Yunanistan'da Yeni Golden Visa Modeli: Portföy Alımı ve Uzun Dönem Kiralama Şartı
MEVZUAT TASARISI · ULUSAL KONUT STRATEJİSİ 2026–2035
Hızlı cevap: Yunanistan'ın Ulusal Konut Politikası Stratejisi 2026–2035, yabancı yatırımcının tek bir mülk yerine birden fazla mülkten oluşan bir portföy edinerek Golden Visa alabilmesine imkân tanıyan yeni bir kategori öneriyor. Karşılığındaki şart net: bu mülkler, belirlenecek bir süre içinde yalnızca uzun dönem kira piyasasına sunulacak; kısa dönem (Airbnb tipi) kiralama ve yatırımcının kendi kullanımı yasak olacak. Amaç, boş ve atıl konut stokunu kira piyasasına çekmek. ÖNEMLİ: Bu bir tasarıdır, yürürlükte bir kanun değildir — kaç mülk, hangi eşik ve asgari kaç yıl kira şartı geleceği dâhil temel parametreler henüz tanımlanmamıştır.
Ne öneriliyor?
Bugünkü Golden Visa mantığı tek yatırım kalemi üzerine kuruludur: eşiği karşılayan bir mülk (ya da eşiği birlikte karşılayan sınırlı bir kombinasyon) alınır, oturma izni buna bağlanır. Önerilen model bu mantığı değiştiriyor: yatırımcı birden fazla mülkten oluşan bir portföy kurabilecek — ancak bu portföy bir yaşam alanı ya da kısa dönem kiralama işletmesi değil, uzun dönem kira arzı olarak çalışacak.
Devletin buradaki mantığı açık: Golden Visa sermayesini konut krizinin çözümüne yönlendirmek. Bugün programın eleştirilen yanı, yabancı sermayenin konutları piyasadan çekip kısa dönem kiralamaya ya da atıl yatırıma dönüştürdüğü iddiasıdır. Önerilen model bu eleştiriyi tersine çevirmeyi hedefliyor: sermaye gelsin, ama kira arzı üretsin.
Önerinin çekirdek şartları
Portföy: tek mülk yerine birden fazla mülk edinme imkânı.
Münhasıran uzun dönem kira: mülkler, önceden belirlenmiş bir süre içinde uzun dönem kira piyasasına sunulacak.
Kısa dönem yasağı: Airbnb tipi platform kiralaması açıkça dışarıda bırakılıyor.
Kendi kullanımı yok: yatırımcının portföydeki mülkleri kendisi kullanması öngörülmüyor.
Uygunluk + denetim: net uygunluk kriterleri ve mülkün fiilen nasıl kullanıldığını izleyen bir denetim mekanizması kurulması öngörülüyor.
Hedef stok: boş ya da atıl kullanımdaki mülklerin harekete geçirilmesi.
Bu öneri nereden geliyor?
Öneri bağımsız bir fikir değil; Yunanistan'ın on yıllık konut planının içinde yer alıyor.
Başlık | İçerik |
Belge | Ulusal Konut Politikası Stratejisi 2026–2035 |
Sahibi | Sosyal Uyum ve Aile Bakanlığı; Hükümet Konut Politikası Komitesi tarafından onaylandı |
Statü | Resmî Gazete'de (ΦΕΚ) yayımlandı; kamuoyu istişaresine açıldı |
Kapsam | Toplam 50 önlem — 36'sı hâlihazırda uygulanıyor ya da başlatıldı, 14'ü yeni |
Yeni önlemler | 10'u acil öncelikli, 4'ü daha uzun vadeli |
Bütçe | 6,5 milyar euronun üzerinde |
Yani portföy Golden Visa, geniş bir konut paketinin tek bir kalemidir. Bu, iki şey anlatır: birincisi, hükümetin niyeti ciddidir ve rastgele bir fikir değildir; ikincisi, paket içinde sıralanan 50 önlemin hepsi aynı hızda ilerlemeyecektir — bu kalemin takvimi henüz açıklanmamıştır.
Bugünkü model ile önerilen model
Konu | Bugün yürürlükte | Önerilen portföy modeli |
Mülk sayısı | Tek mülk mantığı (eşik odaklı) | Birden fazla mülkten portföy |
Kullanım | Yatırımcı kendi kullanabilir ya da uzun dönem kiraya verebilir | Yalnızca uzun dönem kira; kendi kullanımı öngörülmüyor |
Kısa dönem kiralama | 5100/2024 s. Kanun ile yasak | Açıkça dışarıda bırakılıyor |
Hedef mülk tipi | Serbest — çoğunlukla konut | Boş / atıl stok, dönüşüme uygun yapılar |
Denetim | İhlalde para cezası ve izin kaybı riski | Ayrıca kullanım izleme mekanizması öngörülüyor |
Statü | Yürürlükte | Tasarı — parametreler belirsiz |
Bugünkü kuralı hatırlatmakta fayda var: Golden Visa kapsamında alınan mülkün kısa dönem kiraya verilmesi 5100/2024 sayılı Kanun ile yasaktır; ihlalin yaptırımı 50.000 € para cezası ve ağır hâllerde oturma izninin kaybıdır. Yani "kısa dönem yasağı" yeni bir fikir değil — yeni olan, portföy kurma imkânının bu yasağın etrafına inşa edilmesidir.
