Selanik Satılık Daire 2026: Golden Visa Eşiği, Semt Fiyatları ve Alım Rehberi
SELANİK · SATILIK DAİRE · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA 2026
Selanik, Türkiye'ye en yakın büyük Yunan şehri ve Türk yatırımcının Atina'dan sonra en çok baktığı adres. İnternette hâlâ "Selanik'te 250.000 € ile Golden Visa" diyen yazılar dolaşıyor; bu bilgi 2024'ten beri doğru değil. Bu rehberde Selanik'te geçerli eşiği yasadan, semt fiyatlarını tarihli kaynaklardan, getiri beklentisini de gerçekçi bir hesapla veriyoruz.
Hızlı cevap: Selanik Bölgesel Birimi, Kanun 5100/2024'e göre Atina ile aynı gruptadır: Golden Visa için en az 800.000 € değerinde, en az 120 m² tek bir konut gerekir. Kalamaria, Pylaia, Thermi ya da Panorama'da da kural aynıdır. 250.000 € yalnız ticari mülkün konuta dönüştürülmesi (αλλαγή χρήσης) ya da tescilli bir binanın restorasyonu için geçerlidir ve bu istisna bölge gözetmez.
Selanik'te Golden Visa eşikleri: 800.000 € ve 250.000 €
31 Mart 2024'te yürürlüğe giren 5100/2024 sayılı kanunun 64. maddesi eşikleri bölgeye göre ayırdı. Devletin resmî konut politikası portalı stegasi.gov.gr, 800.000 € bölgesini "Attika bölgesinin tamamı, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar" olarak tanımlıyor. Selanik'te ölçü, şehir merkezi değil bölgesel birimin tamamıdır; doğu banliyöleri de bu sınırın içindedir.
Rota | Asgari yatırım | Temel şart | Selanik'te geçerli mi? |
Standart konut | 800.000 € | Tek mülk, en az 120 m² | Evet — Selanik Bölgesel Birimi'nin tamamı |
Diğer bölgeler | 400.000 € | Tek mülk, en az 120 m² | Hayır — yalnız Selanik Bölgesel Birimi dışında |
Dönüşüm / restorasyon | 250.000 € | Ticari→konut (5 Nisan 2024 sonrası tamamlanmış) ya da tescilli bina; m² şartı yok | Evet — bölge fark etmez |
Halkidiki ya da Kavala 400.000 € bölgesi mi?
Evet. Halkidiki ayrı bir bölgesel birimdir ve 800.000 € listesinde adı geçmez; Kavala ve Dedeağaç gibi kuzey şehirleri de öyle. Bu bölgelerde eşik 400.000 € ve 120 m²'dir. Selanik'ten bir saat uzaklıktaki bir yazlık bu yüzden farklı kurala tabidir. Bölge bölge tam liste için bölgesel eşik haritamıza bakabilirsiniz.
Selanik satılık daire fiyatları 2026: semt semt ilan fiyatları
Aşağıdaki rakamlar ilan (talep) fiyatıdır, satış fiyatı değildir. Resmî tarafta Yunanistan Merkez Bankası (BoG), 2026'nın ikinci çeyreğinde Selanik'te daire fiyatlarının yıllık %4,7 arttığını açıkladı (ülke %5,5, Atina %5,0). 2025'in tamamında ise Selanik %9,7 ile Atina'nın (%6,6) belirgin biçimde önündeydi.
Bölge | Medyan ilan fiyatı (€/m²) | Not |
Selanik geneli (900 ilan) | 2.733 | Spitogatos örneklemi, Mayıs 2026 |
Merkez (Kentro) | 3.333 | En üst grup |
Kalamaria | 3.091 | Doğu sahil şeridinin lideri |
Doğu Sektör (Kalamaria, Pylaia, Panorama, Thermi) | 2.727 | 500 ilanlık alt örneklem |
Panorama | 2.173 | Villa ağırlıklı; daire medyanı düşük |
Ano Poli (Yukarı Şehir) | 1.889 | Tarihî doku |
Kaynak: medyields.com, Spitogatos ilan örneklemi (Mayıs 2026; güncelleme 4 Ekim 2026). Pylaia, Thermi, Neapoli-Sykies ve Evosmos için ayrı, doğrulanabilir bir rakam bulamadık; bu semtlerde fiyat vermiyoruz.
