Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — 21 Ekim 2026
AVLA GAYRİMENKUL · PAZAR RAPORU · 21 EKİM 2026
Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — 21 Ekim 2026
Özet: Göç ve İltica Bakanlığı'nın Ağustos 2026 verisine göre Yunanistan'da 34.759 geçerli yatırımcı izni var; Türk vatandaşları ilk izinlerin %19,1'ini tutuyor ve Çin'in ardından ikinci sırada. Yeni başvuru akışı yavaşlarken bekleyen yatırımcı dosyası Haziran'daki 8.977'den 7.686'ya indi. Bakan Plevris 15 Ekim'de, 250.000 € eşiğini dolaylı yoldan düşüren geri ödemeli satışlar ile kısa dönem alt kiralamanın izin iptaline yol açacağını söyledi.
Hazırlayan: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul · Veri kesimi: 21 Ekim 2026
Bu hafta ne değişti
Yeni aylık veri: Bakanlığın Ağustos 2026 bülteni (23 Eylül'de yayımlandı) rapora girdi. Aktif yatırımcı izni 34.278'den (Temmuz) 34.759'a çıktı.
Türk payı yükseldi: Türk vatandaşlarının ilk izinlerdeki payı %18,2'den (Haziran) %19,1'e çıktı; 5.107 ilk izin.
Denetim mesajı: Bakan Plevris 15 Ekim'de geri ödemeli (fiyatı fiilen 250.000 € altına çeken) satışlar ve kısa dönem alt kiralama için izin iptali uyarısı yaptı. Yeni kanun açıklanmadı.
Düzeltme: Önceki raporda bekleyen dosya için verilen 29.273 rakamı yatırımcı ve aile üyesi dosyalarını birlikte sayıyordu. Bu raporda yalnız yatırımcı başvurusu (7.686) ayrı veriliyor; aile üyeleriyle toplam 28.681.
Altı rakamla pazar
34.759 geçerli yatırımcı izni — 26.690 ilk izin + 8.069 yenileme; aile üyeleriyle 100.784 kişi (Bakanlık Ağustos 2026 bülteni, 23.09.2026).
%19,1 Türk yatırımcı payı — 5.107 ilk izin; Çin (12.664 · %47,4) ardından 2. sıra (Ağustos 2026).
7.686 bekleyen yatırımcı başvurusu (Haziran: 8.977); 2026'nın ilk 8 ayında 3.426 ilk başvuru, ilk yarıda yıllık −%44.
+%5,5 daire fiyatı yıllık artış (Q2 2026); Atina %5,0 · Selanik %4,7 (Yunanistan Merkez Bankası, 15.09.2026).
%5,52 Atina ortalama brüt kira getirisi; ülke ortalaması %4,38 (Global Property Guide, Mayıs 2026 güncellemesi).
%15,45 AB dışından konut alıcısı için açıklanan devir vergisi (belediye payıyla) — açıklanan başlangıç 1 Temmuz 2027; tasarı henüz yayımlanmadı, bugün %3,09.
01 Talep
Program büyümeye devam ediyor ama yeni dosya girişi yavaşladı. Ağustos sonunda geçerli yatırımcı izni 34.759'a ulaştı; bunun 8.069'u yenileme. 2026'nın ilk yarısında 2.551 ilk başvuru yapıldı, 2025'in aynı dönemindeki 4.553'e göre %44 düşüş. Ocak–Ağustos toplamı 3.426, yalnız Ağustos ayında 311. Buna karşılık Bakanlık eski dosyaları eritiyor: bekleyen yatırımcı başvurusu iki ayda 8.977'den 7.686'ya indi ve bunların 5.571'i Attika'da. Yani bugün başvuran yatırımcı, birkaç ay öncesine göre daha kısa bir kuyruğa giriyor.
Türk yatırımcının ağırlığı artıyor: 5.107 ilk izinle pay %19,1'e çıktı. Çin ve Türkiye birlikte aktif ilk izinlerin yaklaşık üçte ikisini tutuyor.
02 Fiyat
Yunanistan Merkez Bankası'nın son endeksine göre daire fiyatları 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık %5,5 arttı; Atina'da artış %5,0, Selanik'te %4,7. Üçüncü çeyrek endeksi Aralık ortasında bekleniyor; bu hafta yeni çeyrek verisi yok. Artış hızı 2023–2024'teki çift haneli dönemin altında; pazar soğumuyor ama sakinleşiyor.
