Circular 1/2026 Analizi: Yunanistan Golden Visa'da Cash-back Yasağı ve Avla'nın Şeffaflık Modeli
- M. Sami Akbeniz
- 30 May
- 6 dakikada okunur
TL;DR — 30 Saniye Özet
📅 22 Nisan 2026: Yunan Göç ve Sığınma Bakanlığı 31 sayfalık Circular 1/2026'yı yayınladı (Genel Sekreter Konstantina Papakosta imzasıyla)
🚫 Cash-back şemaları YASAK: "Yatırımcı €400.000 ödüyor, gizli sözleşmeyle €100.000 geri alıyor" düzeneği = sahte yatırım
🪙 Mobilya / teknik paket şişirme YASAK: Banka transferinin sözleşmedeki ödeme tutarıyla bire bir uyuşması zorunlu
💸 Ceza: €50.000 idari ceza + Golden Visa iptali + 5 yıl yeni başvuru yasağı
🛂 22 prosedürel sorun çözüldü: Atina, Selanik ve Hania bölge müdürlüklerinin farklı uygulaması birleştirildi
🤝 Avla'nın konumu: Tüm portföy banka onaylı şeffaf transferle çalışır — Circular 1/2026 Avla için bir uyum projesi değil, mevcut iş modelinin doğrulanması
1. Circular 1/2026 Nedir, Neden Önemli?
Yunanistan'ın Golden Visa programı son 24 ay içinde üç köklü reform geçirdi:
Yasa 5100/2024 Madde 64 (Mart 2024) — Eşik yapısı değişti, €250K düz eşik kaldırıldı
KYA (Ortak Bakanlık Kararı) 214926/2025 (11 Kasım 2025 — Resmî Gazete B 6014) — Eşiklerin teknik uygulama detayları
Circular 1/2026 (22 Nisan 2026) — Bakanlığın ilk detaylı operasyonel rehberi
Yani yasalar vardı, uygulama detayları açıktı — ama farklı bölge müdürlükleri (Attika, Selaniz, Hania) bu kuralları farklı yorumluyordu. Bir yatırımcı Atina'da reddedilirken, aynı belgelerle Selanik'te onaylanabiliyordu. Circular 1/2026 bu kaotik dönemi bitirdi.
Belgenin imzasını Göç Politikası Genel Sekreteri Konstantina Papakosta attı. 31 sayfalık metnin sadece ilk 2 sayfası giriş; geri kalan 29 sayfada 22 farklı prosedürel sorunun çözümü + sahtekarlık önleme protokolleri yer alıyor.
2. Cash-back Şeması Nedir, Nasıl Çalışıyordu?
Sözleşmede yazan fiyat ile yatırımcının fiilen elinde kalan tutar farklı olduğunda, aradaki fark "cash-back" oluyor.
Klasik senaryo (artık YASAK):
Sözleşme fiyatı: €400.000 (eşiği sağlamak için)
Banka transferi: €400.000 (Yunan tarafına gelir)
Yan sözleşme (gizli): €100.000 (geliştirici Türkiye'deki yatırımcıya iade eder)
Yatırımcının gerçek maliyeti: €300.000
Bu mekanizma, €250K eşik 1 Eylül 2024'te kalktıktan sonra yaygınlaştı. Bazı geliştiriciler "biz size €300.000'a verelim, kağıt üzerinde €400.000 yazalım, eşiği sağlayın" teklif ediyordu.
Neden tehlikeliydi?
❌ Yatırımcı için: Yasal olarak vergi numarası (AFM) + tapu kayıtlarında €400.000 görünür → ileride satış vergisi, ENFIA, kira gelir vergisi bu tutar üzerinden hesaplanır
❌ Geliştirici için: Kara para aklama soruşturması açılabilir, banka hesapları dondurulur
❌ Devlet için: Eşik politikasının ekonomik etkisi (kira piyasası, döviz girdisi hesabı) bozulur
3. Circular 1/2026 Cash-back'i Tam Olarak Nasıl Yasakladı?
Belge Madde 7 (sayfa 11-14) bu konuyu ele alıyor. Üç temel kural:
Kural 1 — Banka Transferi Sözleşmeyle Bire Bir Eşleşmeli
Yatırımcı, eşiği sağlayan tutarı (örn. €400.000) doğrudan kendi banka hesabından geliştiricinin / satıcının banka hesabına havale etmek zorunda. Cash, üçüncü taraf, kripto kabul edilmiyor.
