Sıfır Stüdyo Daire Keratsini — A0213 Fizibilite Raporu
FİZİBİLİTE RAPORU · KERATSİNİ · PİRE
Bu rapor, Pire'nin batı yakasındaki Keratsini semtinde yer alan A0213 kodlu ilanın veriye dayalı fizibilite değerlendirmesidir. İlan, 2026 yılında tamamlanmış ve teslime hazır bir binada, satışta tek ünite olarak sunulan 34 m² büyüklüğünde sıfır bir stüdyo daireyi (1+0) kapsamaktadır. Liste fiyatı 132.223 € olup bu, yaklaşık 3.890 €/m² birim fiyata karşılık gelir.
Değerlendirmemiz; konum ve ulaşım altyapısı, birim fiyatın semt bandına göre konumu, muhafazakâr kira getirisi modeli ve alım öncesi doğrulanması gereken riskler olmak üzere dört ana eksende ilerlemektedir. Rapor bir pazarlama metni değil, karar destek belgesidir; güçlü yönler kadar fiyatlama ve likidite risklerini de açıkça ortaya koyar.
Rapordaki tüm sayısal veriler ilan kaynağındaki güncel bilgilerden derlenmiştir. Müsaitlik, kat bilgisi, enerji sınıfı ve nihai fiyat, satış öncesinde dosya üzerinden teyide tabidir.
Konum ve Ulaşım
Keratsini, Pire'nin batı yakasında, geniş Atina kent dokusu içinde yerleşik bir konut semtidir. Market, okul, fırın ve kafeler yürüme mesafesindedir; semt karakteri gösterişten uzak, günlük yaşam odaklıdır. Bölgenin son yıllardaki en önemli değer taşıyıcısı, Metro 3. Hat uzatmasının semte kazandırdığı doğrudan merkez ve havalimanı bağlantısıdır.
Daire, Maniatika metro istasyonuna yaklaşık 700 m mesafededir. Pire limanı yaklaşık 2,5 km, Atina şehir merkezi yaklaşık 10 km uzaklıktadır; havalimanına metro ile aktarmasız erişim yaklaşık 55-60 dakikadır. Metroya yürüme mesafesi, hem oturum hem de uzun dönem kiralama senaryolarında talebin ana dayanağıdır.
Maniatika metro istasyonu (M3): yaklaşık 700 m
Pire limanı: yaklaşık 2,5 km
Atina şehir merkezi: yaklaşık 10 km
Atina Uluslararası Havalimanı: metro ile yaklaşık 55-60 dk
Proje ve Üniteler
Bina 2026 yılında tamamlanmış yeni bir yapıdır ve kaynak veride inşaat durumu "hazır" olarak geçmektedir; ikinci el değil, ilk kullanım (sıfır) bir dairedir. Satışta tek ünite bulunmaktadır: 34 m² büyüklüğünde, açık plan yaşam-uyku alanı ve bir banyodan oluşan A2 kodlu stüdyo (1+0).
Kat bilgisinde kaynak veride bir tutarsızlık vardır: kat alanı 0 gösterirken ünite kodunun öneki 1. kata işaret etmektedir; ilan metninde 1. kat esas alınmıştır ve bu bilgi plan/tapu üzerinden teyit edilmelidir. Enerji sınıfı kaynak veride belirtilmemiştir; enerji kimlik belgesi geliştirici tarafından teyit edilecektir. Tek ünitelik arzda müsaitlik hızla değişebilir; güncel durum her görüşme öncesinde doğrulanmalıdır.
Ünite A2: 1+0 stüdyo, 34 m², 1. kat (teyide tabi), 132.223 €, müsait
Yapım yılı: 2026 · Durum: teslime hazır · Sıfır daire
Enerji sınıfı: kaynak veride yok — EKB teyidi gerekli
Fiyat Analizi
Liste fiyatı 132.223 €, birim fiyat ise 132.223 € / 34 m² = yaklaşık 3.890 €/m²'dir. Tek ünitelik ilanlarda band söz konusu olmadığından analiz bu tek değer üzerinden yapılmıştır.
Muhafazakâr tahminimizle Keratsini genelinde yeni yapı ilanları kabaca 2.200-3.200 €/m² bandında seyretmektedir; metro yakınlığı bandın üst yarısını destekler. Bu çerçevede ünitenin yaklaşık 3.890 €/m² birim fiyatı, semt bandı tahminimizin belirgin biçimde üzerindedir. Küçük ünitelerin daha yüksek birim fiyattan işlem görmesi olağandır; ancak buradaki prim düzeyi, küçük ünitelerde sık görülen yüksek birim fiyat riskinin somut bir örneğidir.
