Skygarden Residence — A0214 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · AGIA PARASKEVI · KUZEY ATİNA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina'nın kuzeyindeki Agia Paraskevi semtinde yer alan Skygarden Residence (A0214) projesinin yatırım açısından değerlendirilmesini amaçlar. Değerlendirme, geliştirici veri akışındaki üç satılık ünitenin fiyat, metrekare ve donanım verileri ile semtin bilinen konum özelliklerine dayanır. Rapor bir pazarlama metni değil, karar öncesi güven belgesidir; varsayımlar muhafazakâr tutulmuştur.
Proje, A+ bina enerji sınıfında tamamlanmış, köşe parsel üzerinde çağdaş bir butik yapıdır. Satışta üç zemin kat dairesi bulunmaktadır: 109–123 m² arası, 2+1 ve 3+1 planlarda, 496.607–546.785 € fiyat bandında. Yapım yılı 2026 olup üniteler veri akışına göre teslime hazır durumdadır.
Aşağıdaki bölümlerde konum, ünite yapısı, metrekare fiyat analizi, kira potansiyeli, Golden Visa çerçevesi ve riskler ayrı ayrı ele alınmaktadır. Tüm müsaitlik ve fiyat bilgileri geliştirici teyidine tabidir.
Konum ve Ulaşım
Agia Paraskevi, Atina'nın kuzeyinde yeşil dokusu ve aile odaklı yerleşik nüfusuyla bilinen, kendi kentsel altyapısı eksiksiz bir semttir. Proje çevresinde günlük yaşam yürüme mesafesinde çözülür: süpermarket yaklaşık 600 m, eczane 200 m içinde, ilkokul ve lise yürüme mesafesindedir.
Ulaşım profili güçlüdür. Ulusal otoyol bağlantısı yaklaşık 1,3 km (araçla 3 dk) mesafededir; Atina Uluslararası Havalimanı yaklaşık 30 dk, Akropol ve tarihi merkez yaklaşık 12 dk, Atina Rivierası plajları yaklaşık 25 dk sürüş uzaklığındadır. Pire Limanı 14 km, The Ellinikon dönüşüm alanı 18 km mesafededir.
Konum, hem son kullanıcı (aile) hem de uzun dönem kiracı profili için dengeli bir tercihtir. Semt düzeyinde konum bilgisi verilmekte olup nokta adres paylaşılmamaktadır; parsel bilgisi randevu aşamasında sunulur.
Proje ve Üniteler
Skygarden Residence, geniş cam balkonlar ve yapıya entegre yeşillendirme ile tanımlanan, A+ bina enerji sınıfında tamamlanmış çağdaş bir butik projedir. Donanım listesi güncel standartlara işaret eder: ısı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, Net Metering sistemli fotovoltaik paneller, güneş enerjili su ısıtıcı, çift cam ve yüksek yalıtımlı alüminyum doğramalar, akıllı ev altyapısı, çelik kapı ve alarm ön tesisatı.
Satışta üç ünite bulunmaktadır ve üçü de zemin kattadır. Bu, projenin karakteristik bir özelliğidir ve fiyat/kiralama değerlendirmesinde dikkate alınmalıdır.
Yapım yılı 2026'dır ve veri akışı üniteleri teslime hazır olarak göstermektedir.
GF1 — Zemin kat, 3+1, 2 banyo, 123 m², 542.438 € (müsait)
GF2 — Zemin kat, 3+1, 2 banyo, 112 m², 496.607 € (müsait)
GF3 — Zemin kat, 2+1, 1 banyo, 109 m², 546.785 € (müsait)
Fiyat Analizi
Liste fiyatları üzerinden birim fiyatlar şöyledir: GF1 yaklaşık 4.410 €/m², GF2 yaklaşık 4.434 €/m², GF3 yaklaşık 5.016 €/m². Projenin birim fiyat bandı yaklaşık 4.400–5.000 €/m², ağırlıklı ortalaması yaklaşık 4.610 €/m²'dir.
Muhafazakâr kıyas bandımız, Agia Paraskevi'de A enerji sınıfı yeni yapı için kabaca 3.500–4.500 €/m² aralığıdır. Bu çerçevede GF1 ve GF2 bandın üst kenarında, GF3 ise semt için tahmin ettiğimiz bandın belirgin biçimde üzerindedir. Açık ifadeyle: bu proje semt ortalamasına göre primli fiyatlanmıştır ve prim özellikle en küçük ünitede yoğunlaşmaktadır.
GF3'te dikkat çeken bir tutarsızlık vardır: 109 m² 2+1 ünite, 112 m² 3+1 üniteden (GF2) mutlak fiyat olarak daha pahalıdır. Bu fark, liste metrekaresine yansımayan ek alanlardan (bodrum bağlantısı, bahçe kullanımı vb.) kaynaklanıyor olabilir; ancak bu, geliştirici dosyasından ünite bazında teyit edilmeden kabul edilmemelidir. Teyit gelmezse GF3'ün fiyat/değer dengesi zayıftır.
Sonuç olarak fiyat, A+ enerji sınıfı, yeni yapı ve konum kalitesiyle kısmen savunulabilir; ancak alıcı, semt ortalamasının üzerinde bir giriş fiyatı ödediğinin farkında olmalı ve pazarlık ile ek alan teyidini birlikte yürütmelidir.