Transfer dekontunda yer alan tutar ile noter satış sözleşmesindeki tutar kuruşu kuruşuna aynı olmalı.
Kural 2 — "Hizmet Bedeli" Yan Sözleşmeleri YASAK
Eskiden yaygın olan: "Mülk €400K, ayrıca biz size €100K mobilya + danışmanlık + property management paketi veriyoruz" gibi yan sözleşmeler.
Circular 1/2026: Bu paketler gerçek piyasa değerinden daha pahalı yazılmışsa → AADE'ye (Yunan Vergi Dairesi) bildirim zorunlu → AML soruşturması başlatılır.
Kural 3 — One-Stop Service Doğrudan Yönlendirme
Tek durak servisleri (göç başvurusu kabul eden bölge müdürlükleri) artık şüpheli işlemleri görür görmez şu iki kuruma otomatik bildiriyor:
AADE (Vergi Dairesi) — sahte fatura / şişirilmiş paket soruşturması
Hellenic Anti-Money Laundering Authority — kara para aklama soruşturması
4. Somut Örnek — Atina Mart 2026 Denetimleri
Bakanlık verisi (Circular 1/2026'da atıf):
Mart 2026'da Atika belediyesi 47 Golden Visa sahibini denetledi.
Sonuç | Sayı
Sonuç: Şeffaf, sorunsuz yatırım · Sayı: 32
Sonuç: Cash-back tespiti · Sayı: 12
Sonuç: Veri eksikliği (geçici dondurma) · Sayı: 3
12 yatırımcıya uygulanan cezalar:
Her birine €50.000 idari ceza
Hepsinin oturum izni iptali
5 yıl boyunca yeni Golden Visa başvurusu yasağı
3'ünün Yunan vatandaşlık başvuruları reddedildi (zincirleme etki)
1 Türk yatırımcı vakasında: 2 daire için €100.000 ceza + iade emri
Avla notu: Bu denetimlerde ortak nokta, sahte fiyat tespiti yapan kişinin geliştirici çalışanı veya muhasebecisi olması. Yani yatırımcı kendi sustuğunda bile, geliştiricinin iç anlaşmazlığı sonucu sızıntı ortaya çıkıyor. Cash-back şeması gizli kalmıyor.
5. Türk Yatırımcı için 7 Kırmızı Bayrak
Eğer aşağıdaki ifadelerden birini duyuyorsanız, müzakere ettiğiniz danışman / geliştirici cash-back şeması teklif ediyor olabilir:
# | Sözle ifade | Asıl anlam
#: 1 · Sözle ifade: "Kâğıt üzerinde €400K, size €300K'ya çıkarız" · Asıl anlam: Cash-back
#: 2 · Sözle ifade: "Mobilya + property management €100K, hediye paket" · Asıl anlam: Şişirilmiş yan sözleşme
#: 3 · Sözle ifade: "Banka transferi yerine kısmen kripto kabul ediyoruz" · Asıl anlam: AML kontrolünü atlatma
#: 4 · Sözle ifade: "Türkiye'deki ofisimize peşinatın yarısını verin" · Asıl anlam: Sözleşme dışı tahsilat
#: 5 · Sözle ifade: "Avukatımız size çift sözleşme hazırlayacak" · Asıl anlam: Yan sözleşme
#: 6 · Sözle ifade: "Sözleşmedeki tutar resmî, gerçek tutar farklı — siz endişelenmeyin" · Asıl anlam: Sahte yatırım açık itirafı
