NorthStar Residence — A0207 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 5 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · EVOSMOS · SELANİK · GOLDEN VISA
NorthStar Residence, Selanik'in batısındaki yerleşik konut semti Evosmos'ta yer alan, A+ enerji sınıfına sahip yeni bir konut projesidir. Proje 90–129 m² aralığında, 1+1'den 3+1'e uzanan 10 daireden oluşmakta; feed verisine göre tamamlanma yılı 2026 olup yapı teslime hazır durumdadır.
Fiyat listesi 305.936 € ile 410.480 € arasında seyretmekte; bu da 2.840–3.515 €/m² birim fiyat bandına karşılık gelmektedir. Bu rapor, feed'deki gerçek ünite verilerinden hareketle fiyat, kira potansiyeli ve risk başlıklarını veri odaklı biçimde ele alır; pazarlama metni değil, karar destek belgesidir.
İlan Golden Visa etiketi taşıdığı için rapora nötr bir Golden Visa çerçevesi bölümü eklenmiştir. Bu bölüm bir uygunluk beyanı değildir; rota ve ünite bazında dosya teyidi gerektiren yasal çerçeveyi özetler.
Konum ve Ulaşım
Evosmos, batı Selanik'in en yerleşik konut semtlerinden biridir; günlük yaşam altyapısı büyük ölçüde yürüme mesafesindedir. Feed'deki mesafe verilerine göre en yakın eczane yaklaşık 150 m, ilkokul ve ortaokul 270–310 m, süpermarket yaklaşık 390 m, otobüs durağı 450 m ve Evosmos Sağlık Merkezi 460 m uzaklıktadır.
Araçla erişimde Selanik Çevre Yolu ve 'Makedonia' şehirlerarası otobüs terminali yaklaşık 1,2 km, One Salonica alışveriş merkezi ise yaklaşık 2,6 km (10 dakika civarı) mesafededir. Semt, mahalle dokusunu şehrin geneline hızlı erişimle birleştirir; konum bu raporda ilkemiz gereği semt düzeyinde verilmektedir.
Hedef kullanıcı profili ağırlıkla yerel aileler ve şehir merkezine bağımlı çalışanlardır; bu profil, kira tarafında istikrarlı ancak turizm odaklı bölgelere göre daha mütevazı bir talep tabanı anlamına gelir.
Proje ve Üniteler
Proje, A+ enerji standardına göre tasarlanmış tek bir yapıda 10 daireden oluşur. Donanım listesi kayda değerdir: her dairede bağımsız ısı pompası ile ısıtma-soğutma, net-metering sistemli fotovoltaik paneller, güneş enerjili su ısıtıcı, çift cam ve yüksek ses yalıtımlı enerji verimli alüminyum doğramalar, akıllı ev altyapısı, çelik kapı, LED aydınlatma ve alarm ön tesisatı bulunmaktadır. Otopark piloti (zemin) katında çözülmüştür.
Ünite karması 1+1 (tek daire, 90 m²), 2+1 (dört daire, 95–102 m²) ve 3+1 (beş daire, 113–129 m²) şeklindedir; daireler kod öneklerine göre 1/2, 3/4 ve 5/6 kat bloklarına dağılmıştır. Feed'e göre 10 dairenin tamamı 'müsait' statüsündedir; bu verinin başvuru anında güncel envanterle teyidi gerekir.
Yapı feed'de 'teslime hazır' olarak işaretlidir ve yapım yılı 2026'dır. Yeni teslim bir binada tapu aşamasında teslim şartnamesinin, enerji kimlik belgesinin ve ortak alan tesliminin ayrıca doğrulanmasını öneririz.
