Atina Satılık Daire 2026: Golden Visa Eşikleri, Semt Fiyatları ve Alım Rehberi
ATİNA · SATILIK DAİRE · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA 2026
Atina'da satılık daire arayan Türk yatırımcının ilk sorusu genelde aynı: "Golden Visa için kaç euro yeter?" İnternette hâlâ "Atina'nın bazı semtlerinde 250.000 €" diyen yazılar dolaşıyor; bu bilgi 2024'ten beri doğru değil. Bu rehberde Atina'da geçerli eşikleri yasanın kendisinden, semt fiyatlarını tarihli kaynaklardan, getiri beklentisini de gerçekçi bir hesapla veriyoruz.
Hızlı cevap: Atina, Attika idari bölgesinin içindedir; Kanun 5100/2024'e göre burada Golden Visa için en az 800.000 € değerinde, en az 120 m² tek bir konut gerekir. Atina'nın hiçbir semtinde 400.000 € eşiği yoktur. 250.000 € yalnız ticari mülkün konuta dönüştürülmesi (αλλαγή χρήσης) ya da tescilli bir binanın restorasyonu için geçerlidir ve bu istisna bölge gözetmez.
Atina'da Golden Visa eşikleri: 800.000 € ve 250.000 €
31 Mart 2024'te yürürlüğe giren 5100/2024 sayılı kanunun 64. maddesi eşikleri bölgeye göre ayırdı. Devletin resmî konut politikası portalı stegasi.gov.gr, 800.000 € bölgesini "Attika bölgesinin tamamı, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar" olarak tanımlıyor. Yani Kifissia da, Peristeri de, Pire de aynı kuralın içinde.
Rota | Asgari yatırım | Temel şart | Atina'da geçerli mi? |
Standart konut | 800.000 € | Tek mülk, en az 120 m² | Evet — Attika'nın tamamı |
Diğer bölgeler | 400.000 € | Tek mülk, en az 120 m² | Hayır — Attika dışı |
Dönüşüm / restorasyon | 250.000 € | Ticari→konut (5 Nisan 2024 sonrası tamamlanmış) ya da tescilli bina; m² şartı yok | Evet — bölge fark etmez |
250.000 € rotası neden Atina'da hâlâ konuşuluyor?
Çünkü dönüşüm istisnası Atina'nın merkezindeki eski ofis ve dükkân stokunu konuta çeviren projelerde kullanılabiliyor. Ancak şart katıdır: kullanım değişikliğinin tamamlanmış ve mühendis raporuyla belgelenmiş olması gerekir; ticari hâliyle devredilen bir mülk bu rotaya girmez. Ayrıntılar için ticari mülkün konuta dönüşümü rehberimize bakabilirsiniz.
Atina satılık daire fiyatları 2026: semt semt ilan fiyatları
Aşağıdaki rakamlar ilan (talep) fiyatıdır, satış fiyatı değildir; pazarlık payı ve binanın yaşı fiyatı belirgin biçimde değiştirir. Resmî tarafta Yunanistan Merkez Bankası (BoG), 2026'nın ikinci çeyreğinde daire fiyatlarının yıllık %5,5, Atina'da %5,0 arttığını açıkladı (geçici veri).
Semt | İlan fiyatı (€/m²) | Kaynak ve tarih |
Tarihi merkez | 5.146 | Yavanet / Indomio verisi, 04.10.2026 |
Glyfada | 5.362 | Yavanet / Indomio verisi, 04.10.2026 |
Kifissia | 4.190 | Yavanet / Indomio verisi, 04.10.2026 |
Marousi | 3.163 | Greca House ilan örneklemi, 05.10.2026 |
Pire | 2.684 | Yavanet / Indomio verisi, 04.10.2026 |
Atina çevresi (medyan, 197 ilan) | 3.667 | Greca House, 01.10.2026 |
Kallithea ve Peristeri için 2026'da doğrulayabildiğimiz bir ilan ortalaması bulunamadı; bu semtlerde rakam vermiyoruz. Bölge bölge ayrıntı için Atina Şehir Merkezi bölge raporumuza göz atabilirsiniz.
