New Era Residence — A0206 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 5 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · NEA IONIA · ATİKA · GOLDEN VISA
New Era Residence, Atina'nın kuzeyindeki köklü ve ulaşım ağı güçlü Nea Ionia semtinde yer alan, tamamlanmış ve teslime hazır (yapım yılı 2026) butik bir konut projesidir. A+ bina enerji sınıfına sahip yapıda 54–105 m² arasında, 1+1'den 3+1'e uzanan 13 müsait daire bulunmakta; liste fiyatları 167.000 € ile 394.330 € arasında değişmektedir.
Bu rapor, güncel proje veri akışındaki birim, fiyat ve metrekare bilgileri üzerinden hazırlanmıştır. Amacı pazarlama değil, karar desteğidir: birim fiyat bandını semt bağlamına oturtur, kira potansiyelini muhafazakâr varsayımlarla modeller ve yatırım öncesi teyit edilmesi gereken başlıkları açıkça sıralar.
Rapordaki tüm fiyat ve müsaitlik bilgileri geliştirici teyidine tabidir; kira ve getiri rakamları garanti değil, bandımızı yansıtan tahminlerdir.
Konum ve Ulaşım
Proje, Nea Ionia'nın merkezi dokusunda, günlük yaşamın yürüme mesafesinde çözüldüğü bir noktada konumlanır. Semt; canlı çarşı sokakları, yerel pazarları ve güçlü mahalle karakteriyle bilinen, ağırlıkla yerleşik bir Atina bölgesidir. Raporda konum, gizlilik ilkemiz gereği semt düzeyinde verilmektedir.
Ulaşım altyapısı projenin en güçlü yanlarından biridir: ISAP elektrikli tren istasyonu yaklaşık 520 m, otobüs durağı 170 m mesafededir. Araçla Attiki Odos otoyolu yaklaşık 10 dakika, Atina merkezi ve Akropolis yaklaşık 15 dakika, Pire Limanı 20 dakika, Atina Havalimanı ise yaklaşık 22 dakikadır.
Süpermarket 180 m, eczane 130 m, ATM 95 m — günlük ihtiyaçlar yürüme mesafesinde
İlkokul ve ortaokul 550 m içinde; aileler için güçlü bir profil
Nea Filadelfia Parkı 620 m, Olimpiyat Stadyumu yaklaşık 2 km
ISAP istasyonu ~520 m: merkeze raylı sistemle doğrudan bağlantı
Proje ve Üniteler
Yapı tamamlanmış durumda ve teslime hazırdır; yapım yılı 2026'dır. A+ bina enerji sınıfı; ısı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, Net Metering sistemli fotovoltaik paneller, güneş enerjili su ısıtıcı, akıllı ev altyapısı, yüksek yalıtımlı alüminyum doğramalar, çelik giriş kapısı ve alarm ön tesisatı ile desteklenir. Bu donanım seti, işletme maliyetini düşüren ve kiracı profilini güçlendiren somut bir farklılaşmadır.
Veri akışına göre 13 daire müsaittir ve karışım üç segmentte toplanır: iki adet 1+1 (54 ve 67 m²), dört adet 2+1 (87–97 m²) ve yedi adet 3+1 (102–105 m²). Stok, zemin kattan dördüncü kata yayılır; ağırlık 100 m² üzeri aile dairelerindedir.
1+1: 54 m² / 167.000 € ve 67 m² / 262.474 €
2+1: 87–97 m², 331.856 € – 375.000 €
3+1: 102–105 m², 350.459 € – 394.330 €
Toplam müsait stok değeri yaklaşık 4,42 milyon €, toplam 1.208 m²
Fiyat Analizi
Feed'deki gerçek ünite fiyatlarından hesaplanan birim fiyat bandı yaklaşık 3.100 – 3.920 €/m², stok ağırlıklı ortalama ise yaklaşık 3.650 €/m² düzeyindedir. En düşük birim fiyat, zemin kattaki 54 m² GF2 dairesindedir (~3.100 €/m²); en yüksek birim fiyatlar ise 67 m² B6 ve 87 m² D3 ünitelerinde ~3.920 €/m² ile görülür. Kat yükseldikçe ve ünite küçüldükçe metrekare fiyatının belirgin prim taşıdığı net bir yapı vardır.
Semt kıyasında muhafazakâr davranıyoruz: Nea Ionia'da yeni yapı stoku için gözlemlediğimiz bant tahminimizce yaklaşık 2.800 – 3.400 €/m² aralığındadır. Bu projenin bandı, özellikle üst kat ve küçük-orta ünitelerde bu aralığın belirgin biçimde üzerindedir. A+ enerji sınıfı, teslime hazır durum ve donanım seti primin bir bölümünü açıklar; ancak ~3.900 €/m² seviyesindeki ünitelerde ödenen primin ikinci elde geri kazanımı garanti değildir ve pazarlık ile ünite seçimi bu projede belirleyicidir.
Görece dengeli fiyatlanan üniteler zemin ve birinci kattadır: GF2 (~3.100 €/m²), GF3 (~3.400 €/m²) ve A1 (~3.410 €/m²) bandın alt ucunu oluşturur.
