Yunanistan'da Tapu Devir Vergisi %3'ten %15'e Çıkıyor: AB Dışı Alıcılar İçin 1 Ocak 2027
MEVZUAT · YUNANİSTAN EMLAK PAZARI · 6 EYLÜL 2026
Hızlı cevap: Yunanistan Başbakanı Kiryakos Mitsotakis, 90. Selanik Uluslararası Fuarı'nda (ΔΕΘ) yaptığı konuşmada, AB üyesi olmayan üçüncü ülke vatandaşlarının Yunanistan'da satın aldığı konutlarda tapu devir vergisinin %3'ten %15'e çıkarılacağını açıkladı. Yürürlük tarihi olarak 1 Ocak 2027 belirtildi. Türk alıcılar bu tanımın içindedir. Vergi beş katına çıkıyor: 400.000 €'luk bir dairede devir vergisi yaklaşık 12.360 €'dan 60.000 €'ya çıkar. Ancak kanun metni henüz yayımlanmadı — mevcut oturma izni sahiplerinin, şirket üzerinden alımların ve devam eden işlemlerin durumu dâhil bir dizi soru açık. 31 Aralık 2026'ya kadar tapusu devredilen alımlar, açıklanan takvime göre mevcut oranda kalır.
Ne açıklandı?
6 Eylül 2026'da, 90. Selanik Uluslararası Fuarı'ndaki geleneksel ekonomi konuşmasında Başbakan Mitsotakis geniş bir konut paketi duyurdu. Paketin emlak piyasasını en doğrudan ilgilendiren kalemi, üçüncü ülke vatandaşlarına uygulanacak %15'lik tapu devir vergisi oldu. Yunan basınında düzenleme, yabancı alıcılara farklılaştırılmış vergi uygulayan ülkeleri örnek aldığı için "Kanada modeli" olarak anılıyor.
Hükümetin gerekçesi konut krizi: amaç, üçüncü ülke vatandaşlarının toplu konut alımlarına fren koymak ve konut fiyatları üzerindeki spekülatif talep baskısını azaltmak olarak tarif edildi. Aynı konuşmada birinci konut için 2 milyar euro bütçeli "Σπίτι μου 3" (Evim 3) programı da duyuruldu; Mitsotakis programı "40.000 genç çifte birinci konut için 2 milyar euro yatırıyoruz" sözleriyle tanıttı. Yani düzenleme tek başına bir vergi artışı değil, talebi yeniden dağıtmayı hedefleyen bir paketin parçası.
Önemli: bu bir açıklama, henüz yürürlükte bir kanun değil
Bu ayrım, karar verirken kritik. Açıklanan şey bir hükümet taahhüdü ve takvim; kanun metni bu rehberin yayımlandığı tarihte henüz yayımlanmamıştı. Uygulamanın ayrıntıları — muafiyetler, geçiş hükümleri, kapsamın tam tanımı — ancak tasarı Meclis'e geldiğinde netleşecek. Aşağıdaki "cevabı olmayan sorular" bölümü bu yüzden bu rehberin en önemli kısmı.
Rakamlarla ne değişiyor?
Yunanistan'da hâlihazırdaki tapu devir vergisi %3'tür; üzerine belediye payı eklendiğinde efektif oran %3,09'a çıkar. Vergi, satış bedeli ile idari "vergi değeri" (αντικειμενική αξία) karşılaştırılarak yüksek olan üzerinden hesaplanır. Aşağıdaki tablo, %15 oranının aynı matraha uygulanması hâlinde ortaya çıkan farkı gösterir.
Vergi matrahı | Bugün (%3,09) | 2027 (%15) | Fark |
100.000 € | 3.090 € | 15.000 € | +11.910 € |
250.000 € | 7.725 € | 37.500 € | +29.775 € |
400.000 € | 12.360 € | 60.000 € | +47.640 € |
500.000 € | 15.450 € | 75.000 € | +59.550 € |
800.000 € | 24.720 € | 120.000 € | +95.280 € |
1.000.000 € | 30.900 € | 150.000 € | +119.100 € |
Tablodaki %3,09 sütunu belediye payı dâhil hesaplanmıştır; %15 sütunu açıklanan ham oran üzerinden verilmiştir — belediye payının yeni oranın üstüne eklenip eklenmeyeceği kanun metniyle netleşecektir. Bu nedenle "fark" sütunu asgari fark olarak okunmalıdır.