Hangi binalar gündemde?
Strateji metni belirli bir bina listesi vermiyor; ancak piyasa kaynakları ilginin nereye yöneleceği konusunda net: modelin asıl hedefi yeni lüks konut değil, dönüştürülebilir atıl stok.
Boş ya da düşük kullanımdaki konutlar — stratejinin açıkça hedeflediği kategori.
Ofis binaları ve terk edilmiş ticari merkezler — kiralık daireye dönüştürülmek üzere.
Sanayi yapıları — konuta dönüşüm potansiyeli taşıyanlar.
Korunması gereken / tarihi nitelikli yapılar — restorasyon yoluyla kira stokuna katılabilecek olanlar.
Bu liste, mevcut Golden Visa mevzuatındaki 250.000 €'luk özel hâl ile aynı mantığa oturuyor: kullanım değişikliği ve restorasyon hâlleri zaten bugün de daha düşük eşikle teşvik ediliyor. Portföy modeli, bu teşviki ölçeklendirme denemesi olarak okunabilir.
Henüz tanımlanmamış olanlar
Bu bölüm, bu rehberin en dürüst kısmıdır. Aşağıdakiler yatırım kararı için belirleyici parametrelerdir ve hiçbiri bugün itibarıyla açıklanmamıştır. Bunlara dair kesin rakam veren her kaynağa şüpheyle yaklaşın.
Kaç mülk? Portföydeki azami ya da asgari mülk sayısı belirtilmedi.
Hangi eşik? Portföy kategorisi için ayrı bir yatırım eşiği gelecek mi, yoksa mevcut 800.000 / 400.000 / 250.000 € eşikleri mi uygulanacak — belirsiz.
Asgari kira süresi kaç yıl? "Uzun dönem" şartının kaç yıl bağlayacağı tanımlanmadı. Bu, getiri hesabını doğrudan belirleyecek en kritik parametredir.
Kiraya verme süresi ne kadar? Mülklerin "önceden belirlenmiş bir süre içinde" kiraya sunulması öngörülüyor; bu sürenin uzunluğu açıklanmadı.
Denetim nasıl işleyecek? İzleme mekanizmasının hangi kuruma bağlanacağı ve ihlalin yaptırımı netleşmedi.
Takvim? İstişare süreci sonrası yasalaşma tarihi açıklanmadı.
Neden şimdi?
İki basınç aynı anda çalışıyor. Birincisi konut krizi — stratejinin varlık sebebi. İkincisi programın kendi performansı.
Gösterge | Değer | Dönem |
Yeni Golden Visa başvurusu | 2.551 (bir önceki yılın aynı dönemine göre −%44) | 2026 ilk yarı |
Verilen izin | 9.479 | 2025 |
Toplam verilen izin | 26.109 | 2019–2025 |
Başvuruların yoğunlaştığı eşikler | 250.000 € – 400.000 € | 2026 ilk yarı |
800.000 € eşiğinden başvuru | çok düşük | 2026 ilk yarı |
Tablo, 2024 eşik artışlarından sonra programın hacim kaybettiğini gösteriyor — özellikle Atina'nın içinde bulunduğu 800.000 €'luk üst eşikte. Portföy modeli, bu noktada iki işi birden yapmayı deniyor: programa yeni bir giriş yolu açmak ve bu yolu konut arzını artıracak biçimde şartlandırmak.
Aynı anda gelen iki zıt sinyal
Bu, yatırımcının kaçırmaması gereken çelişkidir. Eylül 2026'da Yunan hükümetinden gayrimenkul konusunda iki ayrı sinyal çıktı ve bunlar ters yönlere işaret ediyor:
Sinyal | Yönü | Kime |
Devir vergisinin AB dışı alıcılar için %3'ten %15'e çıkarılması (1 Ocak 2027) | Caydırıcı — giriş maliyetini beş katına çıkarır | Tüm üçüncü ülke alıcıları |
Portföy Golden Visa + uzun dönem kiralama kategorisi (tasarı) | Teşvik edici — daha fazla mülk almanın yolunu açar | Kira arzı üretmeyi kabul eden yatırımcı |
Bu iki düzenleme birlikte okunduğunda ortaya çıkan mesaj aslında tutarlı: Yunanistan yabancı sermayeyi tümden dışlamıyor, onu yönlendiriyor. Konutu piyasadan çeken alım pahalılaşıyor; konut arzı üreten alıma yeni bir kapı açılıyor.
