Yunanistan GV Mülkünde Kira: 60 Gün Kuralı + AADE Platform Raporlama (Mayıs 2026)

⚠️ ESKİ İÇERİĞE DÜZELTME

Önceki yayınımızda "30 gün altı kira yasak" yazılmıştı. Bu eksikti. Doğru bilgi: 60 gün (KYA 214926/2025 + Circular 1/2026 sonrası kesinleşti).

TL;DR — 1 Dakika Özet

• 🚫 Golden Visa mülklerinde 60 gün altı her kira = "kısa dönem" = YASAK

• 💸 Ceza: €50.000 + GV iptali + 5 yıl yasak (mülk sahibi adına)

• 📅 20 Mayıs 2026: Airbnb + Booking.com tüm listings AADE'ye otomatik raporlama

• 🏷️ Her STR (kısa dönem kiralama) tek kayıt numarası ile listelenmek zorunda — yoksa platform listelemiyor

• ✅ 60+ gün uzun dönem kira serbest, %3-5 net getiri

• 🏨 İstisna: "Approved Hospitality Use" sertifikalı projeler (havuz sistemi)

• 🎯 Avla portföyünde %3 garantili kira taahhütlü projeler mevcut

1. Yasal Çerçeve — Hızlı Hatırlatma

Yasak temelinin yatırım kararına etkisi var:

Belge | Tarih | Ne diyor?

• Belge: Yasa 5100/2024 Madde 64 · Tarih: Mart 2024 · Ne diyor?: GV eşik yapısı + kısa dönem kira yasağı çerçevesi

• Belge: KYA 214926/2025 · Tarih: 11 Kasım 2025 · Ne diyor?: 60 gün eşiği netleştirildi (önce 30 gün belirsizlikti)

• Belge: Circular 1/2026 · Tarih: 22 Nisan 2026 · Ne diyor?: Cezalar + denetim protokolü + sahte yapılaşma önleme

• Belge: AADE Platform Yönetmeliği · Tarih: 20 Mayıs 2026 · Ne diyor?: Airbnb + Booking'in otomatik raporlama zorunluluğu

2. "Kısa Dönem Kira" Yeniden Tanımlandı: 60 Gün

Eski yaygın bilgi (yanlış): "30 günden kısa kira yasak"

Doğru kural (KYA 214926/2025): 60 günden kısa her kira = kısa dönem = GV mülkünde yasak

60 günden kısa her kira "kısa dönem" sayılır ve GV mülkünde yasaktır. (Foto: CC0 / Wikimedia)

Pratik sınır:

Kira süresi | Statü | GV mülkünde durum

• Kira süresi: 1 gece (Airbnb) · Statü: Kısa dönem · GV mülkünde durum: ❌ YASAK

• Kira süresi: 1 hafta tatil · Statü: Kısa dönem · GV mülkünde durum: ❌ YASAK

• Kira süresi: 1 ay (örn. iş seyahati) · Statü: Kısa dönem · GV mülkünde durum: ❌ YASAK

• Kira süresi: 45 gün · Statü: Kısa dönem · GV mülkünde durum: ❌ YASAK

• Kira süresi: 60 gün · Statü: Sınır · GV mülkünde durum: ✅ Uzun dönem sayılır (sözleşme yazılı + AADE'de kayıtlı olmalı)

• Kira süresi: 6 ay · Statü: Uzun dönem · GV mülkünde durum: ✅ Serbest

• Kira süresi: 12 ay · Statü: Uzun dönem · GV mülkünde durum: ✅ Serbest (en yaygın)

• Kira süresi: Çok yıllık · Statü: Uzun dönem · GV mülkünde durum: ✅ Serbest

3. 60 Gün Eşik — Neden Önemli?

Bazı yatırımcılar düşünüyor: "Madem 60 gün eşik, ben her seferinde 65 günlük sözleşme yaparım — sezonluk tatilci için de işe yarar."

