Riviera Onyx — A0172 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 1 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · PALEO FALIRO · ATHENS RIVIERA · GOLDEN VISA
Riviera Onyx, Athens Riviera'nın Atina'ya en yakın halkası olan Paleo Faliro'da, El. Venizelou 222 adresinde yer alan 8 daireli, tamamlanmış bir yeniden yapım projesidir. Dış kabuğu baştan yenilenen ve iç mekânları bir tasarım stüdyosuyla birlikte kurgulanan binada 8 dairenin 7'si satılmış durumdadır; satışta kalan tek daire, 2. kattaki 137 m² net alanlı, üç yatak odalı B2 dairesidir. Fiyat 625.000 €, durum teslime hazır.
Bu rapor, 1 Temmuz 2026 tarihli fiyat listesi ile Ağustos 2026 yeni projeler seçkimizin bölge ve proje raporlarına dayanır. Amaç, projeyi pazarlama dilinden arındırılmış bir çerçevede — konumu, yapısı, fiyatı, Golden Visa durumu ve riskleriyle birlikte — değerlendirmektir. Envanter ve fiyat bilgisi liste tarihine aittir; güncel müsaitlik görüşmede teyit edilir.
Konum ve Ulaşım
Paleo Faliro, Athens Riviera'nın şehir merkezine en yakın halkasıdır: sakin ama canlı, oturmuş bir üst-orta segment yerleşim. Sahil bandı ve marina kısa araç mesafesinde, şehir merkezi de yakındır. Proje El. Venizelou ana caddesi üzerinde konumlanır; Stavros Niarchos Vakfı Kültür Merkezi (SNFCC) ve marina çevresi, bölgenin gündelik yaşam kalitesini besleyen iki güçlü referans noktasıdır.
Ulaşımın omurgası sahil tramvayıdır: bölgeden geçer ve hem merkeze hem Riviera'nın güneyine hızlı bağlantı verir. Bölgenin tek belirgin ulaşım eksiği doğrudan metro bağlantısının olmamasıdır — bu, günlük yaşamda araç bağımlılığı yaratır ve raporun riskler bölümünde ayrıca ele alınmıştır.
Proje ve Yapı
Riviera Onyx, 8 daireli ve tamamlanmış bir yeniden yapım projesidir. Dış kabuk baştan yenilenmiş, iç mekânlar bir tasarım stüdyosuyla birlikte kurgulanmıştır. Kat başına iki daire olmak üzere dört katlı bir yerleşim söz konusudur; daireler 109–137 m² net alanlı, üç yatak odalı büyük aile daireleridir — seçkimizdeki tek gerçek aile dairesi formatı budur.
Projenin ayırt edici özelliği, her daireye 1 otopark ve 1 depo verilmesidir — Ağustos 2026 seçkimizde otoparkı daire başına garanti eden tek proje budur. Metrosu olmayan, araçla yaşayan bir bölgede garanti otopark yalnızca konfor değil, ikinci elde değer koruyan bir unsurdur. Bina bütünüyle tamamlandığı için alıcı projeyi bugünkü hâliyle yerinde görebilir; render ile teslim arasındaki belirsizlik bu dosyada yoktur.
Daire Envanteri ve Fiyat
1 Temmuz 2026 listesine göre 8 dairelik envanterin durumu şöyledir:
137 m² için 625.000 €, m² başına yaklaşık 4.560 €'ya karşılık gelir — bu, seçkimizdeki en düşük metrekare fiyatıdır. Riviera'da otoparklı ve depolu bitmiş bir daire için bu rakam, yatırım tezinin çekirdeğidir.
B2 · 2. kat · 137 m² net · 3+1 · 1 otopark + 1 depo · 625.000 € · MÜSAİT (son daire)
A1 · 1. kat · 109 m² · 3+1 · Satıldı
A2 · 1. kat · 137 m² · 3+1 · Satıldı
B1 · 2. kat · 110 m² · 3+1 · Satıldı
C1 · 3. kat · 109 m² · 3+1 · Satıldı
C2 · 3. kat · 137 m² · 3+1 · Satıldı
D1 · 4. kat · 109 m² · 3+1 · Satıldı
D2 · 4. kat · 137 m² · 3+1 · Satıldı
Golden Visa
Çerçeveyi doğru kurmak gerekir: 250.000 € bir konum eşiği değildir. Bu tutar, yalnızca kullanım değişikliği (dönüşüm) veya yeniden yapımı tamamlanmış mülklerde geçerli özel bir rotadır; Attika'da dönüşüm dışı her mülk 800.000 € standart eşiğine tabidir.
