Solmar Residence — A0216 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · GLYFADA · ATİKA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina'nın güney sahil hattında, Glyfada semtinde konumlanan Solmar Residence (A0216) projesinin yatırım fizibilitesini değerlendirmektedir. Proje; A+ enerji sınıflı butik bir binanın üst katlarında yer alan, 155-185 m² arası üç adet 3+1 rezidanstan oluşmaktadır. İnşaat 2026'da tamamlanmış olup daireler teslime hazır durumdadır.
Değerlendirme; geliştirici veri akışındaki ünite fiyatları, metrekare bilgileri, donanım listesi ve konum verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Rapor bir pazarlama metni değil, muhafazakâr varsayımlarla çalışan bir karar destek belgesidir; fiyat ve müsaitlik bilgileri geliştirici teyidine tabidir.
İlan Golden Visa etiketi taşıdığından, raporun sonunda programın güncel eşik çerçevesi nötr bir dille özetlenmiş ve ünite bazında dosya teyidinin neden zorunlu olduğu açıklanmıştır.
Konum ve Ulaşım
Proje, Atina Rivierası'nın en bilinen semtlerinden Glyfada'da, sahil şeridine yaklaşık 600 m mesafede konumlanmaktadır. Semt; tramvay ve metro bağlantıları, uluslararası okulları, özel sağlık kuruluşları ve güçlü alışveriş-restoran aksı ile güney Atina'nın en yerleşik konut pazarlarından biridir. Gizlilik politikamız gereği konum bu raporda semt düzeyinde verilmektedir.
Ulaşım verileri yatırım açısından anlamlı bir tablo çizmektedir: Avrupa'nın en büyük kentsel dönüşüm projesi The Ellinikon yaklaşık 1,7 km, metro istasyonu ve Glyfada Golf Kulübü yaklaşık 1,9 km, Glyfada plajı 4 km mesafededir. Atina Uluslararası Havalimanı Vouliagmenis Bulvarı üzerinden 28 km (~30 dk), Pire Limanı 18 km, Akropolis 15 km uzaklıktadır. Ellinikon yakınlığı, bölgedeki orta-uzun vadeli değer beklentisinin ana taşıyıcısıdır.
Proje ve Üniteler
Solmar Residence, üç daireden oluşan butik ölçekli bir yeni yapıdır; tüm üniteler 3+1 plan tipindedir ve binanın üst katlarında (4/5. kat) konumlanmaktadır. Bina A+ enerji sınıfı taşımakta; inşaat durumu geliştirici akışında 'teslime hazır' olarak görünmektedir (tamamlanma 2026).
Donanım seviyesi segmentiyle uyumludur: akıllı ev otomasyonu, ısı pompalı bağımsız ısıtma-soğutma, Net Metering sistemli fotovoltaik paneller, güneş enerjili su ısıtıcısı, çift camlı enerji verimli alüminyum doğramalar, çelik kapı ve alarm ön kurulumu. Bu spesifikasyon, işletme maliyetlerini düşürmesi ve kiralamada ürünü ayrıştırması bakımından artı değerdir.
C1 — 3+1, 185 m², 3 banyo: 2.361.600 € (müsait)
C2 — 3+1, 155 m², 3 banyo: 1.829.000 € (müsait)
C3 — 3+1, 164 m², 3 banyo: 1.708.224 € (müsait)
Fiyat Analizi
Akıştaki gerçek ünite fiyatlarından hesaplanan birim fiyatlar şöyledir: C3 yaklaşık 10.400 €/m², C2 yaklaşık 11.800 €/m², C1 yaklaşık 12.770 €/m². Projenin birim fiyat bandı ~10.400-12.800 €/m², ağırlıklı ortalaması ise ~11.700 €/m² düzeyindedir.
Muhafazakâr semt kıyası açık konuşmayı gerektiriyor: Glyfada'da kaliteli yeni yapılar için bandımız genel olarak 6.000-9.000 €/m² aralığında seyretmekte, sahile yakın prestij projelerde 10.000 €/m² üzeri görülebilmektedir. Solmar Residence'ın bandı bu tahmini semt ortalamasının belirgin biçimde üzerindedir; özellikle C1'in ~12.800 €/m² düzeyi, semtin en üst prim segmentine fiyatlanmıştır. Bu bir eleme nedeni değildir, ancak alıcının bu primi bilerek ve bağımsız değerleme desteğiyle masaya oturması gerekir.
