Prime Residence — A0210 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 5 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · KAMİNİA · PİRE · GOLDEN VISA
Bu rapor, Pire'nin Kaminia semtinde yükselen Prime Residence projesinin (A0210) yatırım fizibilitesini veri odaklı bir çerçevede ele alır. Değerlendirme; geliştirici veri akışındaki birim, fiyat ve teknik özellik bilgilerine, yayındaki ilan içeriğine ve bölgesel piyasa gözlemlerimize dayanır. Amaç pazarlama metni değil, karar öncesi güven belgesi sunmaktır.
Proje, A+ enerji sınıfı hedefiyle tasarlanmış butik ölçekli yeni bir yapıdır. Veri akışına göre satışta iki daire bulunmaktadır: 57 m² bir 1+1 (€250.000) ve 91 m² bir 3+1 (€440.000). İnşaat ince işler aşamasındadır; teslim 2027 olarak planlanmıştır.
Rapordaki tüm fiyat, müsaitlik ve program bilgileri geliştirici teyidine tabidir. Konum bilgisi kurumsal ilkemiz gereği semt düzeyinde verilmektedir; kesin adres ve ünite dosyaları görüşme aşamasında paylaşılır.
Konum ve Ulaşım
Kaminia, Pire'nin liman ile Atina merkezi arasında konumlanan, yerleşik ve ağırlıkla konut dokulu semtlerinden biridir. Bölge, gösterişli sahil hattından çok günlük yaşam pratikliğiyle öne çıkar; okul, market, eczane gibi temel ihtiyaçlar yürüme mesafesindedir.
Ulaşım tarafında en güçlü kart bağlantısallıktır: Pire Limanı yaklaşık 1,3 km (araçla 7 dakika civarı) mesafededir ve semt, Pire genelinde son yıllarda güçlenen toplu taşıma altyapısından yararlanır. Zeas Marina ve Stavros Niarchos Vakfı Kültür Merkezi gibi çekim noktaları kısa sürüş mesafesindedir.
Yatırım perspektifinden Kaminia, Pire'nin dönüşüm hikayesinin görece erken fiyatlanan halkalarından biridir; ancak bu hikayenin hızı ve derinliği zamana yayılacaktır ve kısa vadeli değer artışı varsayımı yapılmamalıdır.
Süpermarket ~180 m · Spor salonu ~170 m · Otobüs durağı ~190 m
Eczane ~220 m · ATM ~340 m
İlkokul ~250 m · Ortaokul ~330 m
Pire Limanı ~1,3 km (~7 dk) · Zeas Marina ~2,1 km
Stavros Niarchos Vakfı Kültür Merkezi ~3,8 km
Proje ve Üniteler
Prime Residence, geniş balkonlu ve büyük cephe açıklıklı çağdaş bir mimariye sahip butik ölçekli bir projedir. Teknik donanım listesi yeni nesil standartları yansıtır: Net Metering sistemli fotovoltaik paneller, ısı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, güneş enerjili su ısıtıcı, yüksek ısı ve ses yalıtımlı alüminyum doğramalar, akıllı ev altyapısı, çelik kapı ve alarm ön kurulumu.
Veri akışına göre inşaat ince işler aşamasındadır ve teslim 2027 olarak planlanmıştır. Satışta iki daire görünmektedir; bina genel stoku içinde son kalan üniteler olması muhtemeldir ve bu durum seçenek esnekliğini sınırlar.
Ünite karması iki farklı profile hitap eder: 1. kattaki kompakt 1+1, giriş bütçeli yatırımcıya; 7. kattaki 3+1 ise manzara ve alan önceliği olan son kullanıcıya veya aile kiracısı hedefleyen yatırımcıya yöneliktir.
A1 — 1. kat, 1+1, 57 m², €250.000 (müsait)
G — 7. kat, 3+1, 91 m², €440.000 (müsait)
Enerji sınıfı: A+ hedefli · İnşaat: ince işler · Teslim: 2027
Fiyat Analizi
Feed'deki gerçek ünite fiyatlarından hesapladığımız birim fiyatlar şöyledir: A1 (57 m², €250.000) yaklaşık €4.386/m²; G (91 m², €440.000) yaklaşık €4.835/m². Projenin birim fiyat bandı buna göre yaklaşık €4.400–4.850/m² aralığındadır.
Semt kıyasında muhafazakâr bandımız şudur: Kaminia'da ikinci el stok için €1.500–2.500/m², Pire genelinde A sınıfı yeni yapılar için €3.000–4.000/m² civarı bir aralık tahmin ediyoruz. Bu çerçevede projenin bandı, semt ortalamamızın ve yeni yapı bandımızın belirgin üzerindedir; prim, A+ enerji donanımı ve sıfır bina niteliğiyle kısmen açıklanabilir, ancak tamamı piyasa emsalleriyle desteklenmemektedir.
Ayrıca dikkat çeken bir nokta: küçük ünitenin fiyatı (€250.000), Golden Visa bağlamında sık anılan eşik rakamıyla birebir örtüşmektedir. Fiyatlamanın yerel emsallerden çok uluslararası yatırımcı talebine göre çapalanmış olabileceği ihtimali, değerleme ve ikinci el satış açısından hesaba katılmalıdır. Bu nedenle her iki ünitede de pazarlık payının test edilmesini öneririz.
