Neonia Residence — A0205 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 5 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · NEA IONIA · ATİNA KUZEY · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina'nın kuzeyindeki yerleşik konut semti Nea Ionia'da yükselen 13 daireli butik proje Neonia Residence'ı (A0205) yatırım gözüyle inceler. Amaç pazarlama değil; fiyat, kira potansiyeli ve riskleri veriye dayanarak, olduğu gibi ortaya koymaktır.
Proje, A enerji sınıfı sertifikalı yeni bir yapıda 64–70 m² arasında on iki adet 2+1 ve bir adet 1+1 daire sunuyor. İnşaat ince iş aşamasında; teslim 2027 için planlanıyor. Liste fiyatları 270.637 € ile 366.543 € arasında değişiyor.
Raporun bel kemiği fiyat analizidir: ünite bazlı gerçek fiyatlardan hesapladığımız EUR/m² bandı, semt için muhafazakâr tahmin bandımızla karşılaştırılmış ve aradaki prim açıkça ifade edilmiştir. Kira modeli garanti içermez; riskler bölümü karar öncesi mutlaka okunmalıdır.
Konum ve Ulaşım
Nea Ionia, Atina'nın kuzeyinde, günlük yaşamı yürüme mesafesinde çözen yerleşik bir semttir: pazar, okul ve dükkânlar mahalle dokusunun içindedir. Şehir merkezi yaklaşık 8 km uzaklıktadır ve Metro Hat 1 (ISAP) semti merkeze doğrudan bağlar.
Araç tarafında Attiki Odos çevre yoluna hızlı erişim vardır; yaklaşık 3 km doğudaki OAKA Olimpiyat Spor Kompleksi ve çevresindeki ticari aks dakikalar mesafesindedir. Konum profili, kısa dönem turizmden çok uzun dönem kiracıya ve son kullanıcıya hitap eden sakin, aile odaklı bir kent semtidir.
Bu rapor kurum politikamız gereği konumu semt düzeyinde verir; bina adresi ve nokta konum paylaşılmaz, ilgilenen yatırımcıya birebir görüşmede sunulur.
Proje ve Üniteler
Neonia Residence, beş konut katına yayılan 13 daireden oluşan butik ölçekli bir yeni yapıdır. Karışım nettir: 64–70 m² arasında on iki adet 2+1 ve dördüncü katta 67 m² tek bir 1+1. Tüm daireler tek banyoludur.
Yapı A enerji sınıfı sertifikalıdır. Her dairede bağımsız ısı pompası (ısıtma-soğutma), güneş enerjili su ısıtıcı, yüksek ısı ve ses yalıtımlı çift camlı alüminyum doğramalar, akıllı ev altyapısı, çelik giriş kapısı ve alarm ön kurulumu bulunur. Geniş cephe açıklıkları doğal ışığı öne çıkarır.
İnşaat feed verisine göre ince iş aşamasındadır ve teslim 2027 olarak planlanmıştır. Feed 13 dairenin 13'ünü de müsait göstermektedir; bu tablo rezervasyon öncesi geliştirici tarafında güncel teyide muhtaçtır.
Toplam 13 daire · 5 konut katı · 12× 2+1, 1× 1+1
Metrekare bandı: 64–70 m² · tüm daireler tek banyolu
Fiyat bandı: 270.637 € – 366.543 €
Enerji sınıfı A · ısı pompası · akıllı ev · güneş enerjili su ısıtıcı
İnşaat durumu: ince iş · planlanan teslim 2027
Fiyat Analizi
Ünite bazlı gerçek fiyatlardan hesaplandığında proje EUR/m² bandı yaklaşık 4.230 € – 5.270 €, stok geneli ağırlıklı ortalama ise yaklaşık 4.650 €/m²'dir. Fiyatlama belirgin bir kat merdiveni izler: 1. kat yaklaşık 4.230–4.260 €/m², 2. kat 4.400–4.440 €/m², 3. kat 4.585–4.620 €/m², 4. kat 4.880–4.920 €/m², 5. kat 5.235–5.275 €/m².
Semt kıyasında muhafazakâr davranıyoruz: Nea Ionia'da karma ikinci el stok için ilan bazlı tahmin bandımız kabaca 2.200–2.800 €/m², A sınıfı kaliteli yeni yapılar için ise 3.200–4.000 €/m² civarıdır. Bu bantlar tahmindir, kesin veri değildir; yine de sonuç nettir.
Projenin fiyatlaması, yeni yapı tahmin bandımızın dahi belirgin ÜSTÜNDEDİR: giriş katları bandın üst sınırının üzerinden başlar, 5. kat üniteler 5.200 €/m²'yi aşar. Küçük metrekareli ünitelerde yüksek birim fiyat bilinen bir risktir; toplam bilet düşük göründüğü için m² primi gözden kaçabilir. Bu prim, enerji sınıfı ve butik yeni yapı kalitesiyle kısmen açıklanabilir; ancak yeniden satışta aynı primin geri alınacağının garantisi yoktur.
Salt EUR/m² dengesi açısından tablodaki en makul girişler 1. ve 2. kat üniteleridir (A02 270.637 € / ~4.229 €/m², A04 279.161 € / ~4.230 €/m², B04 290.820 € / ~4.406 €/m²). Üst katların sunduğu ışık ve manzara farkının ödenen primi karşılayıp karşılamadığı ünite bazında ve yerinde değerlendirilmelidir.