Bu sistem riskli:

1. Sözleşme yazılı + kayıtlı olmalı. Sadece "65 gün" demek yetmez; resmî kira sözleşmesi + AADE platform kaydı şart

2. Aynı kiracıyla art arda kısa dönemler = arka arkaya kısa dönem olarak değerlendirilir

3. Otomatik denetim: Airbnb'de "minimum 60 gece" filtresi koymak Mayıs 20 sonrası AADE tarafından otomatik tespit edilebilir — yatırım koruma kalkanı sayılmaz

Avla tavsiyesi: En az 6 ay yıllık 12 ay kira sözleşmesi en güvenli yapı.

4. 20 Mayıs 2026 — AADE Platform Raporlama (Yepyeni)

Mevcut durum: Airbnb, Booking.com gibi platformlar Yunanistan AADE'ye yıllık olarak listings verisi paylaşıyordu (Mart 2026'da Avla'nın da takip ettiği bir cross-check sürecindeyiz).

20 Mayıs 2026 sonrası: Bu rejim gerçek zamanlıya dönüşüyor.

Yeni sistemde:

1. Her STR ünitesi kendine ait bir AADE Kayıt Numarası (Αριθμός Μητρώου Ακινήτων - AMA) alacak

2. Platformlar (Airbnb, Booking, Vrbo) listing'de AMA numarasını mutlaka gösterecek

3. Platformlar AADE'ye gerçek zamanlı veri yollayacak: hangi tarih, ne kira, hangi misafir, ne ödendi

4. AADE Golden Visa mülkleri ile çapraz kontrol yapacak — eşleşme varsa otomatik soruşturma

Pratik etki yatırımcı için:

• Eskiden "ben Airbnb'de yapıyorum, kimse bakmaz" mantığı artık geçerli değil

• AMA numarası olmadan listing platformlarda otomatik kaldırılıyor (Mayıs 20 sonrası)

• GV mülkü AMA aldırırsa → AADE'ye bildirim → otomatik soruşturma

• Yani GV mülk için AMA başvurusu kendi kendini ele veriyor

Sonuç: GV mülkü Airbnb yapan yatırımcı için "iz bırakmama" stratejisi imkansız hale geldi.

5. Genel Kısa Dönem Kira Cezaları (GV Olmayan Mülkler İçin Bile)

Avla yatırımcısı doğrudan etkilenmese de gözlem için — GV dışı kısa dönem kiralayan herkes için AADE cezaları:

İhlal | Ceza

• İhlal: AMA numarası olmadan listing · Ceza: €5.000 (ilk) → €10.000 (2. ihlal 12 ay içinde) → €20.000 (3.+)

• İhlal: Gelir beyan etmemek · Ceza: %50 vergi cezası + gecikme faizi

• İhlal: Sahte AMA kullanmak · Ceza: €10.000 + sahte belge soruşturması

• İhlal: Yangın güvenlik / sigorta eksikliği · Ceza: €3.000-5.000

GV mülkü için EKSTRA cezalar (üst üste binerek)

• €50.000 ek idari ceza (GV özel)

• Oturma izni iptali

• 5 yıl yeni GV başvurusu yasağı

• Aile bireylerinin oturma izni iptal

• Vatandaşlık başvurusu otomatik reddedilir

Toplam senaryo: GV mülkünde Airbnb yapan biri, ilk ihlal vakasında yaklaşık €55.000-65.000 ceza + GV kaybı + 5 yıl yasak ile karşılaşıyor.

Yeni norm: 6-12 ay uzun dönem kira, %3-5 net getiri ve düşük yönetim yükü. (Foto: Blogtrepreneur, CC BY 2.0 / Wikimedia)

6. Mart 2026 Atina Denetimleri (Gerçek Vakalar)

Bakanlık 2026 Mart'ta 47 GV sahibini denetledi.

