Skyline Residence — A0215 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · GERAKAS · DOĞU ATTİKA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina'nın doğusundaki Gerakas semtinde yer alan A0215 kodlu Skyline Residence projesinin yatırım fizibilitesini veri odaklı biçimde değerlendirmektedir. Proje, yeni tamamlanmış butik bir geliştirmedir; satışta tek ünite bulunmaktadır: 171 m² büyüklüğünde, 3 yatak odalı ve 2 banyolu bir zemin kat rezidans. Liste fiyatı €629.350 olup yapı teslime hazır durumdadır (2026 yapımı) ve A enerji sınıfına sahiptir.
Değerlendirme; konum ve ulaşım, ünite ve fiyat analizi, kira potansiyeli, Golden Visa çerçevesi ile risk başlıklarını kapsamaktadır. Fiyat ve müsaitlik bilgileri geliştirici veri akışından alınmıştır; rezervasyon öncesi ünite bazında güncel teyit gerektirir.
Özet değerlendirmemiz şudur: Skyline Residence, enerji verimli ve teslime hazır bir aile konutu arayan son kullanıcı profiline güçlü biçimde hitap eden bir üründür. Birim m² fiyatı semt için muhafazakâr bandımızın üst sınırında seyrettiğinden, salt kira getirisi odaklı yatırımcı için tablo daha temkinli okunmalıdır.
Konum ve Ulaşım
Gerakas, Atina merkezine yakın konumuna rağmen düşük trafiği, bol yeşil alanı ve aile dostu dokusuyla bilinen sakin bir Doğu Attika semtidir. Günlük yaşam, semt sakinlerinin doğal buluşma noktası olan Gerakas meydanı çevresinde şekillenir; semt, son yıllarda yeni yapı stoğuyla düzenli talep gören yerleşim bölgelerinden biridir.
Günlük ihtiyaç noktaları yürüme mesafesindedir ve raylı sistem bağlantısı semtin en güçlü ulaşım kozudur. Konum bilgisi bu raporda semt düzeyinde verilmektedir; parsel düzeyi bilgi randevu aşamasında paylaşılır.
Süpermarket: ~210 m · Eczane, banka ve otobüs durağı: ~280 m
Park: ~550 m · Restoranlar: ~600 m
İlkokul ve raylı sistem istasyonu: ~1 km · Lise: ~1,1 km
Spor kompleksi: ~1,4 km
Proje ve Üniteler
Skyline Residence, minimalist mimariyi doğal ışık ve kaliteli malzemelerle birleştiren, yeni tamamlanmış butik bir projedir. Yapı teslime hazırdır (2026 yapımı) ve A enerji sınıfındadır; teknik şartnamede A+ düzeyi bina bileşenleri tanımlanmıştır.
Satışta tek ünite bulunmaktadır: GF3 kodlu, zemin katta konumlanan, 171 m² büyüklüğünde, 3 yatak odalı ve 2 banyolu bir rezidans. Geniş cephe açıklıkları doğal ışığı en üst düzeye çıkaracak şekilde tasarlanmıştır. Müsaitlik feed verisine dayanmaktadır ve rezervasyon öncesi teyit gerektirir.
GF3 · Zemin kat · 3+1, 2 banyo · 171 m² · €629.350 · Müsait (teyide tabi)
Isı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma + split klima
Net Metering sistemli fotovoltaik paneller ve güneş enerjili su ısıtıcısı
Akıllı ev sistemi, LED aydınlatma, çift cam, yüksek yalıtımlı alüminyum doğramalar
Çelik kapı ve alarm ön kurulumu
Fiyat Analizi
Tek ünite üzerinden birim fiyat nettir: €629.350 / 171 m² ≈ €3.680/m². Proje tek üniteli olduğundan fiyat bandı bu noktasal değerden ibarettir.
Muhafazakâr tahminimize göre Gerakas'ta yeni yapı stoğu kabaca €2.800–3.600/m² bandında fiyatlanmaktadır; bu ünite söz konusu bandın üst sınırında, hatta hafif üzerinde konumlanmaktadır. Primin bir bölümü A sınıfı enerji paketi, fotovoltaik altyapı, akıllı ev donanımı ve teslime hazır statü ile açıklanabilir; ancak bunun semt ortalamasına göre iddialı bir fiyatlama olduğunu açıkça belirtiriz.
Ayrıca €629.350'lik toplam bilet, Gerakas ölçeğinde geniş aile dairelerinin alışılmış işlem aralığının üzerindedir ve alıcı havuzunu daraltır. Bu nedenle fiyat, pazarlık ve kıyaslamalı değerleme yapılmadan kabul edilmemelidir.