Kira Potansiyeli
Agia Paraskevi, üniversite ve iş kampüslerine yakınlığı ve yerleşik semt kimliğiyle istikrarlı bir uzun dönem kiracı havuzuna sahiptir. Yeni yapı, A+ enerji sınıfı ve akıllı ev donanımı, kiralamada semt ortalamasının üzerinde bir konumlanmaya imkân verir.
Muhafazakâr bandımızda, bu büyüklükteki yeni dairelerin uzun dönem kirasını aylık yaklaşık 1.300–1.700 € aralığında modelliyoruz. Bu varsayımla brüt kira getirisi tahminimiz yıllık yaklaşık %3,0–4,0 bandındadır; giriş fiyatının primli olması getiriyi %3–5'lik genel bandımızın alt yarısına çekmektedir.
Bu rakamlar tahmindir ve hiçbir kira getirisi garanti edilmemektedir. Zemin kat konumunun bazı kiracı profillerinde tercih düşürücü, bahçe kullanımı varsa tercih artırıcı etkisi olabilir; nihai kira seviyesi ünite bazında değerlendirilmelidir.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında geçerli yatırım eşiği, taşınmazın bulunduğu bölgeye ve seçilen yatırım rotasına göre belirlenir; eşik ünite bazında dosya üzerinden teyit edilmelidir. 250.000 € seviyesi konum bazlı bir eşik değildir: yürürlükteki mevzuata göre yalnızca konut dışı bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi veya tescilli bir binanın restorasyonu rotalarında geçerlidir.
Bu projedeki üniteler 496.607–546.785 € bandındadır. İlanın Golden Visa etiketi taşıması, herhangi bir ünitenin otomatik uygunluğu anlamına gelmez; Attika'da standart rota eşikleri bölge sınıflandırmasına göre değişir ve bu fiyat bandının hangi rota ile programa uyduğu ancak ünite bazlı dosya incelemesiyle netleşir.
Yaklaşımımız nettir: rezervasyon öncesinde her ünite için rota, eşik ve destekleyici dosya ayrı ayrı teyit edilir. "Bu proje Golden Visa garantilidir" türü bir taahhüt vermiyoruz; uygunluk, resmi belgelerle doğrulanmadan varsayılmamalıdır.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir yatırım risksiz değildir; bu projede öne çıkan başlıklar aşağıdadır. Riskler proje reddi gerektirecek düzeyde değildir, ancak fiyat müzakeresi ve dosya teyidi olmadan ilerlenmemelidir.
Veri akışındaki müsaitlik ve fiyat bilgileri anlık envanteri yansıtmayabilir; üç ünitenin de satışta olduğu bilgisi rezervasyon öncesinde geliştiriciden teyit edilmelidir. Yapım yılı 2026 ve durum "teslime hazır" görünse de, teslim koşulları ve ortak alanların fiili durumu yerinde doğrulanmalıdır.
Fiyat primi: proje bandı (~4.400–5.000 €/m²) semt için tahmin ettiğimiz bandın üst kenarında/üzerinde; ikinci elde yeniden satış marjı daralabilir.
GF3 anomalisi: en küçük ünite en yüksek birim fiyata (~5.016 €/m²) sahip ve 3+1 GF2'den pahalı; ek alan teyidi olmadan bu fiyat savunulamaz.
Zemin kat yoğunluğu: satıştaki üç ünitenin üçü de zemin katta; kiralama ve yeniden satışta kat tercihi etkisi hesaba katılmalıdır.
Likidite: 500.000 €+ bandındaki daireler ikinci el piyasada daha dar bir alıcı havuzuna hitap eder; çıkış süresi uzayabilir.
Müsaitlik/teslim teyidi: envanter, teslim koşulları ve ortak alanların durumu rezervasyon öncesi doğrulanmalıdır.
Golden Visa: uygunluk rota ve ünite bazında dosya teyidine tabidir; etiket otomatik uygunluk anlamına gelmez.
Sonuç
Skygarden Residence, güçlü konum ve yüksek yapı standardı arayan, kira getirisinden çok değer koruma ve yaşam kalitesi önceliği olan alıcılar için tutarlı bir adaydır. Agia Paraskevi'nin yerleşik semt kimliği ve A+ enerji sınıfı, uzun vadeli değer koruması açısından olumludur.
Fiyat tarafında tablo nettir: proje semt ortalamasına göre primlidir ve brüt kira getirisi tahminimiz %3,0–4,0 bandında, muhafazakâr aralığımızın alt yarısındadır. Salt getiri odaklı bir yatırımcı için daha verimli alternatifler bulunabilir.
Önerimiz: GF2 (112 m², ~4.434 €/m²) fiyat/değer açısından en dengeli ünitedir. GF3, ek alan teyidi gelmediği sürece mevcut fiyatla önerilmez. Her durumda ilerlemeden önce müsaitlik teyidi, fiyat müzakeresi ve — Golden Visa hedefi varsa — ünite bazlı rota/dosya doğrulaması tamamlanmalıdır.
Yorumlar