Perikleous-Rodou Marousi | A0134 Fizibilite Raporu

M. Sami Akbeniz
4 gün önce
3 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 3 gün önce

MAROUSI (KUZEY ATINA IŞ MERKEZI) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI

Perikleous & Rodou — Marousi

Perikleous & Rodou — Marousi projesi — Üç binadan oluşan kompleks: merkez tarihi konak restorasyonu + iki yeni inşa bina. Restorasyon ve yeni inşa karması — αλλαγή χρήσης ve listed bina kombinasyonu, €250.000 alt eşik istisnası uygulanır.

Hızlı Bakış

Giriş Fiyatı:€280.000 – €350.000 · daire 35-58 m²
Birim Tipleri:1+1 ağırlıklı (önceki kayıtlardan)
Kira Garantisi:Brochure mevcut değil — kurumsal kira tabanı pasif güçlü
Golden Visa:5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
Enerji:A Enerji Sınıfı (önceki kayıtlardan)
Teslim:2028 Q1 (önceki fizibilite raporundan)

01Yönetici Özeti & Bölge Analizi

Marousi, Kuzey Atina'nın en prestijli iş ve yaşam merkezi — OTE/Vodafone HQ, OAKA Olimpiyat Stadyumu, The Mall Athens ve Marousi Metro İstasyonu'nun kesiştiği Atina'nın 'kingstone' (kilit taşı) bölgesidir. Talep yoğun (çoğu birim hızla rezerve), kira pazarı kurumsal-profesyonel tabanlı; uluslararası firmalar, büyükelçilik personeli, üst yönetim kira talebini yapısal olarak çeker. Bölge premium uluslararası okul (St. Catherine's) erişimiyle expat aile profili güçlü.

Erişilebilirlik Endeksi

HEDEF NOKTA	ULAŞIM	SÜRE
Marousi Metro İstasyonu	Yürüyerek	2 dk (130 m)
Ana alışveriş bandı	Yürüyerek	1 dk (50 m)
OTE / Vodafone HQ	Yürüyerek	10 dk
Atina Tarım Üniversitesi	Yürüyerek	12 dk (1 km)
OAKA Olimpiyat Stadyumu	Araçla	5 dk
The Mall Athens	Araçla	5 dk
St. Catherine's İngiliz Okulu	Araçla
Atina Şehir Merkezi	Metro/Araç	15-20 dk
Atina Havalimanı	Araçla/Metro	20 dk

02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı

Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης + sıfırdan yeni inşa + restorasyon Kapsamı

Üç binadan oluşan kompleks: merkez tarihi konak restorasyonu + iki yeni inşa bina. Restorasyon ve yeni inşa karması — αλλαγή χρήσης ve listed bina kombinasyonu, €250.000 alt eşik istisnası uygulanır.

Proje Öne Çıkan Özellikler

Üç binadan oluşan kompleks — merkez tarihi konak restorasyonu
İki yeni inşa bina modern mimari ile mirası tamamlıyor
A enerji sınıfı + Grohe armatür + Avrupa mutfak
Metroya 130 m + ana alışveriş bandı 50 m
Kurumsal HQ yoğunluğu — yüksek profesyonel kira tabanı
OTE/Vodafone HQ + The Mall + OAKA Stadyum üçgeni

03Risk Analizi, SWOT & Sonuç

GÜÇLÜ YÖNLER (S)

• Atina'nın 'kingstone' iş merkezi konumu • Kurumsal kira tabanı (OTE, Vodafone, multinationallar) • Marousi Metro 130 m — toplu taşıma gücü • Tarihi restorasyon + yeni inşa kombinasyonu • A enerji sınıfı + Grohe + Avrupa mutfak • Talep yoğun — birimler hızla rezerve • St. Catherine's İngiliz Okulu yakın — expat aile profili • Avla Real Estate uçtan uca süreç güvencesi

ZAYIF YÖNLER (W)

• Brochure mevcut değil — proje detayları sınırlı • Developer kimliği teyit edilmeli • 2028 Q1 teslim — uzun sermaye dondurma süresi • Marousi premium segment — giriş eşiği €280K+ • Sahil/marina cephesi yok • Atina merkez kıyısı turistik kira segmentinde daha güçlü

FIRSATLAR (O)

• Marousi kurumsal kira tabanı yapısal olarak büyüyor • Türk yatırımcı için expat-profesyonel kira segmenti • OAKA Stadyumu etkinlik kira talebi • Atina merkez yıllık %5,5+ değer artışı • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı • Premium İngilizce eğitim talebi

TEHDİTLER (T)

• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Brochure eksik — detay teyidi şart • Marousi merkez otopark kısıtı (mevcut bina) • Airbnb regülasyonu sıkılaşma trendi • Avrupa makro şok potansiyeli

SONUÇ & YATIRIM KARARI

Yatırım Kararı:POZİTİF Premium

Perikleous & Rodou — Marousi, Kuzey Atina'nın 'kingstone' iş ve yaşam merkezinde, Marousi Metro İstasyonu'na 130 metre mesafede konumlanan tarihi restorasyon + iki yeni inşa kombinasyonu bir kompleks projedir. αλλαγή χρήσης €250K istisnası kapsamında giriş €280K bandında; OTE/Vodafone HQ, OAKA Olimpiyat Stadyumu, The Mall Athens üçgeni semte kurumsal-profesyonel kira tabanını yapısal olarak çeker. St. Catherine's İngiliz Okulu yakınlığı expat aile profilini, Atina Tarım Üniversitesi ise akademik talebi destekler. A enerji sınıfı, Grohe armatür, Avrupa mutfak ve modern iç tasarımıyla premium kira segmentine konumlanır; talep yoğun olduğu için birimler hızla rezerve. Brochure detayları sınırlı olduğundan developer ve teslim detayları teyit edilmelidir.