The North Village — Fizibilite Raporu

M. Sami Akbeniz
15 saat önce
3 dakikada okunur

NEA ERYTHRAIA · KIFISIA · NORTH ATHENS · GREECE GOLDEN VISA

The North Village — Fizibilite Raporu

Nea Erythraia, Kifisia’da — Atina’nın en prestijli kuzey banliyösünde — 37 daireli butik, full eşyalı bir topluluk; €159.000’den (yaklaşık €4.100/m²), geliştirici-garantili %3 net yıllık kira getirisi ve ~2027 sonu teslim ile ön-satışta. “Villa yaşamı, daire giriş fiyatına.” Ödüllü Rotterdam stüdyosu SVESMI imzasıyla, mevcut bir yapının uyarlanarak yeniden işlevlendirilmesiyle geliştiriliyor.

Özet

Proje: The North Village — 37 full eşyalı ünite, 25–60 m², 4,5–6 m tavanlı loft’lar
Konum: Ethnikis Antistaseos 33, Nea Erythraia (Kifisia Belediyesi), Kuzey Atina
Giriş fiyatı: €159.000’den (stüdyo) €381.000’e (en büyük); ~€4.100/m²
Kira: %3 net yıllık garantili getiri (geliştirici-garantili)
Olanaklar: havuz, açık hava spor alanı, BBQ lounge, 1.380 m² peyzajlı bahçe, 17 otopark; 37 dairenin 22’sinde özel bahçe; full eşyalı (LG/Bosch beyaz eşya, Grohe/Geberit armatür)
Durum & takvim: arsa alındı; ruhsat süreci devam ediyor; ön-satış (erken-kuş) açık; teslim ~Q4 2027
Anlaşma: %10 rezervasyon kaparosu; ruhsat onayında SPA; mortgage’a uygun
Golden Visa: €250.000 kullanım değişikliği (αλλαγή χρήσης) rotasıyla uygun — Kifisia standart alımda €800.000 A-Bölgesi

Konum ve ulaşım

Kifisia ve onun Nea Erythraia mahallesi, Atina’nın yeşil kuzey eteğinde, Penteli Dağı’nın eteğinde yer alır — tarihsel olarak Atinalı seçkinlerin yazlık sığınağı, bugün ise şehrin en prestijli ve düşük yoğunluklu konut adresi. Ethnikis Antistaseos, Nea Erythraia meydanına, parklara ve Tatoi yeşil kuşağına dakikalar mesafesinde sakin bir konut bulvarı; aynı zamanda Kifisias Bulvarı ve Attiki Odos otoyolu üzerinden şehre ve havalimanına iyi bağlantılı.

Varış	Ulaşım	Süre
Nea Erythraia meydanı & çarşı	Yürüyerek	birkaç dk
Kifisia merkez (Metro 1. Hat)	Karayolu	~5–10 dk
Marousi iş merkezi / The Mall	Karayolu	~10–15 dk
Atina merkez (Syntagma)	Karayolu / Metro	~30–35 dk
Atina Havalimanı	Attiki Odos otoyolu	~30 dk

Yatırım matematiği

Golden Visa’ya uygun temsilî bir loft’u (€250.000, ~53 m²) ele alalım. Gösterge edinim maliyetleri:

Kalem	Tutar (gösterge)
Satın alma (temsilî loft)	€250.000
Devir vergisi (≈%3,09)	≈ €7.725
Noter, hukuk & tapu	≈ €7.500
Mobilya & beyaz eşya	Dahil
Gösterge toplam	≈ €265.000

Not: Yunanistan’da yeni inşaatta KDV (%24) 31 Aralık 2026’ya kadar askıya alınmıştır; 2027 teslimli bir proje için uygulanacak vergi rejimi (KDV ya da %3,09 devir vergisi) Yunan hukuk danışmanıyla teyit edilmelidir. Rakamlar göstergedir ve geliştiricinin ödeme planını içermez.

Gösterge kira getirisi

The North Village, geliştirici-garantili %3 net yıllık kira getirisi taşır — garanti süresi boyunca boşluk ve yönetim riskini ortadan kaldıran sözleşmesel bir getiri; varlıklı aileler ve yöneticilerden yıl boyu derin talep gören bir bölgede.

Ünite tipi	Fiyat	Net garantili/yıl (%3)	2 yıl
Stüdyo	€159.000	€4.770	€9.540
Loft	€250.000	€7.500	€15.000
İki oda	€381.000	€11.430	€22.860

Tez, önce nadir-erişim, sonra garantili gelirdir: Atina’nın en seçkin banliyösünde, yerel villa giriş seviyesinin kabaca üçte birine full eşyalı bir ev — sözleşmeli getiri ve net bir €250.000 Golden Visa rotasıyla.

Golden Visa rotası

Kifisia, Attika içinde olduğundan, tamamlanmış bir konutun standart alımı €800.000’lık A-Bölgesi kademesine girer. The North Village’ın önemi, mevcut bir yapının konuta yeniden işlevlendirildiği bir adaptive-reuse projesi olmasıdır — ki bu, bölge haritasından bağımsız olarak indirimli €250.000 kullanım değişikliği (αλλαγή χρήσης) rotasına uygun profilin ta kendisidir. Pratikte, Golden Visa başvuranlar €250.000 ve üzeri bir ünite seçmeli ve başvurudan önce kullanım-değişikliği sınıflandırmasını danışmanla teyit etmelidir.

Kifisia’da standart alım (A-Bölgesi): asgari €800.000, en az 120 m² tek mülk
€250.000 rotası: kullanım değişikliği (αλλαγή χρήσης) — konut dışını konuta dönüştürme; bölgeden bağımsız, ülke genelinde geçerli
Golden Visa için €250.000 ve üzeri bir ünite seçin; €250.000 altı stüdyolar saf yatırım/kira oyunudur
İzin: 5 yıl yenilenebilir oturum, asgari kalış yok, Schengen seyahati, aile dahil, 7 yıl sonra vatandaşlık yolu
Golden Visa mülkünün kısa süreli kiraya verilmesi yasaktır (iptal ve ceza riski)

Riskler ve notlar

Proje-bazlı (off-plan): teslim ~Q4 2027 hedefli; getiri ve kira garantisi teslimde başlar — kilometre taşlarını, geliştiricinin geçmişini (beyan: 14 Atina + 5 Avrupa projesi) ve SPA korumalarını doğrulayın.
2027 yeni-inşaat/dönüşüm için vergi rejimi (KDV ya da %3,09 devir vergisi) Yunan danışmanla teyit edilmelidir.
€250.000 Golden Visa uygunluğu, seçilen ünitenin resmî kullanım-değişikliği sınıflandırmasına bağlıdır — bağlanmadan önce yazılı teyit alın.
%3 net kira garanti süresi için sözleşmeseldir; sonrasında piyasa kirası geçerlidir.
Eşyalı, yönetilen bir ürün; el değmeden yatırım için uygun; değer artışı Kifisia’nın kıtlık-temelli piyasasına bağlıdır.

Varlık: The North Village

1.380 m² peyzajlı arsa üzerinde 37 evlik bir topluluk — 4,5–6 m tavanlı full eşyalı loft’lar, özel bahçeler, havuz, açık hava spor alanı ve BBQ lounge.

Mimari, mevcut yapının dokusunu koruyup modern bir konfora dönüştüren SVESMI’ye aittir; her ünite ışık, yükseklik ve yeşille bir “villa hissi” sunacak şekilde tasarlandı.