Kimi kapsıyor?
Açıklamanın kapsamı "üçüncü ülke vatandaşları" — yani AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşları. Yunan basınında kapsama örnek olarak açıkça Türkiye, Çin ve İsrail sayıldı. Dolayısıyla Türk vatandaşı alıcılar düzenlemenin tam merkezindedir.
Cevabı henüz olmayan sorular
Bunlar spekülasyon değil; Yunan ekonomi basınının ve sektör kaynaklarının bizzat "kanun yayımlanana kadar açık" diye işaretlediği başlıklar:
Mevcut oturma izni sahipleri: Yunanistan'da geçerli oturma izni (Golden Visa dâhil) bulunan bir üçüncü ülke vatandaşı kapsama giriyor mu, yoksa vatandaşlık mı esas alınacak? Netleşmedi.
Şirket üzerinden alımlar: Yunan ya da AB'de kurulu bir tüzel kişi üzerinden yapılan alımların nasıl değerlendirileceği belirsiz — bakılacak olan şirketin kuruluş yeri mi, nihai gerçek faydalanıcının vatandaşlığı mı?
Çifte vatandaşlık: Hem üçüncü ülke hem AB üyesi ülke vatandaşlığı taşıyan kişilerin durumu açıkça tartışılıyor ama cevaplanmadı.
Geçiş hükmü: Ön sözleşmesi imzalanmış, kaparosu ödenmiş ama tapusu 2027'ye sarkan işlemler korunacak mı? Uygulamada en çok mağduriyet yaratabilecek başlık budur.
Golden Visa muafiyeti: Programın kendisi için bir istisna getirilip getirilmeyeceği bilinmiyor. Bugün itibarıyla açıklanmış bir muafiyet yoktur — varmış gibi plan yapılmamalıdır.
Birinci konut: Yunanistan'da fiilen oturan ve orayı asıl konutu yapan üçüncü ülke vatandaşları için ayrı bir rejim öngörülüp öngörülmediği açıklanmadı.
Golden Visa'ya etkisi
Devir vergisi, Golden Visa yatırım eşiğinin üstüne binen bir maliyettir — eşiği değiştirmez, ama toplam maliyeti değiştirir. Mevcut eşikler şöyledir:
Eşik | Nerede geçerli | Devir vergisi bugün | Devir vergisi 2027 |
800.000 € | Attika (Atina), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar | 24.720 € | 120.000 € |
400.000 € | Yukarıdakiler dışındaki bölgeler | 12.360 € | 60.000 € |
250.000 € | Kullanım değişikliği / restorasyon gibi özel hâller | 7.725 € | 37.500 € |
Yani Atina'da 800.000 €'luk bir Golden Visa yatırımında yalnızca devir vergisi kalemi yaklaşık 95.000 € artar — noter, tapu, avukat ve emlak vergisi gibi diğer kalemlerin üstüne. Bu, aynı yatırımın getiri hesabını doğrudan etkiler.
Bağlam için: Golden Visa başvuruları 2026'nın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre %44 düştü (ilk yarıda 2.551 yeni başvuru). 2025'te 9.479 izin verilmiş, 2019–2025 arasında toplam 26.109 izin düzenlenmişti. Program zaten eşik artışlarının etkisini yaşarken bu düzenleme geliyor.
Sıfır konut alıyorsanız: KDV ayrımını atlamayın
Yunanistan'da konut satışı iki ayrı rejimden birine tabidir: ya %24 KDV, ya tapu devir vergisi — ikisi birlikte uygulanmaz. 2020'den beri yürürlükte olan KDV askıya alma rejimi sayesinde, müteahhidin talebi üzerine yeni inşa konutlar KDV yerine %3,09 devir vergisine tabi tutulabiliyor. Bu askı 5246/2025 sayılı Kanun'la 31 Aralık 2026'ya kadar uzatıldı.
Buradan iki ayrı belirsizlik doğuyor ve ikisi de sıfır konut alan yatırımcıyı ilgilendiriyor:
KDV askısı 2027 için uzatılırsa, sıfır konut alan üçüncü ülke vatandaşı — düzenleme aynen geçerse — %3,09 yerine %15 devir vergisi öder.
KDV askısı uzatılmazsa, sıfır konut satışları %24 KDV rejimine döner; bu durumda devir vergisi hiç uygulanmaz ama maliyet yine bugünkünün çok üzerine çıkar.