Birim fiyat: ~€3.680/m² (tek ünite, noktasal değer)
Muhafazakâr semt bandı tahminimiz (yeni yapı): ~€2.800–3.600/m²
Konumlanma: bandın üst sınırında / hafif üzerinde — belirgin prim
Kira Potansiyeli
Getiriyi muhafazakâr bir %3–5 brüt bandında modelliyoruz; bu bir garanti değil, senaryo çalışmasıdır. €629.350 üzerinden %3 senaryosu yıllık ~€18.900 (~€1.575/ay), %4 senaryosu ~€25.200 (~€2.100/ay), %5 senaryosu ~€31.500 (~€2.620/ay) kiraya karşılık gelir.
Gerakas'ta 171 m² ölçekli aile konutlarının uzun dönem kira seviyeleri dikkate alındığında, gerçekçi beklentimiz bandın alt yarısıdır (~%3,0–3,5 brüt). Hedef kiracı profili aileler olup uzun dönem kiralama kısa döneme göre daha isabetli bir stratejidir. Yüksek toplam bilet, kira getirisini yapısal olarak baskılar; ünite getiri odaklı değil, değer koruma ve son kullanım odaklı okunmalıdır.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında uygunluk; seçilen rotaya, taşınmazın bulunduğu bölgeye ve ünitenin hukuki dosyasına bağlıdır ve her ünite için ayrı ayrı teyit edilmelidir. Sık karşılaşılan bir yanlış anlamayı netleştirelim: €250.000 eşiği konum bazlı değildir; güncel mevzuatta yalnızca kullanım değişikliğiyle konuta dönüştürülen taşınmazlar veya tescilli (korunan) bina restorasyonu rotalarında geçerlidir.
Genel gayrimenkul rotasında Attika bölgesi güncel mevzuatta üst eşik bandında (€800.000) tanımlanmıştır. Bu ünitenin fiyatı (€629.350) söz konusu genel rota eşiğinin altında kaldığından, olası bir Golden Visa kurgusu ancak rota bazlı değerlendirme ve dosya teyidi ile netleşebilir. Hiçbir proje için 'Golden Visa garantilidir' denemez; rezervasyon öncesinde rota ve ünite bazında hukuki dosya teyidi şarttır ve Avla bu teyidi süreç başında yaptırır.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir gayrimenkul yatırımı risksiz değildir; bu bölüm pazarlama metni değil, karar destek listesidir. Aşağıdaki başlıklar rezervasyon öncesi mutlaka ele alınmalıdır.
Toplam biletin ve m² fiyatının semt ortalamasına göre yüksekliği bu dosyanın ana riskidir: ikinci el satışta alıcı havuzu dardır ve likidite, orta segment dairelere göre daha yavaş olabilir. Zemin kat konumlanması bazı alıcılar için tercih, bazıları için değer kaybı unsurudur; mahremiyet ve ışık koşulları yerinde görülmelidir.
Müsaitlik verisi feed kaynaklıdır; tek ünite söz konusu olduğundan güncel teyit olmadan işlem planlanmamalıdır
m² fiyatı muhafazakâr semt bandımızın üst sınırında/üzerinde — pazarlıksız kabul önerilmez
€600 bin üzeri bilette ikinci el likidite riski ve dar alıcı havuzu
Kira getirisi beklentisi bandın alt yarısında (~%3,0–3,5 brüt); getiri odaklı yatırım için zayıf
Yapı teslime hazır görünse de iskan, tapu ve teknik teslim kontrolleri bağımsız avukat eliyle yapılmalıdır
Golden Visa kurgusu rota ve dosya teyidi olmadan varsayılmamalıdır
Sonuç
Skyline Residence; enerji verimli, teslime hazır ve geniş bir aile konutu arayan son kullanıcı için Gerakas'ın en güçlü yeni yapı seçeneklerinden biridir. A enerji sınıfı, fotovoltaik altyapı ve akıllı ev donanımı, işletme maliyetlerini düşüren somut avantajlardır.
Yatırım perspektifinden ise tablo daha temkinlidir: m² fiyatı semt bandımızın üstünde, beklenen brüt kira getirisi ise bandın altında seyretmektedir. Golden Visa kurgusu ancak rota bazlı hukuki teyitle netleşebilir. Önerimiz; ünite müsaitliğinin ve fiyatın güncel teyidi, kıyaslamalı değerleme ve bağımsız hukuki inceleme tamamlanmadan karar verilmemesidir. Avla bu adımların tamamında alıcının yanında yer alır.
Yorumlar