Sakellariou Rezidansları — A0211 Fizibilite Raporu
FİZİBİLİTE RAPORU · ACHARNES · BATI ATTİKA
Bu rapor, Atina metropol alanının kuzeybatısındaki Acharnes (Menidi) ilçesinde yer alan A0211 kodlu Sakellariou Rezidansları projesinin yatırım fizibilitesini değerlendirir. Değerlendirme; proje veri dosyasındaki ünite, fiyat ve inşaat bilgileri ile yayındaki ilan içeriğine dayanır. Amaç pazarlama değil, karar desteğidir: rakamlar muhafazakâr varsayımlarla modellenmiş, belirsiz noktalar açıkça işaretlenmiştir.
Proje, her katta tek daire olmak üzere yalnızca iki daireden oluşan butik ölçekli bir yeni yapıdır. Bina 2026'da tamamlanmıştır ve daireler teslime hazırdır. Fiyat aralığı €127.000–168.000 olup, Atina metropolünde yeni yapı segmenti için erişilebilir bir giriş seviyesini temsil eder.
Aşağıdaki bölümlerde konum ve ulaşım profili, ünite yapısı, metrekare bazlı fiyat analizi, muhafazakâr kira getirisi modeli ve yatırımcının bilmesi gereken riskler ele alınmaktadır. Tüm müsaitlik ve fiyat bilgileri satıcı tarafı teyidine tabidir.
Konum ve Ulaşım
Acharnes (Menidi), Atina metropol alanının kuzeybatısında yer alan, nüfus olarak Attika'nın en büyük ilçelerinden biridir. Proje, ilçe merkezine yürüme mesafesindeki sakin, aile odaklı bir konut dokusunda konumlanır; günlük alışveriş, okullar ve kafeler yakın çevrededir. Kurumsal politikamız gereği konumu semt düzeyinde veriyoruz; nokta adres paylaşılmaz.
Ulaşım profili güçlüdür: Acharnes banliyö treni (Proastiakos) istasyonu yaklaşık 2 km, Attiki Odos otoyol bağlantısı arabayla yaklaşık beş dakika mesafededir. Atina şehir merkezi yaklaşık 12 km, Atina Uluslararası Havalimanı ise Attiki Odos üzerinden yaklaşık 35 km uzaklıktadır. Parnitha Dağı milli parkının yeşil etekleri ilçenin hemen kuzeyinde uzanır.
Yatırım perspektifinden önemli bir not: Acharnes sahil şeridi veya turistik bir bölge değildir. Talep tabanı ağırlıkla yerel ve uzun dönemli konut kiracısından oluşur; kısa dönem (turistik) kiralama potansiyeli sınırlı kabul edilmelidir.
Proje ve Üniteler
Bina, her katta tek daire olmak üzere toplam iki daireden oluşur; bu ölçek, bu fiyat seviyesinde az rastlanan bir mahremiyet sunar. Her iki daire de açık plan salon-mutfaklı, fonksiyonel 2+1 düzenindedir. İnşaat tamamlanmıştır (2026) ve daireler derhal teslime hazırdır.
Proje dosyasında otopark, depo ve ortak alan donatılarına ilişkin veri bulunmamaktadır; enerji sınıfı da henüz belirtilmemiştir. Bu kalemler satın alma kararı öncesinde ünite bazında yazılı teyit edilmelidir.
A1 — 100 m², 2+1, €168.000 (≈ €1.680/m²), durum: müsait
B1 — 67 m², 2+1, €127.000 (≈ €1.896/m²), durum: müsait
İnşaat durumu: tamamlandı (2026), teslime hazır
Enerji sertifikası: dosyada belirtilmemiş — teyit gerekli
Otopark / depo: dosyada veri yok — teyit gerekli
Fiyat Analizi
Feed'deki gerçek ünite fiyatlarından hesaplanan birim fiyat bandı yaklaşık €1.680–1.900/m² aralığındadır: A1 (100 m², €168.000) €1.680/m², B1 (67 m², €127.000) ise yaklaşık €1.896/m² seviyesindedir. İki ünitenin ağırlıklı ortalaması yaklaşık €1.766/m²'dir (toplam 167 m² / €295.000).