Sonuç | Sayı

• Sonuç: Şeffaf, uyumlu (uzun dönem kira veya boş) · Sayı: 32

• Sonuç: Airbnb ihlali tespit edildi · Sayı: 12

• Sonuç: Veri eksikliği · Sayı: 3

12 yatırımcının ortak özelliği:

• 7'si profesyonel property management kullanıyordu (3. parti firma muafiyet vermez)

• 5'i kendi yönetiyor, ama AADE platform verisinde tespit edildi (henüz Mayıs 20 öncesi denetimde bile)

• 1 Türk yatırımcı vakası: 2 daire için €100.000 ceza + iade emri

Önemli: 3. parti property management firmanın "biz Airbnb yapıyoruz, siz endişelenmeyin, biz garantili kira veriyoruz" sözü YATIRIMCIYI KORUMUYOR. Ceza mülk sahibine kesiliyor — yöneticiye değil.

7. Uzun Dönem Kira Stratejisi (Yeni Norm)

GV mülkü için artık tek geçerli kira tipi: uzun dönem.

Pratik getiri dağılımı

Bölge | Tipik aylık kira | Net yıllık getiri

• Bölge: Atina Pangrati (€300K mülk) · Tipik aylık kira: €1.100-1.300 · Net yıllık getiri: %4-5

• Bölge: Atina Glyfada (€800K mülk) · Tipik aylık kira: €2.500-3.200 · Net yıllık getiri: %3.5-4

• Bölge: Pire merkez (€250K istisna mülk) · Tipik aylık kira: €900-1.100 · Net yıllık getiri: %5-6

• Bölge: Sepolia / Peristeri (€250K istisna) · Tipik aylık kira: €700-900 · Net yıllık getiri: %4-5

• Bölge: Selanik merkez (€800K) · Tipik aylık kira: €2.200-2.800 · Net yıllık getiri: %4-5

• Bölge: Halkidiki Zone B (€400K) · Tipik aylık kira: €1.000-1.300 · Net yıllık getiri: %3-4 (mevsimsel)

Net hesap (gerçek)

Mülk: €300.000 (Pangrati €250K istisna)

Yıllık brüt kira: €13.500 (%4.5)

Yönetim ücreti (6 ay): €600

Bakım fonu: €450

ENFIA: €350

Sigorta: €250

Kira geliri vergisi (%25 yeni oran): €2.475

NET YILLIK: €9.375 (%3.1)

Avla portföyünde "garantili kira" projeleri

Bazı Avla anlaşmalı geliştiriciler 2 yıl boyunca %3 garantili net kira sözleşmeli sunuyor. Yatırımcının "boş kalır mı, kim oturur" endişesi yok:

• Aurora Residences (Pangrati, A0124) — %3 net 2 yıl garanti

• Aenaon Park (Neo Faliro, A0135) — %3-3.5 net

• The ONE Glyfada (A0137) — premium aksta %3.5 net

Sözleşme şartı: Garantili kira, geliştiricinin BAĞIMSIZ property management şirketi üzerinden ödenmeli (Circular 1/2026 kuralı). Avla bu yapıyı denetler.

8. "Approved Hospitality Use" İstisnası (Çok Dar Bant)

Bazı projeler özel mimari + ticari ruhsat ile "Hospitality Use" sertifikalı olabiliyor. Bu çok nadir bir istisnadır.

Avla portföyünde 2 yıl %3 garantili net kira sözleşmeli projeler mevcut. (Foto: Markus Spiske, CC BY 2.0 / Wikimedia)

Şartlar:

• Mülk otel ruhsatı ile tasarlandı

• Geliştirici profesyonel işletmeci ile sözleşmeli

• Mülk sahibi direkt kiralamıyor, "rezidans havuzu" üzerinden işletmeci kiralıyor

• Gelir mülk sahibine paylaştırılıyor (yıllık)

Avla portföyünde Approved Hospitality Use sertifikalı projeler:

• Aurora Residences (Pangrati, A0124)

• Halandri Residences (A0140) — "Approved Golden Visa Property" sertifikalı

Bu mülklerde kısa dönem kira mümkün — ama mülk sahibi olarak işletmeci ile çalışmak zorundasınız (havuz sistemi). Tipik getiri %5-6 net.