Ancak kritik bir soru cevapsız: portföy kategorisi, %15'lik devir vergisinden muaf tutulacak mı? Bugün itibarıyla böyle bir muafiyet açıklanmamıştır. Muafiyet gelmezse, portföy modeli teoride cazip ama pratikte %15 vergi yüküyle birlikte hesaplanmak zorunda kalır — ve bu, modelin çekiciliğini büyük ölçüde belirleyecektir. İki düzenlemenin nasıl kesişeceği, önümüzdeki dönemde takip edilmesi gereken en önemli başlıktır.
Yatırımcı için ne anlama geliyor?
Bugün karar vermeyin, bugün hazırlanın: model henüz yasalaşmadı. Ama yasalaşırsa avantajlı olacak mülk tipi bugünden bellidir — kiralanabilirliği yüksek, uzun dönem kiracı bulabilecek konumdaki konutlar.
Getiri hesabı değişir: kısa dönem kiralama seçeneği kapalı olduğu için model, brüt getirisi yüksek turistik mülkler yerine istikrarlı uzun dönem kira getiren şehir içi konutları öne çıkarır.
Likidite farklı çalışır: kira taahhüdü altındaki bir portföyün satışı, boş bir dairenin satışıyla aynı değildir. Çıkış senaryosunu baştan düşünün.
Yönetim yükü gerçek: birden fazla kiralık daire, mülk yönetimi demektir — tahsilat, bakım, kiracı değişimi, vergi beyanı. Bu maliyet hesaba girmelidir.
Vergi tarafını ayrı hesaplayın: kira geliri Yunanistan'da vergilendirilir ve bu, portföy modelinde tek mülke göre daha büyük bir kalemdir.
Devir vergisi penceresi ayrı bir konudur: portföy modeli beklenirken, %15'lik devir vergisi için açıklanan tarih 1 Ocak 2027'dir. İki takvim aynı değildir.
İlgili rehberler
Sık sorulan sorular
Bu model şu anda başvuruya açık mı?
Hayır. Öneri, Ulusal Konut Politikası Stratejisi 2026–2035 kapsamında yer alıyor ve kamuoyu istişaresi aşamasındadır. Yasalaşma tarihi açıklanmamıştır. Bugün başvurular yürürlükteki kurallara göre yapılır.
Kaç mülk alabileceğim ve asgari kira süresi kaç yıl olacak?
Bu iki parametre henüz tanımlanmamıştır. Strateji metni portföy kurma imkânından ve mülklerin "önceden belirlenmiş bir süre içinde" uzun dönem kiraya sunulacağından söz eder; ancak mülk sayısı, yatırım eşiği ve asgari kira süresi belirtilmemiştir. Bu konularda kesin rakam veren kaynaklara temkinli yaklaşın.
Portföydeki bir daireyi kendim ya da ailem kullanabilir miyim?
Öneri bunu dışarıda bırakıyor: mülklerin münhasıran uzun dönem kira piyasasına sunulması ve yatırımcının bunları kendisinin kullanmaması öngörülüyor. Kendi kullanım ihtiyacınız varsa, bu model ile klasik Golden Visa yolunu ayrı ayrı değerlendirmek gerekir.
Kısa dönem kiralama gerçekten tümüyle kapalı mı?
Golden Visa kapsamında alınan mülkler için kısa dönem kiralama hâlihazırda 5100/2024 sayılı Kanun ile yasaktır; yaptırımı 50.000 € para cezası ve ağır hâllerde oturma izninin kaybıdır. Önerilen portföy modeli bu yasağı korumakla kalmıyor, üstüne bir kullanım izleme mekanizması ekliyor. Yani yön, gevşetme değil sıkılaştırmadır.
Kaynaklar: Ulusal Konut Politikası Stratejisi 2026–2035 (Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035), Sosyal Uyum ve Aile Bakanlığı — kamuoyu istişaresi metni (opengov.gr) ve Resmî Gazete'de yayımlanan onaylı strateji; 50 önlem (36'sı uygulanıyor/başlatıldı, 14'ü yeni: 10 acil öncelikli + 4 uzun vadeli), bütçe 6,5 milyar euro üzeri. · Portföy Golden Visa kategorisine ilişkin aktarımlar: Newsit (19 Haziran 2026), Oikonomikos Tachydromos (ot.gr, 1 Eylül 2026), In.gr, Protothema, HuffPost Greece. · Golden Visa hacimleri: 2026 ilk yarısında 2.551 yeni başvuru (−%44), 2025'te 9.479 izin, 2019–2025 toplam 26.109 izin. · Kısa dönem kiralama yasağı ve yaptırımı: 5100/2024 sayılı Kanun. · Devir vergisi karşılaştırması: Başbakan Mitsotakis'in ΔΕΘ 2026 açıklaması (6 Eylül 2026). ÖNEMLİ: Portföy modeli bir tasarıdır; mülk sayısı, yatırım eşiği, asgari kira süresi ve takvim dâhil temel parametreler tanımlanmamıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya yatırım tavsiyesi değildir.
→ Portföy modeli yasalaşırsa hangi mülk tipinin öne çıkacağını ve bugünkü alımınızı buna nasıl hazırlayacağınızı konuşalım: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657
Yorumlar