Birim fiyat bandı: ~3.100 – 3.920 €/m² · ortalama ~3.650 €/m²
Semt yeni yapı bandı (tahminimiz): ~2.800 – 3.400 €/m² — proje bandın üzerinde
En dengeli birim fiyatlar: GF2, GF3, A1
Küçük ünitelerde yüksek birim fiyat riski: B6 ve D3 ~3.920 €/m²
Kira Potansiyeli
Nea Ionia, raylı sisteme yakınlığı ve yerleşik mahalle dokusu sayesinde istikrarlı bir uzun dönem kiracı havuzuna sahiptir. Muhafazakâr bandımız: 1+1 için aylık 600 – 750 €, 2+1 için 850 – 1.000 €, 3+1 için 1.050 – 1.250 €. A+ enerji sınıfı ve düşük işletme maliyeti, bu bandın üst ucunu destekleyebilir; yine de modelimizi bandın genelinde tutuyoruz.
Bu varsayımlarla brüt kira getirisi proje genelinde yaklaşık %3 – 4,5 aralığına oturur. En güçlü getiri profili, en düşük birim fiyatlı GF2'dedir (~%4,3 – 5,4 brüt); 3+1 segmentinde ise brüt getiri ~%3,4 – 4,1 bandında kalır. Boşluk dönemleri, yönetim gideri, sigorta ve vergiler düşüldüğünde net getiri brütün altında gerçekleşir; hiçbir rakam garanti değildir.
Kira bandımız: 1+1 600–750 € · 2+1 850–1.000 € · 3+1 1.050–1.250 €/ay
Brüt getiri bandı: proje geneli ~%3 – 4,5
En güçlü profil: GF2 (54 m², 167.000 €)
Net getiri, giderler sonrası brütün altında kalır; garanti verilmez
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında geçerli yatırım eşiği, taşınmazın bulunduğu bölgeye ve seçilen rotaya göre belirlenir; tek ve sabit bir rakam yoktur. 250.000 € eşiği konum bazlı değildir: mevcut mevzuatta yalnızca konut dışı bir taşınmazın konuta dönüştürüldüğü kullanım değişikliği projelerinde veya tescilli (listeli) bina restorasyonlarında uygulanır.
Bu nedenle bu projedeki herhangi bir ünitenin Golden Visa'ya hangi rota ve hangi eşikle konu olabileceği, ünite bazında dosya üzerinden teyit edilmelidir; tapu, imar ve kullanım geçmişi belgeleri incelenmeden rota hükmü verilemez. "Bu proje Golden Visa garantilidir" türü bir ifade hukuken doğru değildir ve tarafımızca kullanılmaz. Rezervasyon öncesinde uygulanacak rotayı ve destekleyici dosyayı her ünite için ayrıca doğruluyoruz.
Eşik, bölge + rota bileşimine göre belirlenir; tek rakam yoktur
250.000 €: yalnız kullanım değişikliği dönüşümü veya tescilli bina restorasyonu
Ünite bazında dosya teyidi rezervasyon öncesi zorunlu adımdır
GV garantisi iddiası kullanılmaz
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir yatırım kararı tek veri kaynağına dayanmamalıdır. Aşağıdaki başlıklar, bu projede karar öncesi mutlaka doğrulanmasını önerdiğimiz alanlardır.
Birinci başlık müsaitliktir: feed 13 müsait ünite gösterirken proje tanıtım metni yapıda 16 daireden söz etmektedir; stok akışkandır ve her ünitenin güncel durumu geliştirici teyidine muhtaçtır. İkinci başlık fiyat primidir: semt bandının üzerinde bir birim fiyatla giriş, ikinci el satışta likiditeyi ve çıkış süresini uzatabilir; ~3.900 €/m² seviyesindeki küçük-orta ünitelerde bu risk daha belirgindir.
Yapı teslime hazır görünse de iskan, teslim evrakları ve ortak alanların fiili tamamlanma durumu yerinde doğrulanmalıdır. Kira ve getiri rakamları bandımızı yansıtan tahminlerdir; piyasa koşulları, boşluk oranı ve mevzuat değişiklikleri sonucu etkiler.
Müsaitlik: feed (13) ile tanıtım metni (16) arasında fark — ünite bazlı teyit şart
Fiyat primi: semt bandı üzerinde giriş, ikinci el likiditesini zorlayabilir
Teslim: iskan ve ortak alan tamamlanması yerinde doğrulanmalı
Getiri: rakamlar tahmindir; boşluk, gider ve vergi net sonucu düşürür
GV: rota ünite bazında dosya teyidine tabidir
Sonuç
New Era Residence; teslime hazır durumu, A+ enerji sınıfı, güçlü teknik donanımı ve raylı sisteme yürüme mesafesindeki konumuyla Nea Ionia'da nitelikli bir yeni yapı örneğidir. Aile ölçeğindeki 3+1 ağırlıklı stok, semtin okul ve park altyapısıyla tutarlıdır.
Öte yandan birim fiyat bandı, semt için tahmin ettiğimiz yeni yapı aralığının üzerindedir ve brüt kira getirisi muhafazakâr modelimizde %3 – 4,5 bandında kalmaktadır. Bu tablo, projeyi salt getiri odaklı kısa vadeli yatırımcıdan çok; kullanım ve kira karması arayan, uzun vadeli düşünen ve pazarlık ile ünite seçimini (özellikle GF2, GF3, A1 gibi dengeli fiyatlı üniteleri) doğru kurgulayan alıcı için anlamlı kılar. Golden Visa hedefi varsa, rota ve eşik ünite bazında dosya üzerinden teyit edilmeden ilerlenmemelidir.
Yorumlar