Basında KDV askısının 2027'ye uzatılmasının planlandığına dair haberler var; ancak bu, bu rehberin yayımlandığı tarihte teyit edilmiş bir düzenleme değildir. Her iki senaryoda da yönün aynı olduğunu görmek yeterli: 2027, sıfır konut alan üçüncü ülke vatandaşı için 2026'dan pahalıdır.
2026 penceresi: aritmetik ne söylüyor?
Açıklanan yürürlük tarihi 1 Ocak 2027. Yunanistan'da mülkiyet, noter huzurunda düzenlenen satış senedinin imzalanması ve tapuya/kadastroya tescili ile geçer. Dolayısıyla belirleyici olan sözleşme tarihi ya da ödeme değil, devir işleminin tamamlanma tarihidir.
Aritmetik sade: 400.000 €'luk bir dairede 2026 içinde tamamlanan devirle 2027'ye sarkan devir arasındaki fark yaklaşık 47.600 €'dur. 800.000 €'luk bir yatırımda fark yaklaşık 95.000 €'ya çıkar. Bu tutarlar, tipik bir dairede birkaç yıllık kira gelirine denk gelir.
Ama acele etmeden önce
Kanun metni yayımlanmadı; geçiş hükmü devam eden işlemleri koruyabilir de, korumayabilir de.
Vergiden kaçmak için yanlış mülkü almak, vergiden çok daha pahalıya gelir. Doğru mülk kararı önce gelir.
Yunanistan'da satın alma süreci — AFM, banka hesabı, vekâlet, hukuki inceleme, noter randevusu — gerçekçi olarak haftalar sürer; takvimi buna göre kurun.
Tapu devri, ödemenin tamamlanmasına ve mülkün hukuki temizliğine bağlıdır; süreci sıkıştırmak hukuki inceleme kalitesinden ödün vermek anlamına gelmemelidir.
Ölçü tartışmalı: piyasa ne diyor?
Dürüst bir rehberin görevi, düzenlemenin gerekçesini de test etmektir. Sektörün itirazı şu: sorun talep değil, arz.
Gösterge | Değer | Ne anlatıyor |
Yabancı yatırımın pazar içindeki payı (2025) | %8,7 — 23,5 milyar € toplam devrin 2,05 milyar €'su | Yabancı alıcı pazarın küçük bir dilimi |
Yabancı sermaye girişi (2025) | %25 düşüş | Yabancı talep zaten geriliyordu |
Daire fiyatları (2025) | %7,8 artış | Fiyatlar yabancı talep düşerken arttı |
Yıllık inşaat ruhsatı | 2006'da 20 mn m² üzeri → bugün 7 mn m² altı | Arz üretimi çöktü |
Yıllık yeni konut üretimi | ~40.000 birim | Açığı kapatmaya yetmiyor |
Bu tablonun en çarpıcı satırı ikinci ve üçüncüsüdür: 2025'te yabancı sermaye girişi %25 düşerken daire fiyatları %7,8 arttı. Fiyatları yukarı iten şeyin tek başına yabancı talep olmadığı, verinin kendisinden okunuyor. Sektör, çözümün boş konut stokunun harekete geçirilmesi, yenileme teşvikleri ve yeni üretim olduğunu; talebi bastırmanın işlem hacmini düşüreceğini ama fiyatı düşürmeyeceğini savunuyor.
Bu, düzenlemenin geri alınacağı anlamına gelmez — hükümet kararlılığını açıkça gösterdi. Ama iki şeyi söyler: birincisi, kanun görüşülürken kapsam ve istisnalar üzerinde ciddi bir tartışma olacaktır; ikincisi, Yunanistan konut piyasasının uzun vadeli hikâyesi yabancı talebe değil, arz kıtlığına dayanmaktadır — ve arz kıtlığı fiyatı destekleyen bir yapıdır.
Şimdi ne yapmalı?
Devam eden bir alımınız varsa: noter randevusunun 2026 içinde tamamlanıp tamamlanamayacağını avukatınızla bugün netleştirin. Kritik olan sözleşme değil, tapu devrinin tarihidir.
Karar aşamasındaysanız: takvimi geriye doğru kurun — AFM, banka hesabı, vekâlet ve hukuki inceleme dâhil gerçekçi bir süre planlayın.