A1: €250.000 / 57 m² ≈ €4.386/m²
G: €440.000 / 91 m² ≈ €4.835/m²
Proje bandı: ~€4.400–4.850/m² · Muhafazakâr semt bandımız: ikinci el €1.500–2.500/m², yeni yapı €3.000–4.000/m² (tahmin)
Kira Potansiyeli
Uzun dönem kiralamada Atina-Pire hattı için genel muhafazakâr modelimiz %3–5 brüt getiri bandıdır. Kaminia özelinde kira tahmin bandımız, 57 m² bir 1+1 için aylık €500–700, 91 m² bir 3+1 için aylık €850–1.100 civarındadır; bunlar tahmindir, taahhüt değildir.
Bu kira bandı talep fiyatlarına oranlandığında, brüt getiri A1 için yaklaşık %2,4–3,4, G için yaklaşık %2,3–3,0 aralığına denk gelir. Yani mevcut fiyat seviyesinde getiri, muhafazakâr bandımızın alt ucuna sıkışmakta, senaryoların bir bölümünde altında kalmaktadır. Yüksek birim fiyat, kira getirisini matematiksel olarak baskılayan ana etkendir.
Kaminia'daki kiracı profili ağırlıkla yerel hane halkı ve liman-bağlantılı çalışanlardır; bu, doluluk açısından istikrar sağlar ancak kira tavanını sınırlar. Kısa dönem kiralama senaryosu ayrıca mevzuata tabidir ve bu raporda temel senaryo olarak alınmamıştır. Feed'de herhangi bir kira garantisi bilgisi yer almamaktadır ve bu rapor da garanti içermez.
1+1 (57 m²) kira tahmini: €500–700/ay · brüt getiri ~%2,4–3,4
3+1 (91 m²) kira tahmini: €850–1.100/ay · brüt getiri ~%2,3–3,0
Genel muhafazakâr referans bandı: %3–5 brüt (bu projede alt uca yakın)
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında yatırım eşiği tek bir rakam değildir; taşınmazın bulunduğu bölgeye ve seçilen yatırım rotasına göre değişir. Attika'nın önemli bölümü, yürürlükteki mevzuatta standart konut yatırımı için en yüksek eşik kademesinde yer almaktadır.
Sık anılan €250.000 seviyesi konum bazlı bir eşik değildir: mevcut düzenlemede bu seviye yalnızca kullanım değişikliğiyle konuta dönüştürülen taşınmazlar veya tescilli (korunan) yapıların restorasyonu gibi özel rotalarda geçerlidir. Bir ünitenin fiyatının €250.000 olması, o üniteyle bu rotadan başvurulabileceği anlamına gelmez.
Bu nedenle Prime Residence özelinde hangi rotanın uygulanabilir olduğu, tapu ve imar dosyası üzerinden ünite bazında teyit edilmelidir. 'Bu proje Golden Visa garantilidir' türü bir iddia bu raporun konusu değildir; rezervasyon öncesi rota ve dosya teyidi sürecini birlikte yürütürüz.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Aşağıdaki başlıklar, karar öncesi mutlaka netleştirilmesini önerdiğimiz noktalardır. Hiçbiri tek başına eleyici olmayabilir; ancak toplamı, fiyatlama ve pazarlık stratejisini doğrudan etkiler.
Veri teyidi: Müsaitlik, fiyat ve ünite bilgileri geliştirici veri akışından alınmıştır; rezervasyon öncesi güncel teyit şarttır.
Birim fiyat primi: Hesaplanan ~€4.400–4.850/m² bandı, Kaminia için muhafazakâr semt bandımızın belirgin üzerindedir; ikinci el satışta değerleme farkı riski taşır.
Eşik çapası: 57 m² dairenin €250.000 fiyatı GV bağlamında sık anılan rakamla örtüşür; fiyatın yerel emsaller yerine yatırımcı talebine göre konumlanmış olma ihtimali sorgulanmalıdır.
Getiri sıkışması: Talep fiyatları üzerinden brüt kira getirisi %3 bandının altına inebilir; nakit akışı odaklı yatırımcı için zayıf senaryodur.
Teslim ve inşaat riski: Proje ince işler aşamasındadır ve teslim 2027 hedeflidir; yeni yapılarda program sarkması olasılığı her zaman mevcuttur ve sözleşmede gecikme hükümleri aranmalıdır.
İkinci el likidite: Kaminia'da alıcı havuzu ağırlıkla yereldir; semt bandının üzerinde fiyatlı bir ünitenin yeniden satış süresi uzayabilir.
GV rotası: Uygulanabilir rota ünite bazında dosya teyidine muhtaçtır; teyitsiz GV varsayımıyla ilerlenmemelidir.
Sonuç
Prime Residence; A+ enerji donanımı, sıfır bina niteliği ve Pire Limanı'na yakın, günlük yaşamı güçlü bir semt konumuyla teknik açıdan sağlam bir üründür. Kaminia'nın Pire dönüşüm hikayesindeki görece erken konumu, uzun vadeli ve sabırlı bir yatırımcı için anlamlı bir zemin sunar.
Buna karşılık raporun ana bulgusu nettir: mevcut talep fiyatları, muhafazakâr semt bandımızın belirgin üzerindedir ve brüt kira getirisini %3 bandının altına itebilir. Bu tablo, projeyi kısa vadeli getiri arayan yatırımcıdan çok, yeni yapı kalitesi ve uzun vadeli değer korumasını önceliklendiren alıcıya uygun kılar.
Önerimiz: her iki ünitede pazarlık payının test edilmesi, müsaitlik ve fiyatın geliştiriciden yazılı teyidi, GV hedefi varsa rota ve dosya doğrulamasının rezervasyon öncesinde tamamlanmasıdır. Bu üç koşul sağlandığında proje, dengeli bir Pire pozisyonu olarak değerlendirilebilir.
Yorumlar