1,71-2,36 milyon € arasındaki toplam bilet büyüklükleri de alıcı havuzunu daraltan bir faktördür; pazarlık payı ve ödeme planı görüşmelerinde bu durum dikkate alınmalıdır.
Kira Potansiyeli
Atina konut pazarında brüt kira getirisini genel olarak %3-5 muhafazakâr bandında modelliyoruz. Ancak bu proje özelinde dürüst olmak gerekir: 155-185 m² lüks segment 3+1 daireler için uzun dönem aylık kira tahmin bandımız 3.500-5.500 € düzeyindedir; bu da mevcut fiyatlar üzerinden brüt getiriyi kabaca %2,5-3,5 aralığına, yani şehir genel bandının alt sınırına veya altına taşır.
Kısa dönem/sezonluk kiralama Riviera konumunda daha yüksek ciro üretebilir; ancak bu model işletme maliyeti ve mevzuat değişkenliği içerdiğinden baz senaryomuza dahil edilmemiştir. Bu profildeki bir varlığın yatırım tezi ağırlıklı olarak kira getirisine değil, konum kalitesine ve Ellinikon kaynaklı değer artışı beklentisine dayanmalıdır. Herhangi bir kira garantisi söz konusu değildir.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında uygulanacak yatırım eşiği güncel mevzuatta bölgeye ve seçilen yatırım rotasına göre belirlenir; Atika bölgesi standart rotada üst eşik grubunda yer alır. Sık karşılaşılan 250.000 € eşiği konum bazlı değildir: yalnızca konut dışı bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi veya tescilli bir binanın restorasyonu rotalarında geçerlidir.
Bu projedeki ünite fiyatları standart rota eşik düzeylerinin nominal olarak üzerindedir; bununla birlikte uygunluk fiyatla değil dosyayla belirlenir. Tapu yapısı, taşınmazın niteliği, metrekare koşulları ve rota seçimi ünite bazında incelenmelidir. Rezervasyon öncesinde her ünite için rota ve destekleyici dosya teyidi yapıyoruz; 'bu proje Golden Visa garantilidir' türü bir taahhüt vermek mümkün ve doğru değildir.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Aşağıdaki başlıklar, karar öncesinde mutlaka doğrulanması gereken alanlardır. Hiçbiri tek başına eleme nedeni değildir; ancak her biri müzakere ve dosya inceleme sürecinin parçası olmalıdır.
Fiyat primi: ~10.400-12.800 €/m² bandı, tahmini semt ortalamasının belirgin üzerindedir; bağımsız değerleme ve pazarlık önerilir.
İkinci el likidite: 1,7 milyon € üzeri bilet büyüklüklerinde alıcı havuzu dardır; yeniden satış süresi semt ortalamasından uzun olabilir.
Getiri seyreltmesi: bu fiyat düzeyinde brüt kira getirisi şehir bandının alt sınırında veya altında modellenmelidir.
Veri teyidi: müsaitlik, fiyat ve kat bilgileri geliştirici akışından alınmıştır ve teyide muhtaçtır; akıştaki kat gösterimi ile ünite kodları arasındaki tutarlılık yerinde doğrulanmalıdır.
Teslim durumu: inşaat 'hazır' görünse de (2026), fiili teslim koşulları, ortak alanların durumu ve iskân/tapu evrakı yerinde ve dosya üzerinden kontrol edilmelidir.
Golden Visa: uygunluk ünite bazında dosya teyidine tabidir; eşik ve rota varsayımı yapılmamalıdır.
Sonuç
Solmar Residence; konum kalitesi, teslime hazır durumu ve A+ enerji spesifikasyonu ile Atina Rivierası'nın üst segmentinde tutarlı bir üründür. Ellinikon'a 1,7 km mesafe, orta-uzun vadeli değer beklentisi açısından projenin en güçlü verisidir.
Tablonun diğer tarafında, birim fiyat bandının tahmini semt ortalamasının belirgin üzerinde olması ve bu fiyat düzeyinde kira getirisinin şehir bandının altında modellenmesi gerekliliği durmaktadır. Bu nedenle proje; getiri odaklı yatırımcıdan çok, konum, prestij ve sermaye koruması önceliği taşıyan alıcı profiline uygundur.
Kanaatimiz koşullu olumludur: bağımsız değerleme, fiyat müzakeresi, yerinde teslim kontrolü ve — Golden Visa hedefi varsa — ünite bazında rota ve dosya teyidi tamamlanmadan ilerlenmemelidir.
Yorumlar