Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — 28 Ekim 2026
AVLA GAYRİMENKUL · PAZAR RAPORU · 28 EKİM 2026
Yunanistan Golden Visa & Emlak Pazar Raporu — 28 Ekim 2026
Özet: Yunanistan Maliye Bakanlığı'nın 18 Ekim'de kamu istişaresine açtığı vergi tasarısı, AB ve AEA dışında vergi mukimi olan kişilerin konut alımında devir vergisini 1 Temmuz 2027'den itibaren %15'e çıkarmayı öngörüyor. İstişare 1 Kasım'da kapanıyor; metin henüz yasa değil. Aynı paket yeni yapılarda KDV askısını 31 Aralık 2027'ye uzatmayı da öneriyor. Golden Visa tarafında son resmî veri hâlâ Ağustos: 34.759 geçerli yatırımcı izni, Türk payı %19,1, bekleyen yatırımcı dosyası 7.686.
Hazırlayan: M. Sami Akbeniz — Avla Gayrimenkul A.Ş. kurucusu, İstanbul · Veri kesimi: 28 Ekim 2026
Bu hafta ne değişti
%15 devir vergisi tasarı oldu: Tasarı 18 Ekim'de opengov.gr'de istişareye açıldı (son gün 1 Kasım, 22:00). Ölçüt pasaport değil vergi mukimliği: AB/AEA dışında vergi mukimi gerçek kişiler, 1 Temmuz 2027'den itibaren imzalanan kesin sözleşmelerde %15 ödeyecek. Taslakta Golden Visa alımları için muafiyet yok.
KDV askısı uzatılıyor (taslak): Yeni yapılarda KDV askısının 31 Aralık 2026'dan 31 Aralık 2027'ye uzatılması aynı tasarıda yer alıyor. Meclis onayına kadar yürürlükteki tarih 31 Aralık 2026.
GV verisi değişmedi: Bakanlığın Eylül bülteni 28 Ekim itibarıyla yayımlanmadı; Golden Visa rakamları Ağustos verisidir.
Düzeltme: 21 Ekim raporunda "tasarı yayımlanmadı, istişareye açılmadı; vatandaşlığa mı vergi mukimliğine mi bağlanacağı netleşmedi" yazmıştık. Tasarı aslında 18 Ekim'de istişareye açılmıştı ve vergi mukimliğini esas alıyor. Ayrıca %15,45 (belediye payıyla) yerine taslaktaki oran olan %15 veriliyor.
Altı rakamla pazar
34.759 geçerli yatırımcı izni — 26.690 ilk izin + 8.069 yenileme; aile üyeleriyle 100.784 kişi (Bakanlık Ağustos 2026 bülteni).
%19,1 Türk yatırımcı payı — 5.107 ilk izin; Çin (12.664 · %47,4) ardından 2. sıra (Ağustos 2026).
7.686 bekleyen yatırımcı başvurusu (Haziran: 8.977); 2026'nın ilk 8 ayında 3.426 ilk başvuru.
+%5,5 daire fiyatı yıllık artış (Q2 2026); Atina %5,0 · Selanik %4,7 (Yunanistan Merkez Bankası, 15.09.2026).
%5,52 Atina ortalama brüt kira getirisi; ülke ortalaması %4,38 (Global Property Guide, Mayıs 2026 güncellemesi).
%15 AB/AEA dışı vergi mukimi alıcı için tasarıdaki devir vergisi — 1 Temmuz 2027'den itibaren imzalanan sözleşmeler; istişare 1 Kasım'da kapanıyor, bugün %3,09.
01 Talep
Bu hafta yeni aylık veri yok; tablo Ağustos sonu itibarıyla geçerli. Geçerli yatırımcı izni 34.759, bunun 8.069'u yenileme. 2026'nın ilk sekiz ayında 3.426 ilk başvuru yapıldı; yeni dosya girişi 2025'e göre yavaş. Bakanlık eski dosyaları eritmeyi sürdürüyor: bekleyen yatırımcı başvurusu Haziran'daki 8.977'den 7.686'ya indi. Türk yatırımcı 5.107 ilk izinle Çin'in ardından ikinci sırada. Tasarının yasalaşması hâlinde 1 Temmuz 2027 öncesinde kesin sözleşme imzalama talebinin öne çekilmesi beklenebilir.