A2 — 1/2. kat bloğu, 2+1, 99 m², 305.936 € (~3.090 €/m²)
A4 — 1/2. kat bloğu, 3+1, 119 m², 337.808 € (~2.840 €/m²)
A5 — 1/2. kat bloğu, 3+1, 116 m², 358.640 € (~3.090 €/m²)
C1 — 3/4. kat bloğu, 3+1, 113 m², 344.432 € (~3.050 €/m²)
C2 — 3/4. kat bloğu, 2+1, 97 m², 322.928 € (~3.330 €/m²)
C4 — 3/4. kat bloğu, 3+1, 121 m², 381.872 € (~3.160 €/m²)
C5 — 3/4. kat bloğu, 3+1, 129 m², 410.480 € (~3.180 €/m²)
E1 — 5/6. kat bloğu, 1+1, 90 m², 307.952 € (~3.420 €/m²)
E2 — 5/6. kat bloğu, 2+1, 95 m², 333.200 € (~3.510 €/m²)
E3 — 5/6. kat bloğu, 2+1, 102 m², 358.448 € (~3.510 €/m²)
Fiyat Analizi
Feed'deki 10 ünitenin toplam liste değeri yaklaşık 3,46 milyon €, toplam alanı 1.081 m²'dir. Buradan hesaplanan birim fiyat bandı 2.840–3.515 €/m², ağırlıklı ortalama ise yaklaşık 3.200 €/m²'dir. En düşük birim fiyat 119 m²'lik A4 dairesinde (~2.840 €/m²), en yüksek birim fiyatlar ise üst kat bloğundaki 90–102 m²'lik E serisinde (~3.420–3.515 €/m²) görülmektedir.
Açık konuşmak gerekir: Batı Selanik'te ve Evosmos'ta yeni yapı, A-sınıfı projeler için muhafazakâr bandımız kabaca 2.200–2.900 €/m² düzeyindedir. Bu projenin ortalaması bu bandın belirgin biçimde üzerinde, alt ucu ise ancak bandın tepesine değmektedir. A+ enerji donanımı ve teslime hazır olma durumu primin bir bölümünü açıklasa da, alıcı burada semt ortalamasının üstünde bir birim fiyat ödediğinin bilincinde olmalıdır.
Prim özellikle küçük ünitelerde belirgindir: üst kattaki 1+1 ve 2+1 daireler 3.400 €/m²'nin üzerinde fiyatlanmıştır. Kat/manzara primi olağan olmakla birlikte, yeniden satış senaryosunda bu ünitelerin semt emsalleriyle kıyaslanacağı unutulmamalıdır. Görece en dengeli fiyat/alan oranı, alt-orta kat bloklarındaki 3+1 dairelerdedir (A4, C1).
Kira Potansiyeli
Evosmos'ta kira talebi ağırlıkla yerel aileler ve uzun dönem kiracılardan gelir; bu, istikrarlı doluluk ancak sınırlı kira tavanı demektir. Yeni, A+ enerji sınıfı bir bina için muhafazakâr aylık kira bandımız: 1+1 (90 m²) için 700–900 €, 2+1 (95–102 m²) için 800–1.100 €, 3+1 (113–129 m²) için 950–1.300 € düzeyindedir.
Bu bantlar liste fiyatlarına uygulandığında brüt getiri kabaca %3–4,5 aralığına oturmaktadır. Örnek: A2 (305.936 €) için 800–1.100 € aylık kira brüt %3,1–4,3'e; C5 (410.480 €) için 1.000–1.300 € kira brüt %2,9–3,8'e karşılık gelir. Birim fiyat primi getiriyi doğal olarak sıkıştırmaktadır; %5'e yaklaşan senaryolar bu fiyat seviyesinde ancak istisnai kira sonuçlarıyla mümkündür.
Enerji verimliliği (ısı pompası, fotovoltaik, net metering) kiracı için işletme maliyetini düşürür ve yeni binayı eski stoka karşı avantajlı kılar; ancak bu avantaj kira güvencesi değildir. Herhangi bir kira garantisi feed'de yer almamaktadır ve bu rapor garanti ima etmez.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa mevzuatında 250.000 € eşiği konum bazlı bir kural değildir: yalnızca kullanım değişikliği (ticari alandan konuta dönüşüm) veya tescilli binaların restorasyonu rotalarında geçerlidir. Selanik dahil büyük bölgelerde standart (konum bazlı) rota için asgari yatırım eşiği güncel mevzuatta çok daha yüksektir.