800.000 € ile Selanik'te ne alınır?
Selanik'in en kritik gerçeği şu: şehir medyanı 2.733 €/m² iken 800.000 € yaklaşık 290 m²'ye karşılık gelir. Kalamaria'da bile 120 m²'lik bir daire, ilan fiyatıyla yaklaşık 370.000 € eder. Yani 800.000 € eşiği Selanik'te tek dairede nadiren tutar; pratikte bu rota Panorama ve Thermi'deki müstakil villalarda, deniz cepheli büyük dairelerde ve yeni yapılı lüks projelerde yoğunlaşır. Daha küçük bütçeli yatırımcı için Selanik'te gerçekçi Golden Visa yolu çoğu zaman 250.000 € dönüşüm projeleridir. Bu rotanın şartları için ticari mülkün konuta dönüşümü rehberimize göz atabilirsiniz.
Kira getirisi: Selanik'te gerçekçi beklenti
Global Property Guide verisine göre Selanik'in ortalama brüt kira getirisi %4,19; Atina'da bu oran %5,52, ülke ortalaması %4,38 (Mayıs 2026). Selanik'te getiri Atina'dan düşük, giriş fiyatı ise belirgin biçimde daha uygundur. Net getiri, vergi ve giderler nedeniyle brütün tipik olarak 1,5–2 puan altında kalır.
Mini hesap örneği
800.000 € standart rota: brüt %4,19 → yılda yaklaşık 33.500 € brüt kira. Net %2–2,5 bandında → yılda yaklaşık 16.000–20.000 €.
250.000 € dönüşüm rotası: aynı brüt oranla yılda yaklaşık 10.500 € brüt kira.
Alım vergisi (ikinci el, bugün): %3,09 devir vergisi → 800.000 €'luk mülkte 24.720 €. Noter, tapu kaydı ve avukat ücretleri ayrıca hesaplanır.
Bu tablo bir yatırım tavsiyesi değil, sıralı bir kontrol listesidir. Şehir şehir karşılaştırma için Yunanistan kira getirisi analizimize bakın.
Neden Selanik? Türk yatırımcı için üç neden
Talep: Makedonya-Trakya Âdem-i Merkezî İdaresi verisine göre 2021–2025 arasında Selanik'te en çok Golden Visa başvurusu yapan ülke 869 başvuruyla Türkiye (İsrail 248, Rusya 187).
Ulaşım: Selanik metrosunun ana hattı 30 Kasım 2024'te açıldı; merkez ile doğu banliyöleri arasındaki ulaşım değişiyor.
Yakınlık: İstanbul'a karayoluyla bir günden kısa, havayoluyla bir saatlik mesafe; aile ziyaretleri ve mülk yönetimi kolaylaşıyor.
Kısa dönem kira (Airbnb) yasağı
Golden Visa için alınan mülk kısa dönem kiraya ya da alt kiraya verilemez; 5100/2024 ile gelen bu kuralın ihlalinde 50.000 € idari para cezası ve iznin iptali riski bulunuyor. Uzun dönem kira serbesttir. Atina'nın merkez bölgelerinde ayrıca yeni kısa dönem kayıt yasağı var; Selanik'e özgü benzer bir yasak için 2026 tarihli resmî bir karar bulamadık.
Selanik'te daire alım süreci: 7 adım
Bütçe ve rota seçimi: 800.000 € standart rota mı, 250.000 € dönüşüm rotası mı? Karar, mülk aramasından önce verilir.
AFM (Yunan vergi numarası) ve banka hesabı: ödeme Yunan banka hesabı üzerinden yapılır. Ayrıntı: AFM ve banka hesabı rehberi.
Mülk kısa listesi: eşik, 120 m², tek mülk ve bölgesel birim sınırı her ilanda ayrı ayrı kontrol edilir.