02 Fiyat
Yunanistan Merkez Bankası'nın son endeksine göre daire fiyatları 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık %5,5 arttı; Atina'da %5,0, Selanik'te %4,7. Üçüncü çeyrek endeksi Aralık ortasında bekleniyor. Artış hızı 2023–2024'ün çift haneli döneminin altında: pazar soğumuyor, sakinleşiyor.
03 Kira getirisi
Global Property Guide'ın Mayıs 2026 güncellemesinde Atina ortalama brüt getirisi %5,52, ülke ortalaması %4,38; sonraki güncelleme Kasım'da. Golden Visa mülklerinde kısa dönem kiralama yasak olduğundan hesap uzun dönem kira üzerinden yapılmalı. Şehir şehir getiri analizi →
04 Vergi ve mevzuat
Tasarı (istişarede): Maliye Bakanlığı'nın kullanılabilir gelir, tasarruf ve yatırımları güçlendirmeye yönelik vergi tasarısı 18 Ekim–1 Kasım arasında opengov.gr'de görüşe açık. AB/AEA dışında vergi mukimi gerçek kişilerin konut alımında devir vergisi %3'ten %15'e çıkıyor; yürürlük 1 Temmuz 2027 ve sonrasında imzalanan kesin sözleşmeler. Golden Visa için ayrı muafiyet yok. Metin Meclis'ten geçmeden yasa değildir; istişarede değişebilir.
KDV askısı (taslak): Aynı tasarı yeni yapılarda KDV askısını 31 Aralık 2027'ye uzatmayı öneriyor. Bugün yürürlükteki bitiş 31 Aralık 2026.
Eşikler (değişmedi): Kanun 5100/2024: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 €, diğer bölgelerde 400.000 €; ticari mülkün konuta dönüşümü ve restore edilen tescilli yapılarda 250.000 €.
Denetim: Bakan Plevris'in 15 Ekim'de duyurduğu, geri ödemeli satışlar ve kısa dönem alt kiralama için izin iptali yaklaşımı geçerli. Kısa dönem kiralama yasağı ve 50.000 € ceza Göç Kanunu'nda (5038/2023 m.100) zaten var.
05 Avrupa panoraması
Portekiz'de yaklaşık 46.000 Golden Visa dosyasının ancak %13'ü işlenebildi (IMI Daily, 8 Ekim). Kıbrıs yaklaşık 12.000 iznin incelemesini sürdürüyor ve Schengen'e tam katılımı 2027'ye kaydı (10 Ekim). Malta'nın asgari 35.000 € vergili yeni vergi programı Ocak'ta yürürlüğe giriyor. İspanya programı Nisan 2025'te kapandı. Bu hafta Letonya ve İtalya'da yeni karar yok. Yunanistan mı, kapanan İspanya mı? → · Golden Visa başvuru rehberi →
Avla görüşü
%15 artık bir açıklama değil, istişaredeki bir tasarı. Belirleyici olan pasaport değil vergi mukimliği; Türkiye'de vergi mukimi bir Türk yatırımcı tasarı yasalaşırsa kapsama girer. Tarih ölçütü kesin sözleşme olduğu için 1 Temmuz 2027'ye yakın imzalara güvenmek risklidir: tapu öncesi işlemler (vergi numarası, banka, avukat, belge hazırlığı) haftalar alır. 2027 ilk yarısında karar verecek yatırımcının süreci şimdiden başlatması mantıklı. Golden Visa eşikleri değişmedi; güvenli yol hâlâ bölgenin yasal eşiğini tapuda gerçek bedelle karşılamak.
Kaynaklar: agentnews.gr, 19.10.2026 (vergi tasarısı, KDV askısı) · thehostdaily.com, 21.10.2026 (tasarı metni) · IMI Daily, 23.10.2026 (%15 tasarısı) · Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı Ağustos 2026 bülteni (investmentvisa.com 19.10.2026, agentnews.gr 11.10.2026 aktarımı) · Yunanistan Merkez Bankası konut fiyat endeksi Q2 2026 (15.09.2026) · Global Property Guide, Mayıs 2026 · IMI Daily 17.10.2026 (Plevris) · IMI Daily 08.10 ve 10.10.2026 (Portekiz, Kıbrıs). Veri kesimi: 28 Ekim 2026. Bu rapor bilgilendirme amaçlıdır; yatırım kararı öncesinde profesyonel danışmanlık alınız.
Yunanistan'da Golden Visa ve doğru bölge seçimi için Avla Gayrimenkul uzmanlarıyla görüşün → avlarealestate.com
Yorumlar