800.000 € ile Atina'da ne alınır?
120 m² şartı fiyatla birlikte okunmalı. Örneğin m² ilan fiyatı 5.000 € civarındaki bir semtte 120 m²'lik bir daire yaklaşık 600.000 € eder; eşiği tutturmak için ya daha büyük metrekare ya da daha üst segment gerekir. m² fiyatı 2.700 € civarındaki bir semtte ise 800.000 €'ya yaklaşık 300 m² karşılık gelir — bu da tek dairede nadir bulunan bir büyüklüktür. Pratikte 800.000 € rotası Atina Rivierası, kuzey banliyöleri ve merkezdeki büyük, yeni yapılı dairelerde yoğunlaşıyor.
Kira getirisi: Atina'da gerçekçi beklenti
Global Property Guide verisine göre Atina'nın ortalama brüt kira getirisi %5,52 (ülke ortalaması %4,38). Mahalle uçları geniştir: Patision–Acharnon'da küçük dairelerde %6,95, Kolonaki–Lykavittos'ta iki yatak odalı dairelerde %3,39. IMI Daily'nin Mayıs 2026 analizi, 800.000 € + 120 m² şartının yatırımcıyı brüt getirinin %3,5–4,5'e sıkıştığı segmente ittiğini, net getirinin ise brütün tipik olarak 1,5–2 puan altında kaldığını belirtiyor.
Mini hesap örneği
800.000 € standart rota: brüt %3,5–4,5 → yılda 28.000–36.000 € brüt kira. Net %2–3 bandında → yılda yaklaşık 16.000–24.000 €.
250.000 € dönüşüm rotası: getirinin yüksek olduğu merkez mahallelerde brüt %6–7 bandı → yılda yaklaşık 15.000–17.500 € brüt kira.
Alım vergisi (ikinci el, bugün): %3,09 devir vergisi → 800.000 €'luk dairede 24.720 €. Noter, tapu kaydı ve avukat ücretleri ayrıca hesaplanır.
Bu tablo bir yatırım tavsiyesi değil, sıralı bir kontrol listesidir. Şehir şehir karşılaştırma için Yunanistan kira getirisi analizimize bakın.
Kısa dönem kira (Airbnb) yasağı: iki ayrı kural
Golden Visa için alınan mülk kısa dönem kiraya ya da alt kiraya verilemez; 5100/2024 ile gelen bu kuralın ihlalinde 50.000 € idari para cezası ve iznin iptali riski bulunuyor. Uzun dönem kira ise serbesttir. Buna ek olarak Atina'nın 1., 2. ve 3. belediye bölgelerinde yeni kısa dönem kira kaydı 2026 boyunca yasak; mevcut bitiş tarihi 31 Aralık 2026. Yasağın 2027 sonuna uzatılacağı Eylül 2026'da duyuruldu, ancak yasalaştığını henüz teyit edemedik.
Atina'da daire alım süreci: 7 adım
Bütçe ve rota seçimi: 800.000 € standart rota mı, 250.000 € dönüşüm rotası mı? Karar, mülk aramasından önce verilir.
AFM (Yunan vergi numarası) ve banka hesabı: ödeme Yunan banka hesabı üzerinden yapılır. Ayrıntı: AFM ve banka hesabı rehberi.
Mülk kısa listesi: eşik, 120 m² ve tek mülk şartı her ilanda ayrı ayrı kontrol edilir.
Hukuki inceleme: bağımsız avukat tapu, ipotek, imar ve (dönüşümde) kullanım değişikliği belgelerini inceler.
Ön sözleşme ve kapora: şartlar ve ödeme takvimi yazılı hâle gelir.
Tapu ve devir vergisi: noter huzurunda devir; bugün ikinci elde %3,09 vergi.