Proje bandı: ~4.230 – 5.270 €/m² · ortalama ~4.650 €/m²
Semt tahmin bandımız (ikinci el, karma): ~2.200 – 2.800 €/m²
Semt tahmin bandımız (A sınıfı yeni yapı): ~3.200 – 4.000 €/m²
Sonuç: proje, yeni yapı bandının da belirgin üstünde fiyatlanmıştır
EUR/m² açısından en dengeli girişler: A02, A04, B04
Kira Potansiyeli
Nea Ionia'nın kiracı profili uzun dönem ağırlıklıdır: metroya yürüyen çalışanlar, genç aileler ve merkez fiyatlarından kaçan kiracılar. 64–70 m², A enerji sınıflı, düşük işletme maliyetli yeni bir daire bu havuzda güçlü bir üründür; enerji verimliliği kiracı için fatura avantajı olarak fiyatlanabilir.
Muhafazakâr modelimizde bu tip bir daire için aylık kira tahmin bandımız 700–950 € civarıdır. Bu, alt kat fiyatlarında (270–300 bin €) yaklaşık %3,0–4,0 brüt getiriye karşılık gelir; genel %3–5 muhafazakâr çerçevemizin alt-orta bölgesidir. Üst kat ünitelerde (327–367 bin €) aynı kira varsayımı brüt getiriyi %2,5–3,0'a sıkıştırır; kira getirisi öncelikli yatırımcı için üst katlar zayıf bir tercihtir.
Bu rakamlar modeldir, taahhüt değildir; feed'de herhangi bir kira garantisi yer almamaktadır. Boşluk dönemleri, aidat-bakım giderleri ve Yunanistan'daki kira geliri vergilemesi net getiriyi brütün altına çeker; net hesap ünite ve yatırımcı profiline göre ayrıca yapılmalıdır.
Aylık kira tahmin bandı: ~700 – 950 €
Alt katlarda brüt getiri modeli: ~%3,0 – 4,0
Üst katlarda brüt getiri modeli: ~%2,5 – 3,0
Kira garantisi yoktur; net getiri ayrıca hesaplanmalıdır
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında yatırım eşiği tek ve sabit bir rakam değildir; mülkün bulunduğu bölge kategorisine ve seçilen rotaya göre belirlenir. Güncel mevzuatta Atina'nın da içinde bulunduğu yüksek talepli bölgelerde standart rota için eşik 800.000 €'dur ve asgari metrekare şartları uygulanır.
Sık yanlış anlaşılan 250.000 € seviyesi konum bazlı bir indirim değildir: yalnızca konut dışı bir yapının konuta dönüştürülmesi (kullanım değişikliği) veya tescilli bir binanın restorasyonu rotalarında geçerlidir. Bir projenin hangi rotaya girdiği, ancak ünite bazında resmi dosya (tapu, imar ve kullanım belgeleri) üzerinden teyit edilebilir.
Bu nedenle bu rapor, bu proje özelinde herhangi bir Golden Visa garantisi vermez; "bu proje GV'ye uygundur/uygun değildir" biçiminde kesin bir hüküm de kurmaz. İlgilenen yatırımcı için uygulanacak rota ve eşik, rezervasyon öncesinde ünite bazında hukuki dosya teyidiyle netleştirilir.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Fiyat primi ve yeniden satış: Proje, semt için yeni yapı tahmin bandımızın belirgin üstünde fiyatlanmıştır. Nea Ionia'da ikinci el pazarın derinliği bu birim fiyat seviyesinde sınırlıdır; çıkışta alıcı bulmak zaman alabilir ve ödenen primin tamamının geri alınamaması gerçekçi bir senaryodur. Küçük metrekareli ünitelerdeki yüksek EUR/m², bu riskin en yoğunlaştığı noktadır.
Teslim ve inşaat: Yapı ince iş aşamasındadır ve teslim 2027 olarak planlanmıştır; ileri aşama olması riski azaltır ama sıfırlamaz. Ödeme planının inşaat ilerlemesine bağlanması ve sözleşmede teslim tarihi ile gecikme hükümlerinin açıkça yer alması önemlidir.
Veri teyidi: Müsaitlik (13/13) ve fiyatlar feed verisidir; rezervasyon öncesi geliştirici teyidi şarttır. Ayrıca tüm dairelerin tek banyolu olması, 2+1 kullanıcı profili için kiralamada ve yeniden satışta kısıtlayıcı bir plan özelliğidir.
Getiri sıkışması: Bu fiyat seviyesinde brüt kira getirisi modelimiz %3 bandına yakındır; finansman maliyeti, vergiler ve boşluk dönemleri eklendiğinde net getiri belirgin biçimde düşer. Yatırım tezi kira getirisinden çok uzun vadeli değer korumasına dayanmalıdır.
Sonuç
Neonia Residence, doğru semtte doğru ürün sınıfıdır: metro bağlantılı, yerleşik bir kuzey Atina semtinde A enerji sınıflı, butik ölçekli, düşük bakım maliyetli bir yeni yapı. Ürün kalitesi ve teslim aşamasının ilerlemişliği projenin güçlü yanlarıdır.
Zayıf yanı fiyatlamadır: EUR/m² bandı semt tahminlerimizin belirgin üstündedir ve kira getirisi bu fiyatlarda muhafazakâr modelde %3 bandına sıkışır. Bu nedenle proje, kısa vadeli getiri arayan yatırımcıdan çok; yeni yapı kalitesi, enerji verimliliği ve uzun vadeli değer korumasını önceleyen, primi bilerek ödeyen alıcıya uygundur.
İlerlenecekse önerimiz nettir: EUR/m² açısından en dengeli 1.–2. kat ünitelerine (A02, A04, B04) odaklanılması; müsaitlik, fiyat ve teslim şartlarının geliştirici tarafında yazılı teyidi; Golden Visa hedefi varsa rota ve eşiğin ünite bazlı dosya incelemesiyle netleştirilmesi. Ekibimiz bu üç adımı yatırımcı adına yürütür.
Yorumlar