Bu projedeki ünite fiyatları 305.936–410.480 € aralığındadır. Herhangi bir ünitenin hangi rotaya, hangi koşullarla girebileceği; tapu tipi, binanın hukuki geçmişi ve başvuru tarihindeki mevzuat üzerinden, rota ve ünite bazında dosya teyidi ile belirlenmelidir. Bu rapor bir uygunluk beyanı içermez; nihai değerlendirme bağımsız hukuk danışmanıyla yapılmalıdır.
Golden Visa hedefli alıcılar için pratik öneri: rezervasyon öncesinde avukat eliyle rota teyidi alınması, ödeme planının mevzuattaki banka yolu şartlarına uygun kurgulanması ve eşik hesabına yalnızca mevzuatın kabul ettiği kalemlerin dahil edilmesidir.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir yatırım kararı risk başlığı okunmadan verilmemelidir. Aşağıdaki maddeler bu proje özelinde öne çıkan noktalardır ve her biri satın alma öncesi süreçte adreslenebilir niteliktedir.
Müsaitlik verisi teyide muhtaç: feed 10 ünitenin tamamını 'müsait' gösteriyor; güncel envanter başvuru anında yeniden doğrulanmalıdır.
Birim fiyat primi: ortalama ~3.200 €/m², muhafazakâr semt bandımızın (2.200–2.900 €/m²) üzerindedir; özellikle üst kattaki küçük ünitelerde (~3.400–3.515 €/m²) prim belirgindir.
İkinci el likidite: semt ortalamasının üstünde alınan bir varlığın çıkış süresi uzayabilir; yeniden satışta alıcı havuzu semt emsallerine göre fiyat bekleyecektir.
Teslim doğrulaması: yapı 'hazır' işaretli (2026); tapu öncesi teslim şartnamesi, enerji kimlik belgesi, iskan/ortak alan teslimi ve otopark tahsisi belgeyle doğrulanmalıdır.
Feed veri tutarlılığı: bazı ünite alanlarında (örn. A2'de banyo sayısı '0') ve kat alanlarında bariz veri boşlukları var; kat planları ve mahal listesiyle ünite bazında teyit şarttır.
Kira varsayımı: getiri bandı modeldir, garanti değildir; %3 altına inen senaryolar (uzun boşluk, kira baskısı) ihtimal dışı değildir.
Golden Visa: rota ve eşik uygunluğu ünite bazında dosya teyidi gerektirir; bu rapor uygunluk beyanı değildir.
Sonuç
NorthStar Residence, batı Selanik'in yerleşik bir semtinde, donanım listesi güçlü ve teslime hazır bir A+ enerji sınıfı projedir. Yürünebilir günlük yaşam altyapısı, çevre yoluna 1,2 km mesafe ve yeni bina kalitesi projenin somut artılarıdır; küçük ölçekli (10 daire) yapı, yönetim ve komşuluk açısından da sade bir profil sunar.
Karşı ağırlık fiyattır: ~3.200 €/m² ortalama, muhafazakâr semt bandımızın üzerindedir ve brüt kira getirisini %3–4,5 aralığına sıkıştırır. Bu nedenle proje, kısa vadeli getiri arayan yatırımcıdan çok, enerji verimli yeni binada uzun vadeli değer ve düşük işletme maliyeti arayan alıcıya; fiyat/alan dengesi açısından da öncelikle A4 ve C1 gibi 3+1 ünitelere işaret etmektedir.
Golden Visa hedefli alıcılar için karar, ünite bazında hukuki dosya teyidi tamamlanmadan verilmemelidir. Özet hüküm: konum ve yapı kalitesi ikna edici, fiyat primi ise pazarlıkta ve ünite seçiminde dikkatle yönetilmesi gereken ana değişkendir.
Yorumlar