Pratik sonuç şudur: toplam bilet büyüklüğü (132.223 €) giriş eşiği olarak erişilebilirdir, fakat m² bazında ödenen prim, ileride satış anında aynı düzeyde geri alınamayabilir. Alım öncesinde pazarlık payının araştırılmasını ve bağımsız bir değerleme görüşü alınmasını öneririz.
Liste fiyatı: 132.223 € · Birim fiyat: ~3.890 €/m²
Keratsini yeni yapı band tahminimiz (muhafazakâr): ~2.200-3.200 €/m²
Sonuç: birim fiyat semt bandı tahminimizin belirgin üzerinde — pazarlık ve bağımsız değerleme önerilir
Kira Potansiyeli
Metroya yürüme mesafesindeki kompakt stüdyolar, geniş Pire bölgesinin en likit kiralık ürünleri arasındadır; genç profesyoneller, öğrenciler ve liman bağlantılı çalışanlardan istikrarlı talep görür. Keratsini'de 34 m² bir stüdyonun uzun dönem kirası için muhafazakâr bandımız aylık 400-500 €'dur.
Bu band, liste fiyatı üzerinden yıllık 4.800-6.000 € kira gelirine ve yaklaşık %3,6-4,5 brüt getiriye karşılık gelir; modelimizi %3,5-4,5 muhafazakâr bandında tutuyoruz. Aidat, sigorta, vergi ve boşluk dönemleri düşüldüğünde net getirinin brütün yaklaşık 1-1,5 puan altında kalması beklenmelidir. Bu rakamlar bir model çıktısıdır; herhangi bir kira garantisi anlamına gelmez ve gerçekleşen değerler eşya durumu ile piyasa koşullarına göre değişir.
Yüksek birim fiyatın getiriye etkisi de not edilmelidir: aynı kira düzeyi daha düşük bir alım fiyatında daha yüksek getiri üretirdi. Pazarlıkla sağlanacak her indirim, getiri profilini doğrudan iyileştirir.
Muhafazakâr kira bandı: 400-500 €/ay
Brüt getiri modeli: ~%3,5-4,5 (garanti değildir)
Net getiri beklentisi: brütün yaklaşık 1-1,5 puan altı
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir gayrimenkul yatırımı risksiz değildir ve bu ilanın ana risk başlığı fiyatlamadır. Aşağıdaki maddeler, alım kararı öncesinde dosya üzerinden ve yerinde doğrulanması gereken hususları özetler.
Birim fiyat primi: ~3.890 €/m², semt bandı tahminimizin belirgin üzerindedir; ikinci el satışta aynı primin geri alınamaması ana risktir.
İkinci el likidite: küçük stüdyo segmentinde alıcı havuzu yatırımcı ağırlıklıdır; çıkış süresi ve fiyatı piyasa koşullarına duyarlıdır.
Müsaitlik verisi: satışta tek ünite vardır ve durum teyide muhtaçtır; her adım öncesinde güncel müsaitlik doğrulanmalıdır.
Kat bilgisi tutarsızlığı: kaynak veride kat 0, ünite kodu öneki 1. kata işaret ediyor — plan ve tapu üzerinden teyit şarttır.
Enerji sınıfı: kaynak veride belirtilmemiştir; enerji kimlik belgesi görülmeden dosya tamamlanmış sayılmamalıdır.
Teslim durumu: bina "hazır" görünmektedir; yine de iskan/kullanım izni, abonelik bağlantıları ve ortak alanların fiili durumu yerinde doğrulanmalıdır.
Nihai fiyat ve tapu masrafları, vergiler ile işlem giderleri toplam maliyeti etkiler; bütçe bu kalemlerle birlikte kurulmalıdır.
Sonuç
A0213, güçlü bir konum hikâyesine sahip: metroya yaklaşık 700 m mesafede, teslime hazır, 2026 yapımı sıfır bir stüdyo ve erişilebilir bir toplam bilet büyüklüğü (132.223 €). Kiralama tarafında talep tabanı geniş ve ürün likit; muhafazakâr modelimiz %3,5-4,5 brüt getiri bandına işaret ediyor.
Karşı ağırlık, fiyatlamadır: yaklaşık 3.890 €/m² birim fiyat, Keratsini için muhafazakâr band tahminimizin belirgin üzerindedir ve küçük ünite primi burada somut bir maliyet olarak karşımıza çıkar. Bu nedenle ilan, değer artışı odaklı bir alıcıdan çok, düzenli kira geliri hedefleyen ve pazarlıkla giriş fiyatını iyileştirebilecek bir alıcı profiline uygundur.
Önerimiz nettir: yerinde görüntüleme, kat/tapu ve enerji belgesi teyidi, bağımsız değerleme görüşü ve aktif pazarlık. Bu dört adım tamamlanmadan bağlayıcı bir taahhüde girilmemelidir.
Yorumlar