Şirket üzerinden alım düşünüyorsanız: kanun metni çıkmadan yapı kurmayın. Kapsamın gerçek faydalanıcıya mı yoksa şirketin kuruluş yerine mi bakacağı belirsizdir; yanlış kurulan yapı hem vergi hem uyum riski yaratır.
Golden Visa planlıyorsanız: eşik + devir vergisi + diğer masrafları tek bir toplam maliyet tablosunda görün. Eşiğin kendisi değişmiyor; toplam maliyet değişiyor.
Uzun vadeli yatırımcıysanız: arz verisine bakın. Vergi giriş maliyetini artırır; arz kıtlığı ise çıkıştaki değeri destekler. İkisini aynı hesapta değerlendirin.
İlgili rehberler
Sık sorulan sorular
Bu vergi şu anda yürürlükte mi?
Hayır. 6 Eylül 2026'da açıklandı ve yürürlük tarihi olarak 1 Ocak 2027 belirtildi. Bu rehberin yayımlandığı tarihte kanun metni henüz yayımlanmamıştı. Bugün yapılan bir devirde geçerli oran %3,09'dur.
Golden Visa sahibiysem yine %15 mi ödeyeceğim?
Bilinmiyor. Mevcut oturma izni sahiplerinin kapsam içinde olup olmadığı, kanun metni yayımlanana kadar açık bırakılmış başlıklardan biridir. Bugün itibarıyla açıklanmış bir Golden Visa muafiyeti yoktur; muafiyet varmış gibi plan yapmak riskli olur.
2026'da sözleşme imzalasam, tapuyu 2027'de alsam ne olur?
Yunanistan'da mülkiyet, noter senedinin imzalanıp tescil edilmesiyle geçer; belirleyici olan devrin tamamlanma tarihidir. Devam eden işlemleri koruyan bir geçiş hükmü gelip gelmeyeceği ise henüz belli değil — bu, sektörün kanun metninde en çok beklediği maddedir. Riski almamak için takvimi devir tarihine göre kurmak gerekir.
Bu düzenleme Yunanistan'da fiyatları düşürür mü?
Sektörün beklentisi bu yönde değil. Yabancı yatırım 2025'te toplam devirlerin %8,7'siydi (23,5 milyar € içinde 2,05 milyar €) ve yabancı giriş %25 düşerken daire fiyatları %7,8 arttı. Yıllık inşaat ruhsatı 2006'daki 20 milyon m²'nin üzerinden bugün 7 milyon m²'nin altına inmiş durumda. Bu veriler, fiyat baskısının temel kaynağının arz kıtlığı olduğuna işaret ediyor; talebi vergilemek işlem hacmini düşürebilir ama arz sorununu çözmez.
Kaynaklar: Başbakan Kiryakos Mitsotakis'in 90. Selanik Uluslararası Fuarı (ΔΕΘ) konuşması, 5–6 Eylül 2026 — Yunan ekonomi basını aktarımları (Naftemporiki, Dnews, Pressing, Grtimes, Energodromio) ve uluslararası aktarımlar (Greek City Times, 6 Eylül 2026; IMI Daily). · Pazar verileri: yabancı yatırımın payı %8,7 (2025'te 23,5 milyar € toplam devir içinde 2,05 milyar €), yabancı giriş −%25, daire fiyatları +%7,8, inşaat ruhsatı 20 mn m² (2006) → 7 mn m² altı, yıllık üretim ~40.000 birim — Energodromio sektör derlemesi. · Golden Visa hacimleri: 2025'te 9.479 izin, 2019–2025 toplam 26.109; 2026 ilk yarısında 2.551 yeni başvuru (−%44). · KDV askısı: 5246/2025 sayılı Kanun ile 31.12.2026'ya uzatma (KPMG TaxNewsFlash, Kasım 2025). · "Σπίτι μου 3": 2 milyar €, 40.000 genç çift, birinci konut — Mitsotakis açıklaması. ÖNEMLİ: Kanun metni bu rehberin yayımlandığı tarihte yayımlanmamıştı; kapsam, muafiyet ve geçiş hükümleri değişebilir. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Karar öncesi Yunanistan'da yetkili avukat ve mali müşavirle çalışın.
→ Devam eden ya da planladığınız bir alımın 2026 takvimine sığıp sığmadığını birlikte değerlendirelim: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657
Yorumlar