Yunanistan Emlak Vergileri 2026: Türk Yatırımcı İçin Tam Rehber
- M. Sami Akbeniz
- 1 gün önce
- 3 dakikada okunur
AVLA GAYRİMENKUL · YUNANİSTAN GOLDEN VISA · VERGİ REHBERİ 2026
Yunanistan Emlak Vergileri 2026: Türk Yatırımcı İçin Tam Rehber
Hızlı cevap: Alırken %3,09 tapu devir vergisi ödersin (yeni yapıda %24 KDV, 31 Aralık 2026'ya kadar askıda); tutarken yıllık ENFIA (100 m² orta segment konutta tipik €300–400); kiralarken 2026'nın yeni tarifesiyle %15'ten başlayan gelir vergisi; satarken %15 değer artışı vergisi 2026 sonuna kadar askıda. Türkiye ile çifte vergilendirme önleme anlaşması var — aynı gelir iki kez vergilenmez.
Tüm işlem maliyeti kaba kural olarak fiyatın %8–10'u kadar bütçelenir (devir vergisi dahil). Oranların dayanağı: PwC Greece Tax Summaries (Şubat 2026 güncellemesi) ve Kanun 5246/2025 (KDV askısı uzatması, Resmî Gazete 11.11.2025).
Yazar: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul.
Alırken: edinim vergileri ve masraflar
Tapu devir vergisi (FMA) — %3,09: satış bedeli ile resmî "objektif değer"den yüksek olanı üzerinden; KDV'siz tüm satışlarda geçerli.
Yeni yapıda KDV — %24 ama askıda: askı 31 Aralık 2026'ya kadar uzatıldı (Kanun 5246/2025). Müteahhit askı rejimini seçtiğinde alıcı KDV yerine yalnızca %3,09 devir vergisi öder.
Noter — ~%1–1,5 + KDV: kademeli yasal tarife; işleme göre değişir.
Avukat — ~%1 + KDV: zorunlu değil ama tapu taraması için yabancı alıcıya şart; alıcı danışmanlığı yaklaşımımız →
Kadastro kaydı ~%0,5 · emlakçı komisyonu ~%2 + KDV: toplam işlem maliyeti böylece %8–10 bandına oturur.
Mini hesap: €250.000'lik dönüşüm dairesi
Devir vergisi (%3,09): €7.725
Noter + avukat + kadastro (~%2,7 + KDV): ~€8.000
Emlakçı komisyonu (%2 + KDV): ~€6.200
Kapanış toplamı: ~€272.000 (alım bedeli + ~%8,8 masraf). Detaylı senaryolar: TL bazlı maliyet hesabı →
Tutarken: ENFIA ve belediye vergisi
ENFIA: bölge değeri, yaş, kat ve kullanım katsayılarıyla hesaplanır; 100 m² orta segment konutta tipik €300–400/yıl, premium bölgede daha yüksek. Sigortalı konutta %20 indirim var.
ENFIA ek vergisi: Yunanistan'daki toplam gayrimenkul değerin €500.000'i aşarsa ana vergiye %5–20 zam gelir.
TAP (belediye): %0,025–0,035; elektrik faturasıyla tahsil edilir, yıllık tutarı küçüktür. (2027 için yerine ‰ 0,3–0,7'lik "yerel kalkınma harcı" taslağı gündemde — henüz yasalaşmadı.)
Kiralarken: 2026'nın yeni tarifesi
1 Ocak 2026'dan itibaren kira geliri tarifesine yeni %25'lik ara dilim eklendi (PwC, Şubat 2026): %15 (0–€12.000) · %25 (€12.001–24.000) · %35 (€24.001–36.000) · %45 (üzeri). Mukim olmayanlara aynı tarife uygulanır. Örnek: yıllık €14.000 kirada vergi = €1.800 + €500 = €2.300 (efektif ~%16,4). Önceki tarifede aynı gelir €2.500 vergi doğururdu — orta ölçekli kiraya verene net kazanç.
Kısa dönem kiralamada: 1–2 mülkte aynı tarife, 3+ mülkte ticari kazanç + %13 KDV; AADE'den AMA kayıt numarası zorunlu; yüksek sezonda gecelik €8 iklim dayanıklılık ücreti misafirden tahsil edilir. Atina merkezinde yeni AMA kaydı 2026 sonuna kadar durduruldu; Golden Visa mülklerinde ise kısa dönem kiralama zaten yasak. Kira kuralları yazımız →
Satarken: değer artışı vergisi askıda
Gerçek kişinin mülk satış kârına uygulanacak %15 değer artışı vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar askıda (PwC, Şubat 2026) — 2014'ten beri her yıl uzatılıyor; 2027 kararı henüz yok. Dikkat: 2 yılda 3+ satış "ticari faaliyet" sayılabilir ve işletme geliri olarak vergilenir. Devir vergisini her zaman alıcı öder; satıcı vergi borcu yoktur belgesi sunar.
Türkiye boyutu: çifte vergilendirme yok
Türkiye–Yunanistan çifte vergilendirme önleme anlaşması 2004'ten beri yürürlükte. Kira geliri önce mülkün bulunduğu ülkede — yani Yunanistan'da — vergilenir (Madde 6). Türkiye'de tam mükellefsen aynı geliri Mart'taki yıllık beyannamene dahil edersin; Yunanistan'da ödediğin vergi, Türkiye'de bu gelire düşen vergiden mahsup edilir (Madde 22). Sonuç: aynı gelir iki kez vergilenmez; yalnızca iki ülke arasındaki oran farkı kadar Türkiye'de ek vergi çıkabilir.
Beyan yükümlülüklerin: AFM, E9, E1, E2
AFM (vergi numarası): satın alma öncesi şart; AB dışı mukimler vergi temsilcisi atar. AFM + banka hesabı rehberi →
E9: mülk edinince verilen varlık bildirimi; ENFIA buna göre tahakkuk eder.
E1: yıllık gelir beyannamesi — Yunanistan'da gelirin olmasa bile mülk sahibi olarak her yıl verilir.
E2: kira geliri varsa E1 ile birlikte verilen mülk bazında gelir dökümü.
Sık sorulan sorular
Yunanistan'da ev alırken toplam masraf ne kadar? Devir vergisi dahil fiyatın %8–10'u kadar bütçele: €250.000'lik alımda ~€22.000 masraf.
Yeni daire alırsam %24 KDV öder miyim? Pratikte hayır: KDV askısı 31 Aralık 2026'ya kadar uzatıldı (Kanun 5246/2025); askı seçilen projede yalnızca %3,09 devir vergisi ödenir.
Kira gelirimi Türkiye'de de beyan edecek miyim? Türkiye'de tam mükellefsen evet; ancak Yunanistan'da ödenen vergi mahsup edilir — aynı gelir iki kez vergilenmez.
Satarken vergi öder miyim? %15 değer artışı vergisi 2026 sonuna kadar askıda; bu yıl satan gerçek kişi satış kârı vergisi ödemez. Sık al-sat yapanlar ticari sayılabilir.
Kaynaklar: PwC Greece Tax Summaries (16.02.2026); KPMG TaxNewsFlash — Kanun 5246/2025 (Kasım 2025); Kanun 5170/2025 (kısa dönem kiralama); Türkiye–Yunanistan ÇVÖA (2004, GİB). Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, vergi danışmanlığı değildir; kişisel durumunuz için mali müşavirinizle doğrulayın.
Avla Gayrimenkul, alımdan beyana kadar tüm vergi adımlarını bağımsız Yunan hukuk ve muhasebe ortaklarıyla yönetir. realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657
Yorumlar