03 Kira getirisi
Global Property Guide'ın Mayıs 2026 güncellemesinde Atina ortalama brüt getirisi %5,52, ülke ortalaması %4,38. Sonraki güncelleme Kasım'da. Golden Visa mülklerinde kısa dönem kiralama yasak olduğundan hesap uzun dönem kira üzerinden yapılmalı. Şehir şehir getiri analizi →
04 Vergi ve mevzuat
Eşikler (değişmedi): Kanun 5100/2024: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 €, diğer bölgelerde 400.000 €; ticari mülkün konuta dönüşümü ve restore edilen tescilli yapılarda 250.000 €.
15 Ekim uyarısı: Bakan Plevris, fiyatın bir kısmının gizlice geri ödendiği satışlarda ve kısa dönem alt kiralamada iznin iptal edileceğini söyledi. Kısa dönem kiralama yasağı ve 50.000 € para cezası kanunda (Göç Kanunu 5038/2023 m.100, 5100/2024 değişikliği) zaten var; geri ödeme için dayanak bir bakanlık genelgesi. Yeni kanun açıklanmadı.
%15 devir vergisi: Hükümetin açıkladığı plana göre AB dışından konut alıcısına devir vergisi 1 Temmuz 2027'den itibaren %3'ten %15'e çıkacak (belediye payıyla %15,45). 21 Ekim itibarıyla tasarı yayımlanmadı, istişareye açılmadı; vatandaşlığa mı vergi mukimliğine mi bağlanacağı da netleşmedi.
KDV askısı: Yeni yapılarda %24 KDV askısı 31 Aralık 2026'ya kadar yürürlükte. Uzatma açıklandı ancak henüz yasalaşmadı.
Muhalefet önergesi: Ana muhalefet partisinin 7 Ekim'de verdiği, emlak Golden Visa'sını kaldırma önergesi hükümetçe reddedildi; program kararı değil.
05 Avrupa panoraması
Portekiz'de yaklaşık 46.000 Golden Visa dosyasının ancak 6.000 kadarı (%13) işlenebildi (parlamento komisyonu, 7 Ekim). Kıbrıs yaklaşık 12.000 iznin gözden geçirilmesini sürdürüyor. İspanya programı Nisan 2025'te kapandı. Letonya, Malta ve İtalya'da bu hafta yeni karar yok. Avrupa'da emlak yoluyla hızlı ve öngörülebilir oturum veren seçenekler daralırken Yunanistan'ın kuyruğu kısalıyor. Yunanistan mı, kapanan İspanya mı? → · Golden Visa başvuru rehberi →
Avla görüşü
Bu haftanın asıl mesajı denetim. "250.000 € altına Golden Visa" diye pazarlanan, geri ödemeli ya da kısa dönem kira vaatli yapılar artık doğrudan iptal riski taşıyor. Yatırımcı için güvenli yol değişmedi: bölgenin yasal eşiğini tapuda gerçek bedelle karşılamak, 250.000 € için yalnız belgelenmiş dönüşüm ya da tescilli yapı projelerine bakmak ve uzun dönem kira üzerinden hesap yapmak. Türk yatırımcının payı yükselirken bekleyen dosyanın azalması, başvuru zamanlaması açısından olumlu. %15 devir vergisi henüz yasalaşmadı; ama açıklanan takvim 1 Temmuz 2027'yi gösterdiği için karar sürecini 2027 ilk yarısına bırakmamak mantıklı.
Kaynaklar: Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı Ağustos 2026 bülteni (23.09.2026; investmentvisa.com 19.10.2026, agentnews.gr 11.10.2026, greekprops.com aktarımı) · IMI Daily, 17.10.2026 (Plevris, ERT kaynaklı) · Yunanistan Merkez Bankası konut fiyat endeksi Q2 2026 (15.09.2026) · Global Property Guide, Mayıs 2026 · agentnews.gr 08.10.2026 ve zagdim.com 14.10.2026 (%15 vergi) · katslaw.eu 14.10.2026 (KDV askısı) · IMI Daily 08.10.2026 (Portekiz) · IMI Daily 07.10.2026 (muhalefet önergesi). Veri kesimi: 21 Ekim 2026. Bu rapor bilgilendirme amaçlıdır; yatırım kararı öncesinde profesyonel danışmanlık alınız.
Yunanistan'da Golden Visa ve doğru bölge seçimi için Avla Gayrimenkul uzmanlarıyla görüşün → avlarealestate.com
Yorumlar