Pangrati Twins | A0143 Fizibilite Raporu

M. Sami Akbeniz
4 gün önce
3 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 3 gün önce

PANGRATI (KLASIK MERKEZ AKROPOLIS AKSI) · ATHENS · YUNANİSTAN GOLDEN VİSA PROGRAMI

Pangrati Twins

Pangrati Twins projesi — αλλαγή χρήσης (konut dönüşümü) projesi — 2 adet 59 m² 2+1 zemin kat dairesi toplam €560.000. Her daire bağımsız olarak €250K istisnası kapsamında GV uyumlu; yatırımcı tek paket veya iki ayrı aile (anne-baba + kendisi) için bağımsız başvuru yapabilir.

Hızlı Bakış

Giriş Fiyatı:€280.000 (daire başı) / €560.000 (ikiz paket toplam) · daire 59 m² (her biri)
Birim Tipleri:2+1 (1 banyo) — 2 adet zemin kat
Envanter:2 ünite
Kira Garantisi:%3 garantili aylık net kira sözleşmesi (brochure'da explicit)
Golden Visa:5 yıl yenilenebilir oturum izni + Schengen serbest dolaşım
Enerji:Bilinmiyor (premium iç mimari belirtilmiş)
Teslim:Konut dönüşümü, son aşama

01Yönetici Özeti & Bölge Analizi

Pangrati, Akropolis–Kolonaki–Mets üçgeninin merkezinde, klasik Atina'nın en eski yerleşik mahallelerinden biridir. Geleneksel taverna kültürü, Pangrati Plateia ve Athens İlk Olimpiyat Stadyumu çevresi son 5 yılda yenilenmiş; entelektüel kentli kesim, gastronomi ve sanatçı topluluğu bölgenin çekim merkezini oluşturur. Future Pangrati Metro 8 dakika yürüme mesafesinde planlanmıştır; Aurora Residences (A0124) gibi diğer dönüşüm yatırımlarına komşu olduğundan bölge dönüşümü hızlanmaktadır.

Erişilebilirlik Endeksi

HEDEF NOKTA	ULAŞIM	SÜRE
Pangrati Plateia (meydan)	Yürüyerek	4 dk
Future Pangrati Metro İstasyonu (planlı)	Yürüyerek
Athens İlk Olimpiyat Stadyumu (Kallimarmaro)	Yürüyerek
Syntagma & Plaka	Araçla
Kolonaki (lüks alışveriş)	Araçla
Akropolis & tarihi merkez	Araçla
Lycabettus Hill	Araçla
Pire Limanı	Araçla
Atina Havalimanı (ATH)	Araçla

02Hukuki Çerçeve & Proje Tanımı

Yasa No. 5100/2024 — αλλαγή χρήσης Kapsamı

αλλαγή χρήσης (konut dönüşümü) projesi — 2 adet 59 m² 2+1 zemin kat dairesi toplam €560.000. Her daire bağımsız olarak €250K istisnası kapsamında GV uyumlu; yatırımcı tek paket veya iki ayrı aile (anne-baba + kendisi) için bağımsız başvuru yapabilir.

Proje Öne Çıkan Özellikler

İkiz paket — 2 × 59 m² zemin kat dairesi (toplam €560K)
αλλαγή χρήσης dönüşüm
%3 garantili aylık net kira sözleşmesi
Bosch ankastre mutfak + şarap dolabı + premium iç mimari
Beton çatı terası — panoramik Akropolis manzarası
Future Pangrati Metro 8 dk yürüme
2 daire bağımsız GV uyumlu — çoklu aile başvuru opsiyonu
Pangrati Plateia 4 dk + Kallimarmaro 10 dk yürüme

03Risk Analizi, SWOT & Sonuç

GÜÇLÜ YÖNLER (S)

• 2-daire paket — aile/çoklu başvuru fleksibilitesi (anne-baba + kendisi) • %3 net garantili kira (alt sınır netleştirilmiş) • αλλαγή χρήσης istisnası — €250K kapsamında • Pangrati merkez konum — kıt arz, Akropolis manzaralı çatı • Bosch + premium iç mimari • güçlü geliştirici imzası • Future Pangrati Metro açılış katalizörü (2027-2028) • Atina kültür-merkez aksı (Akropolis 12 dk)

ZAYIF YÖNLER (W)

• Zemin kat — bazı yatırımcılar üst kat tercih eder • %3 net garanti, üst-bant kira potansiyelini sınırlar • İkiz paket — tek daire alımı opsiyonu yok (€560K min ticket) • Pangrati eski yapı dokusu — bazı sokaklar bakım eksik • Sadece 2 daire envanter

FIRSATLAR (O)

• Future Pangrati Metro açılışı (2027-2028) değer prim katalizörü • Akropolis & tarihi merkez yakınlığı — turistik kira potansiyeli • Aurora ve diğer dönüşüm projeleri komşu — bölge dönüşümü hızlanıyor • 2 daireli paket — anne/baba + kendi başvurusu modeli • Atina merkez yıllık %5,5+ değer artışı • Schengen + 7 yıl vatandaşlık yolu • Aile kapsamı (eş + çocuk + ebeveyn) avantajı

TEHDİTLER (T)

• GV eşik gelecekte yükselebilir (kazanılmış hak korur) • EUR/TRY kur volatilitesi • Pangrati yoğun konut arzı (rekabet) • Zemin kat — bazı turistik kira platformlarında daha düşük rating • Future Metro ertelenme riski • Avrupa makro şok potansiyeli

SONUÇ & YATIRIM KARARI

Yatırım Kararı:POZİTİF Stratejik

Pangrati Twins, ikiz daire paketi ile birden fazla aile bireyi için bağımsız GV başvuru opsiyonu yaratan, αλλαγή χρήσης istisnası kapsamında savunmacı bir yapılandırmadır. Iliados 1-3 adresinde 2 × 59 m² 2+1 zemin daire toplam €560.000 (her biri bağımsız €280K GV uyumlu), %3 net garantili aylık kira sözleşmesiyle alt sınır kira riski downside açısından netleştirilmiştir. Future Pangrati Metro açılış katalizörü (2027-2028) ve Akropolis-merkez konumu (12 dk) üst tarafta upside opsiyonu sunar; Bosch ankastre mutfak, şarap dolabı, premium iç mimari ve Akropolis manzaralı beton çatı terası üst-segment kiracı/alıcı profilini güçlendirir. Strateji: anne-baba + kendi başvurusu için tek paket çözüm — Türk çok-nesil aile yatırımcısı için uygun.