Hukuki inceleme: bağımsız avukat tapu, ipotek, imar ve (dönüşümde) kullanım değişikliği belgelerini inceler.
Ön sözleşme ve kapora: şartlar ve ödeme takvimi yazılı hâle gelir.
Tapu ve devir vergisi: noter huzurunda devir; bugün ikinci elde %3,09 vergi.
Golden Visa başvurusu: tapu kaydının ardından biyometri ve dosya teslimi.
2027'de ne değişiyor?
Maliye Bakanı 8 Eylül 2026'da, AB dışından gelen gerçek kişi alıcılar için konut devir vergisinin belediye payıyla birlikte %3,09'dan %15,45'e çıkacağını ve yürürlüğün 1 Temmuz 2027 olacağını açıkladı. Yasa metni henüz yayımlanmadı. Ayrıntılar Yunanistan emlak vergileri rehberimizde. Atina ile karşılaştırma için Atina satılık daire 2026 rehberimize, programın genel çerçevesi için Yunanistan Golden Visa Rehberi 2026 yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Selanik'te Golden Visa için minimum yatırım ne kadar?
Standart rotada 800.000 €; tek konut ve en az 120 m² şartıyla. İstisna olarak ticari mülkün konuta dönüştürüldüğü ya da tescilli binanın restore edildiği projelerde 250.000 €. (Kaynak: Kanun 5100/2024 m.64; stegasi.gov.gr)
Kalamaria ya da Thermi gibi banliyölerde 400.000 € geçerli mi?
Hayır. 800.000 € kuralı Selanik Bölgesel Birimi'nin tamamını kapsar; Kalamaria, Pylaia, Thermi ve Panorama dahil. 400.000 € yalnız Selanik Bölgesel Birimi dışında, örneğin Halkidiki'de geçerlidir. (Kaynak: Kanun 5100/2024 m.64; stegasi.gov.gr)
Selanik'te daire fiyatları ne kadar?
Mayıs 2026 ilan örneklemine göre Selanik'te medyan ilan fiyatı 2.733 €/m²; merkezde 3.333 €, Kalamaria'da 3.091 €. Bunlar satış değil ilan fiyatıdır. Resmî endekse göre fiyatlar 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık %4,7 arttı. (Kaynak: medyields.com / Spitogatos, 04.10.2026; Bank of Greece, 15.09.2026)
Golden Visa dairemi Airbnb'de kiralayabilir miyim?
Hayır. Golden Visa mülkünün kısa dönem kiraya ya da alt kiraya verilmesi yasak; ihlalde 50.000 € idari para cezası ve izin iptali riski var. Uzun dönem kiralama serbesttir. (Kaynak: Kanun 5100/2024)
Avla ile Selanik'te doğru mülkü bulmak
Avla Gayrimenkul A.Ş. olarak Selanik'te her projeyi önce eşik, metrekare, bölgesel birim sınırı ve tapu açısından süzüyor, sonra size sunuyoruz. Bütçenizi ve hedefinizi konuşmak için ücretsiz danışmanlık alabilirsiniz.
→ Ücretsiz danışmanlık: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657
Kaynaklar: Kanun 5100/2024 m.64 ve stegasi.gov.gr (eşikler) · Bank of Greece, Q2 2026 konut fiyat endeksi (15.09.2026) ve 2025 yıllık veri · medyields.com, Thessaloniki property price index (Spitogatos ilan örneklemi, Mayıs 2026; güncelleme 04.10.2026) · Global Property Guide, Greece rental yields (Mayıs 2026) · Greek City Times, 09.09.2026 (Makedonya-Trakya Âdem-i Merkezî İdaresi verisi) · Elliniko Metro (Selanik metrosu açılışı, 30.11.2024) · Yunanistan Maliye Bakanlığı açıklaması, 08.09.2026. İlan fiyatları satış fiyatı değildir. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki ya da vergi tavsiyesi yerine geçmez. Son güncelleme: 26 Ekim 2026.
Yorumlar