve boş kalma payı düşüldüğünde net getiri tipik olarak 1,5–2 puan daha düşük olur. Kira artışında son doğrulanmış veri Spitogatos'un 2026 ilk çeyrek endeksidir: Merkez Atina kiraları yıllık %6,9 arttı. Şehir şehir getiri analizi →
04 Vergi ve mevzuat: 2027 takvimi şekilleniyor
Devir vergisinde tarih ve kapsam değişti: AB/AEA dışı vatandaşların konut alımında devir vergisinin %3'ten %15'e çıkarılacağı 6 Eylül'de açıklandı. 8 Eylül'de Maliye Bakanı yürürlük tarihini 1 Temmuz 2027 olarak duyurdu ve kapsamı gerçek kişilerle sınırladı; şirket alımları kapsam dışında. Belediye payıyla oran %15,45 (bugün %3,09). Bakanlığın örneğinde €800.000'lik konutta vergi €24.000'den €120.000'e çıkıyor (belediye payı hariç). Yunan asıllılar ve uzun süreli ikamet edenler muaf; bu tanımların sınırı yasa metniyle netleşecek. Düzenleme torba yasayla gelecek; metin yayımlanana kadar ayrıntılar kesin değil.
€250.000 rotası için soru açık: Dönüşüm projelerinde mülk devir anında konut niteliğinde olduğu için açıklanan oranın kapsamına giriyor. Sektör temsilcileri bu rota için muafiyet ya da ara oran talep ediyor; talep bakanlıkça benimsenmiş değil.
Eşikler aynı: Attika'nın tamamı, Selanik, Miçonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki adalarda €800.000; diğer bölgelerde €400.000; ticari yapıdan konuta dönüşüm ve tescilli yapı restorasyonunda €250.000 (Kanun 5100/2024).
İzin süresi karttan başlıyor: Şubat 2026'dan beri yürürlükteki Kanun 5275/2026 ile beş yıllık izin, başvuru tarihinden değil kartın düzenlendiği tarihten itibaren işliyor; yeni dosyalar kuyruğu en kısa olan ofise atanıyor.
Yıl sonunda dolan askılar: Yeni yapıda %24 KDV askısı (Kanun 5246/2025) ve %15 değer artış kazancı vergisi askısı 31 Aralık 2026'ya kadar yürürlükte. Kira gelirinde %25'lik ara dilim (12.001–24.000 €) 1 Ocak 2026'dan beri uygulanıyor. Golden Visa mülkünde kısa dönem kiralama yasağı (izin iptali ve €50.000 ceza) sürüyor.
05 Avrupa panoraması: sıkılaşma sürüyor
Avrupa'da yatırımla oturum programları daralmaya devam ediyor. İspanya programı 3 Nisan 2025'ten beri kapalı; Malta'nın yatırımla vatandaşlık kolu 29 Nisan 2025'te AB Adalet Divanı kararıyla sona erdi. Eylül'de iki yeni gelişme oldu. Kıbrıs Göç Bakan Yardımcısı 24 Eylül'de, ülke Schengen'e girmeden önce programın sıkılaştırılacağını ve 2013'ten beri verilen yaklaşık 12.000 iznin gözden geçirildiğini açıkladı; yeni eşik ve takvim belli değil, mevcut asgari yatırım €300.000. Letonya'da €150.000'lik fon rotasını kaldıran bir yasa teklifi 3 Eylül'de meclise sunuldu. Portekiz'de gayrimenkul yolu Ekim 2023'ten beri kapalı; IMI Daily'nin ikinci çeyrek anketine göre ülkede işlem süresi rekor düzeyde. IMI Daily'nin Mart 2026 envanteri Avrupa'da sekiz aktif program sayıyor. Yunanistan, doğrudan gayrimenkul alımıyla oturum izni veren programlar arasında yer almayı sürdürüyor; kendi kurallarını da vergi tarafında sıkılaştırıyor. Yunanistan mı, kapanan İspanya mı? → · Golden Visa başvuru rehberi →
Avla görüşü
Ekim 2026 tablosunda üç nokta öne çıkıyor. Birincisi, başvuru sayısındaki düşüş talebin değil bileşimin değiştiğini gösteriyor: ağırlık €250.000'lik dönüşüm rotasına kaydı ve Türk yatırımcının payı artıyor. İkincisi, fiyat artışı yavaşladığı için mülk seçiminde getiri farkı daha belirleyici hale geldi; Atina'da mahalleye göre brüt getiri iki kata yakın değişiyor. Üçüncüsü, vergi takvimi artık bütçenin parçası: açıklanan haliyle 1 Temmuz 2027'den sonra AB dışı gerçek kişi alıcı için devir vergisi yaklaşık beş katına çıkıyor; yeni yapıdaki KDV askısı ise 31 Aralık 2026'da doluyor. Yasa metni yayımlanmadan kesin hesap yapılamaz, ancak alım takvimi planlanırken bu iki tarih hesaba katılmalı. Uzun dönem kiralamaya uygun, getirisi belgelenebilir mülkleri öne çıkarmayı sürdürüyoruz.
Kaynaklar: Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verileri (Haziran–Temmuz 2026; IMI Daily 27.08.2026, Athens News 10.08.2026 ve moneybuzz.gr 06.08.2026 aktarımıyla); Yunanistan Merkez Bankası konut fiyat endeksi (Q2 2026, 15.09.2026); Global Property Guide (Mayıs 2026 güncellemesi); Spitogatos fiyat endeksi (Q1 2026); PwC Tax Summaries Greece (08.09.2026); IMI Daily (10, 17, 28 ve 30 Eylül 2026). Veri kesimi 1 Ekim 2026. Rakamlar yayın tarihindeki en güncel resmî ve piyasa verileridir; yatırım kararı öncesinde profesyonel danışmanlık alınız.
Yunanistan'da Golden Visa ve doğru bölge seçimi için Avla Gayrimenkul uzmanlarıyla görüşün → avlarealestate.com
Yorumlar