Golden Visa başvurusu: tapu kaydının ardından biyometri ve dosya teslimi.
2027'de ne değişiyor?
Maliye Bakanı 8 Eylül 2026'da, AB dışından gelen gerçek kişi alıcılar için konut devir vergisinin belediye payıyla birlikte %3,09'dan %15,45'e çıkacağını ve yürürlüğün 1 Temmuz 2027 olacağını açıkladı. Yasa metni henüz yayımlanmadı. Yeni yapılarda uygulanan %24 KDV askısı ise 31 Aralık 2026'ya kadar geçerli; 2027 uzatması için resmî bir karar yok. Ayrıntılar Yunanistan emlak vergileri rehberimizde.
Türk yatırımcı ilgisi sürüyor: Bakanlık verisine göre Türkiye, 4.543 izinle (%18,2) Yunanistan Golden Visa'da Çin'den sonra ikinci sırada (Haziran 2026). Programın genel çerçevesi için Yunanistan Golden Visa Rehberi 2026 ve bölgesel eşik haritası yazılarımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Atina'da Golden Visa için minimum yatırım ne kadar?
Standart rotada 800.000 €; tek konut ve en az 120 m² şartıyla. İstisna olarak ticari mülkün konuta dönüştürüldüğü ya da tescilli binanın restore edildiği projelerde 250.000 €. (Kaynak: Kanun 5100/2024 m.64; stegasi.gov.gr)
Peristeri ya da Pire gibi çevre semtlerde 400.000 € geçerli mi?
Hayır. 800.000 € bölgesi Attika idari bölgesinin tamamını kapsar; Pire, Peristeri ve kuzey banliyöleri dahil. 400.000 € yalnız Attika, Selanik ve büyük adaların dışında geçerlidir. (Kaynak: stegasi.gov.gr)
Golden Visa dairemi Airbnb'de kiralayabilir miyim?
Hayır. Golden Visa mülkünün kısa dönem kiraya ya da alt kiraya verilmesi yasak; ihlalde 50.000 € idari para cezası ve izin iptali riski var. Uzun dönem kiralama serbesttir. (Kaynak: golden-visa.com, 17.10.2026; Kanun 5100/2024)
2027'de devir vergisi değişince ne olacak?
AB dışı gerçek kişi alıcılar için %3,09 olan konut devir vergisinin 1 Temmuz 2027'den itibaren %15,45 olacağı açıklandı; yasa metni henüz yayımlanmadı. 800.000 €'luk ikinci el dairede bu fark yaklaşık 24.720 €'dan 123.600 €'ya çıkış demektir. (Kaynak: IMI Daily; Yunanistan Maliye Bakanlığı açıklaması, 08.09.2026)
Avla ile Atina'da doğru daireyi bulmak
Avla Gayrimenkul A.Ş. olarak Atina'da her projeyi önce eşik, metrekare ve tapu açısından süzüyor, sonra size sunuyoruz. Bütçenizi ve hedefinizi konuşmak için ücretsiz danışmanlık alabilirsiniz.
→ Ücretsiz danışmanlık: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657
Kaynaklar: Kanun 5100/2024 m.64 ve stegasi.gov.gr (eşikler) · Bank of Greece, Q2 2026 konut fiyat endeksi (geçici) · Global Property Guide, Greece rental yields · IMI Daily, 07.05.2026 getiri analizi ve 2026 başvuru verisi · en.rua.gr, 10.08.2026 (Bakanlık izin verisi, Haziran 2026) · yavanet.gr, 04.10.2026 (Indomio ilan fiyatları) · grecahouse.com/en/research, 05.10.2026 · golden-visa.com, 17.10.2026 · buygreece.us, 18.10.2026 (Atina kısa dönem kira yasağı). İlan fiyatları satış fiyatı değildir. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki ya da vergi tavsiyesi yerine geçmez. Son güncelleme: 19 Ekim 2026.
Yorumlar