#: 7 · Sözle ifade: "Kira gelir vergisi düşük çıksın, kira sözleşmesini yazılıdan az gösterin" · Asıl anlam: Vergi kaçırma + AML risk
Eğer bu 7 ifadeden birini duyduysanız:
❌ O geliştirici / danışmanla sözleşme imzalamayın
❌ Ön ödeme yapmayın
✅ Bağımsız bir Yunan avukat ile süreç değerlendirin
✅ Avla gibi şeffaf operasyonu olan firmalarla ikinci görüş alın
6. Sahte İndirim Tuzakları — Yeni Trend
Cash-back yasaklandıktan sonra, bazı geliştiriciler farklı paketler denemeye başladı. Circular 1/2026 Madde 8 bu trendi tek tek ele alıyor:
a) "Hediye Mobilya Paketi" — Şişirilmiş
Eski: €400K mülk + €30K "premium furnishing" (gerçek değer: €8K)
Yeni Circular: Mobilya / aksesuar paketlerinin Yunan piyasa fiyatından %30 fazla olamaz. Şişirme tespit edilirse → sahte yatırım
b) "Property Management 5 Yıllık" — Önceden Ödenmiş
Eski: €400K + €25K "5 yıl kira yönetimi peşin"
Yeni Circular: Property management ücretleri yıllık olmak zorunda. 5 yıl peşin ödeme kabul edilmiyor
c) "Garantili Kira" — Şüpheli Sözleşmeler
Bazı geliştiriciler "%5 garantili kira" diyerek aslında satış fiyatının bir kısmını yatırımcıya geri yedirir gibi sunuyordu.
Yeni Circular: Garantili kira bağımsız property management şirketi üzerinden olmalı, geliştiriciyle aynı vergi numarasında olamaz.
d) "Erken Teslim Bonusu" — Geri Ödeme
Eski: "Vaktinden önce teslim için €20K bonus" (sözleşme dışı)
Yeni Circular: Tüm geri ödemeler noter tasdikli ek sözleşme + AADE bildirim zorunlu
7. Cezaların Detayı (Yeni Tabloyu Sakla)
İhlal | Mali ceza | Diğer yaptırım | Aile etkisi
İhlal: Cash-back tespiti · Mali ceza: €50.000 · Diğer yaptırım: GV iptali + 5 yıl yasak · Aile etkisi: Aile bireyleri oturum izni iptal
İhlal: Sahte fatura · Mali ceza: €25.000-50.000 · Diğer yaptırım: AADE soruşturma · Aile etkisi: Mali kayıt damgası
İhlal: Şişirilmiş yan sözleşme · Mali ceza: €15.000-30.000 · Diğer yaptırım: Yatırım yeniden değerlemesi · Aile etkisi: —
İhlal: Bildirim yapmama (geliştirici) · Mali ceza: €100.000 · Diğer yaptırım: AML soruşturması · Aile etkisi: Geliştirici lisansı
Önemli: Cezalar idari — yani mahkemeye çıkmadan, AADE doğrudan kesiyor. İtiraz Diocesan / Bölge Mahkemesi'nde yapılabilir ama süreç 18-36 ay.
8. Avla'nın Şeffaflık Modeli
Avla, 2024 yılında portföy operasyonunu kuran ilk Türk merkezli Yunanistan Golden Visa danışmanlık şirketi. Modelimiz Circular 1/2026'dan önce de cash-back kabul etmiyordu. Şimdi bu Avla'nın yapısal avantajına dönüştü.
Avla operasyonunda neye dikkat ediyoruz?