Riviera Onyx bu rotanın en temiz dosyalarından biridir: yeniden yapım tamamlanmıştır ve bina teslime hazırdır. Dolayısıyla 250.000 € rotasının tamamlanma koşulu bugün itibarıyla karşılanır — inşaatı süren projelerdeki gibi teslim sonrasını bekleme durumu yoktur. 625.000 € fiyat eşiğin çok üzerinde olduğu için tapu bedeli tartışması da yoktur; her koşulda tapu bedeli 250.000 €'nun altına inmemelidir.
Uygulamaya dair notlar: oturum izni 5 yıllıktır ve mülk elde tutuldukça yenilenir. Üç yatak odalı tek daire, ailenin tamamının başvurusunu tek tapu ile çözer. Golden Visa'ya konu mülkte kısa dönem (Airbnb tipi) kiralama yapılamaz; mülkün satışı izni sona erdirir.
Kira ve Getiri
Bölgenin kiracı profili, aile profilinde yerli kiracılar ile uzun dönem yabancılardan oluşur. Üç yatak odalı büyük dairelerde talep sığ ama kalitelidir: kiracı az bulunur, bulunduğunda uzun kalır. Bu, boşluk dönemlerinin seyrek ancak kiracı bulma sürecinin uzun olabileceği anlamına gelir.
Büyük metrekarede kira/m² düştüğü için brüt verim seçkimizde alt banttadır. Bu dairede yatırım tezi kira getirisi değildir; Riviera'da bu büyüklükte, otoparklı, depolu ve bitmiş daire arzının kıtlığıdır. Kısa dönem kiralama Golden Visa mülkünde zaten kapalı olduğundan, kira kurgusu uzun dönem üzerine kurulmalıdır.
Riskler
Aşağıdaki riskler bu değerlendirmenin ayrılmaz parçasıdır:
Metro yok: bölgeye doğrudan metro bağlantısı bulunmuyor; sahil tramvayına rağmen günlük yaşamda araç bağımlılığı gerçektir.
Bütçe: 625.000 € ile seçkimizin en üst bütçe noktasıdır; tek daire kaldığı için pazarlık alanı sınırlıdır ve bina içinde alternatif yoktur.
Likidite: büyük daire segmentinde hem kiracı hem alıcı bulma süresi küçük dairelere göre uzayabilir; çıkışta alıcı havuzu daha dardır.
Veri tarihi: envanter ve fiyat 1 Temmuz 2026 listesine aittir; müsaitlik gün içinde değişebilir, nihai koşullar sözleşme aşamasında teyit edilir.
Değerlendirme
Riviera Onyx, seçkimizdeki tek gerçek aile dairesi formatıdır ve bunu m² başına en düşük fiyatla sunar: 137 m² için 625.000 €, yaklaşık 4.560 €/m². Riviera'da bu büyüklükte, otoparklı, depolu ve bitmiş daire arzı çok sınırlıdır; kıtlık primi zaman içinde bu dairenin lehine çalışır.
Kime uygun: Golden Visa'yı tek ve büyük bir daireyle çözmek isteyen, mülkü zaman zaman kendisi de kullanmayı düşünen aile için doğru dosyadır. Getiri odaklı yatırımcı veya çok daireli portföy kurmak isteyen alıcı için uygun değildir; o profil için seçkimizde daha uygun projeler vardır.
Sonuç: inşaat riski yok, tapu ve oturum başvurusu bugün mümkün, m² fiyatı seçkinin en düşüğü — buna karşılık likidite ve verim, büyük daire segmentinin doğası gereği sınırlıdır. Dosya, yatırım ile kendi kullanımı dengesinde ağırlığı kullanım tarafına koyan alıcı için güçlüdür.
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa'da güvenilir çözüm ortağınız. Bu projede güncel müsaitlik teyidi, ödeme planı ve Golden Visa dosya adımları için bizimle iletişime geçin: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657
Yorumlar