Semt kıyasında muhafazakâr tahmin bandımız şudur: Acharnes genelinde ikinci el konut ilanlarında kabaca €1.000–1.500/m², yeni yapı segmentinde ise €1.500–1.900/m² aralığı gözlemlenmektedir. Bu çerçevede A1'in €1.680/m² fiyatı yeni yapı bandının makul bir noktasındadır.
B1 için açık konuşmak gerekir: yaklaşık €1.896/m² birim fiyat, semt ortalamasının belirgin üzerindedir ve yeni yapı bandımızın üst sınırındadır. Bu, küçük ünitelerde sık görülen birim fiyat primidir; mutlak giriş fiyatı düşük olsa da, metrekare bazında ödenen prim yeniden satışta ikinci el kıyasına karşı bir risk oluşturur. Kıyaslamalar kesin rakam değil, gözlem bandı olarak okunmalıdır.
Kira Potansiyeli
Acharnes'te kira talebi ağırlıkla yerel ailelerden ve uzun dönemli kiracılardan gelir. Bölgedeki 2+1 daireler için muhafazakâr aylık kira tahmin bandımız, ünite büyüklüğüne ve yeni yapı durumuna bağlı olarak A1 için €500–650, B1 için €450–530 aralığındadır.
Bu varsayımlarla brüt kira getirisi A1'de yaklaşık %3,6–4,6, B1'de yaklaşık %4,3–5,0 bandında modellenmektedir; genel çerçevemiz %3,5–5 muhafazakâr bandıdır. Herhangi bir kira garantisi söz konusu değildir; boşluk dönemleri, vergi, sigorta ve bakım giderleri düşüldüğünde net getiri tipik olarak brütün altında kalır.
Kısa dönem kiralama bu konum için ana senaryo olarak modellenmemelidir; gerçekçi yatırım tezi uzun dönemli yerel kiracıya dayanır.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Aşağıdaki başlıklar, kararı desteklemek amacıyla bilinçli olarak muhafazakâr bir gözle derlenmiştir. Bu rapor bir güven belgesidir; risklerin açıkça yazılması pazarlama metnine tercih edilir.
Müsaitlik ve fiyat verisi anlık feed'e dayanır; her iki ünitenin güncel durumu satın alma öncesinde satıcı tarafından yazılı teyit edilmelidir.
B1'in yaklaşık €1.896/m² birim fiyatı semt ortalamasının belirgin üzerindedir; küçük ünite primi, yeniden satış senaryosunda değer kıyası riski taşır.
İkinci el likidite: Batı Attika'da alıcı havuzu ağırlıkla yerel ve fiyat duyarlıdır; premium semtlere kıyasla satış süreleri uzayabilir.
Enerji sertifikası dosyada belirtilmemiştir; sınıf teyidi hem kiralama hem yeniden satış değeri açısından önemlidir.
Otopark ve depo bilgisi dosyada yoktur; bu donatıların varlığı fiyat kıyasını doğrudan etkiler.
Bina tamamlanmış olsa da iskan, tapu ve teknik evrak setinin (kat mülkiyeti dâhil) hukuki inceleme ile doğrulanması şarttır.
İki daireli binada ortak gider ve yönetim yapısı gayriresmî kalabilir; komşu ünite ile paylaşım esasları netleştirilmelidir.
Sonuç
Sakellariou Rezidansları; erişilebilir giriş fiyatı, tamamlanmış inşaat ve kat başına tek daireli butik ölçeğiyle, Atina metropolünde düşük bütçeli, uzun vadeli bir konut yatırımı arayan alıcı için değerlendirilebilir bir dosyadır. A1'in €1.680/m² fiyatı yeni yapı bandımız içinde makul konumdadır; B1'de ise birim fiyat primi açıkça fiyatlanmalıdır.
Gerçekçi yatırım tezi şudur: uzun dönemli yerel kiracıya %3,5–5 brüt getiri bandı ve muhafazakâr tutulması gereken bir değer artışı beklentisi. Kısa dönem kiralama veya hızlı çıkış senaryoları bu konum için ana tez yapılmamalıdır.
Nihai karar öncesinde müsaitlik, enerji sertifikası, otopark/depo durumu ve tam evrak setinin ünite bazında teyidi şarttır. Ekibimiz bu doğrulama sürecini alıcı adına yürütmektedir.
Yorumlar