✅ Tüm satış sözleşmeleri noter tasdikli + apostilli — yan sözleşme yok
✅ Banka transferi yatırımcının kendi hesabından geliştirici hesabına
✅ Mobilya / aksesuar pazarda gerçek değerinde fakturalanır
✅ Property management bağımsız şirket üzerinden — Avla yan ortaklı değil
✅ Garantili kira sözleşmeleri ayrı tüzel kişilikle
✅ AADE bildirimleri proaktif yapılır (yatırımcıya rapor)
Avla portföyündeki 7 anlaşmalı geliştirici (T1 firmalar)
Tüm portföy, Circular 1/2026 uyumlu kontrat şartlarıyla çalışıyor:
OIKOS Property Developments
DKG Development
Zafido Holding Hellas
VAKON Properties
Vitruvius Development
MIBS Group
(+ T2 müzakerede: Ege Yapı Chalkidiki)
Avla'nın 04_SUPHELI_VE_INCELEME klasörü, cash-back şeması teklif eden Euroterra ve Golden Gate gibi firmaları yatırımcı portföyüne dahil etmiyor.
9. Sık Sorulan Sorular
S: Ben 2024'te €250K istisna mülk aldım, Circular 1/2026'dan etkileniyor muyum?
C: Kısmen. 05.04.2024 öncesi alım için "geçiş hükümleri" (grandfathering) geçerli — yani yatırımınız o tarihte yürürlükteki kurallara göre değerlendiriliyor. Ama yenileme başvurusunda Circular 1/2026 prosedürel kuralları uygulanır (banka kayıtları talep edilir).
S: Geliştirici "indirim faturası" çıkararak indirim verirse yasal mı?
C: Eğer indirim noter sözleşmesinden önce yapılmışsa ve resmî fatura ile belgelendiyse — yasal. Sözleşme imzalandıktan sonra indirim = cash-back şüphesi.
S: Avla ile çalışırsam Circular 1/2026 sürecini nasıl etkiliyor?
C: Avla, geliştirici-yatırımcı arası tüm finansal akışı yatırımcı adına denetler. Sözleşme öncesi: Yunan avukatımız metni Circular 1/2026 kontrol listesinden geçirir. Sözleşme sonrası: Banka transferi + AADE bildirimleri Avla tarafından koordine edilir.
S: Geçmişte cash-back ile mülk aldıysam ne yapmalıyım?
C: Acil olarak bağımsız Yunan avukat ile durum değerlendirmesi yapın. Bazı durumlarda "gönüllü düzeltme" başvurusu ile ceza azalır. Avla, Türk yatırımcılar için bu süreçte avukat yönlendirmesi sağlar.
S: Mart 2026 denetimleri tek seferlik mi yoksa düzenli mi olacak?
C: Circular 1/2026 Madde 11 (sayfa 22-23) yıllık denetim takvimi tarif ediyor:
Her yıl Mart: Geçmiş yıl GV mülklerinin %5'i rastgele denetlenir
Her yıl Eylül: AADE bildirimsiz mülkler taranır
Yıllık 2 düzenli + ad-hoc soruşturmalar
10. Özet & CTA
🎯 Anahtar mesajlar:
Circular 1/2026 = Yunan GV programının en güçlü sahtekarlık önleme belgesi
Cash-back şemaları kesinlikle yasak; tespit halinde €50K ceza + 5 yıl yasak
Mobilya, property management, garantili kira gibi yan sözleşmeler gerçek değerden fazla olamaz
Türk yatırımcı için 7 kırmızı bayrak kontrol listesi (bu yazının 5. bölümü)
Avla'nın şeffaflık modeli Circular 1/2026 sonrası bir avantaj — yapısal uyum mevcut
📞 Bağımsız ikinci görüş için: Şüpheli teklif aldığınızda Avla'nın ücretsiz "Şüpheli Teklif Değerlendirme" formunu kullanabilirsiniz: [avlarealestate.com/golden-visa-basvuru](https://avlarealestate.com/golden-visa-basvuru) — 24 saat içinde geri dönüş garantili.
İlgili yazılar:
Yazar: Avla Real Estate Yatırım Danışmanlığı
Yayın tarihi: 2026-06-02
Son güncelleme: 2026-06-02
Kaynaklar: Varnavas Law, Katsouris Law, IMI Daily, Greek City Times (22 Nisan 2026), Yunan Resmî Gazete B 6014
Yorumlar