9. Türk Yatırımcı için Yeni Strateji

Eski mantık (2022-2023): "Atina'da daire al, Airbnb'ye ver, %7-8 kazan"

Yeni mantık (2025-2026 sonrası):

Strateji | Hedef yatırımcı | Net getiri | Çalışma yükü

• Strateji: Uzun dönem kira + sermaye değerlenmesi · Hedef yatırımcı: Pasif Türk yatırımcı · Net getiri: %4 + %5-8 yıllık değer artışı · Çalışma yükü: Çok düşük

• Strateji: Approved Hospitality Use projeleri · Hedef yatırımcı: Yarı-aktif · Net getiri: %5-6 (havuz garantili) · Çalışma yükü: Düşük

• Strateji: Buy-to-flip (kentsel dönüşüm) · Hedef yatırımcı: Kısa süre sermaye kazancı · Net getiri: %30-50 (3-5 yıl) · Çalışma yükü: Orta

• Strateji: Aile kullanımı + ikamet · Hedef yatırımcı: Vatandaşlık yolu · Net getiri: Kira yok, statü kazancı · Çalışma yükü: Yok

10. Sık Sorulan Sorular

S: 60 gün eşiği 30 gün'ü düzeltti — bu eski mülklere de uygulanıyor mu?

C: 60 gün eşiği KYA 214926/2025 ile tüm GV mülkleri için geçerli — eski/yeni ayrımı yok. Eskiden 30 gün diye operasyon yapan mülk sahipleri Mayıs 2026 öncesi uzun dönem geçişi yapmalıydı.

S: 65 gün sözleşme yapıp yenilemeli mi?

C: Teknik olarak evet ama AADE Mayıs 20 sonrası "art arda kısa dönem" pattern'ini tespit ediyor. 6+ ay sözleşmeli en güvenli.

S: Property management firma "biz tüm ceza riskini üstleniyoruz" diyor, güvenli mi?

C: HAYIR. Yunan hukuku cezayı mülk sahibine kesiyor. Property management firmanın "garanti" sözleşmesi Yunan idari mahkemesinde dayanaksız.

S: AMA numarası olmadan Airbnb listing yapamıyorsam, GV mülkü hiç listelemesem güvende miyim?

C: Mayıs 20 sonrası AMA olmadan listing zaten mümkün değil. GV mülk için AMA istemek = AADE'ye bildirim. Yani sistem "gizlilik" seçeneğini kapatıyor.

S: Mülkümü oğluma kiralasam, "sembolik" kira sözleşmesi olur mu?

C: 1. derece akrabaya kira sözleşmesi serbest ama kira tutarı pazar değerinin altında olmamalı (yoksa vergi denetimi). Tipik çözüm: piyasa rayicinde aile içi kira sözleşmesi + uzun dönem.

11. Özet & CTA

🎯 Anahtar mesajlar:

• 60 gün eşik (30 değil) — KYA 214926/2025 + Circular 1/2026 ile netleşti

• 20 Mayıs 2026'dan: Airbnb + Booking AADE'ye otomatik raporlama → GV mülklerinde gizli Airbnb imkansız

• Ceza: €50.000 + GV iptali + 5 yıl yasak (mülk sahibine, property managere değil)

• Uzun dönem kira (6-12 ay sözleşme) yeni norm; %3-5 net getiri

• "Approved Hospitality Use" istisnası dar — Avla portföyünde 2 proje

• Avla portföyünde %3 garantili net kira sözleşmeli projeler mevcut

📞 GV mülkünüzün kira stratejisini Avla ile değerlendirin: [avlarealestate.com/golden-visa-basvuru](https://avlarealestate.com/golden-visa-basvuru) — mülk profilinize uygun (garantili kira / hospitality use / sermaye değer artışı) öneri 24 saat içinde.

İlgili yazılar:

• Circular 1/2026: Cash-back Yasağı + Avla Şeffaflık

• Yunanistan GV Eşik Yapısı 2026 + 120 m²

• Yunanistan Golden Visa Toplam Maliyet 2026

Yazar: Avla Real Estate Yatırım Danışmanlığı

Yayın tarihi: 2026-06-04 (güncellenmiş versiyon)

Son güncelleme: 2026-06-04

Aynaklar: KYA 214926/2025, Circular 1/2026, AADE Mayıs 2026 yönetmeliği, Greek City Times, Tornos News