Modus Residence — A0203 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · GLYFADA · GÜNEY ATİNA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina'nın güney sahil hattındaki Glyfada semtinde yer alan A0203 kodlu Modus Residence projesinin yatırım açısından değerlendirmesini sunar. Proje, her biri 88 m² olan iki adet 2+1 daireden oluşan butik ölçekli, teslime hazır (2026) bir yeni yapıdır; liste fiyatları 490.000 € ile 520.000 € arasındadır.
Glyfada, Atina Rivierası'nın en oturmuş semtlerinden biridir; plaj, golf sahası ve Avrupa'nın en büyük kentsel dönüşüm projesi The Ellinikon'a yakınlığı, bölgeyi Attika'nın en yüksek talepli konut koridorlarından biri hâline getirmektedir. Bu konum profili, fiyat düzeyinin de semt ortalamasının üzerinde seyretmesi anlamına gelir.
Aşağıdaki bölümlerde konum ve ulaşım verileri, ünite yapısı, birim fiyat analizi, muhafazakâr kira modellemesi, Golden Visa çerçevesi ve risk başlıkları veri odaklı bir yaklaşımla ele alınmıştır. Rapor bir pazarlama metni değil, karar destek belgesidir; tüm veriler satış öncesinde geliştirici dosyası üzerinden teyide tabidir.
Konum ve Ulaşım
Proje, Glyfada'nın sakin ve oturmuş bir konut dokusunda yer almaktadır; konum bilgisi bu raporda semt düzeyinde verilmektedir. Günlük yaşam altyapısı yürüme mesafesindedir: otobüs durağı yaklaşık 200 m, spor salonu 160 m, süpermarket ve eczane 900 m bandında, ilkokul ise yaklaşık 470 m uzaklıktadır.
Semtin yatırım tezini besleyen ana unsurlar yakın çevrededir: Glyfada Golf Sahası yaklaşık 1,5 km, Glyfada Plajı 2,3 km, The Ellinikon dönüşüm alanı ise yaklaşık 1,9 km mesafededir. Raylı sistem istasyonu yaklaşık 1,9 km uzaklıkta olup sahil hattı üzerinden merkeze bağlantı sağlar.
Şehir ölçeğinde erişim dengelidir: Atina merkezi (Sintagma) yaklaşık 10 km, Pire Limanı 12,8 km, Atina Uluslararası Havalimanı 17,5 km mesafededir. Bu erişim seti, hem oturum hem uzun dönem kiralama senaryoları için yeterli bir bağlantı profili sunar.
Proje ve Üniteler
Modus Residence, iki daireden oluşan butik ölçekli, çağdaş mimarili bir yeni yapıdır. Bina tanıtım dosyasında A+ enerji sınıfı beyan edilmektedir; ısı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, Net Metering'li fotovoltaik sistem, güneş enerjili su ısıtıcısı, akıllı ev altyapısı, çift camlı enerji verimli doğramalar ve çelik daire kapısı standart donanımlar arasındadır.
Satışta görünen iki ünite de 88 m², 2 yatak odalı ve 2 banyoludur. Proje 2026 yapımı olup feed verisinde teslime hazır statüsündedir; bu, inşaat süreci beklemeden oturum veya kiralama başlatma imkânı anlamına gelir. Otopark ve depo çözümleri proje dosyasında yer almaktadır; ünite bazında kapsam satın alma öncesinde netleştirilmelidir.
A1 — 88 m², 2+1, 2 banyo — 490.000 € (satışta)
B2 — 88 m², 2+1, 2 banyo — 520.000 € (satışta)
Enerji sınıfı: A+ (beyan; belge teyidi önerilir) · Yapım yılı: 2026 · Durum: teslime hazır
Fiyat Analizi
Feed'deki gerçek ünite fiyatlarından hesaplanan birim fiyatlar şöyledir: A1 için 490.000 € / 88 m² ≈ 5.570 €/m², B2 için 520.000 € / 88 m² ≈ 5.910 €/m². Projenin birim fiyat bandı yaklaşık 5.550–5.900 €/m² olarak okunmalıdır.
Semt kıyasında muhafazakâr bandımız şudur: Glyfada genelinde ikinci el ağırlıklı ilan fiyatları kabaca 4.000–5.500 €/m² aralığında seyrederken, A/A+ enerji sınıfı yeni yapılarda bunun üzerine çıkan bir prim gözlenmektedir. Bu çerçevede Modus Residence'ın bandı, semt genel ortalamasının belirgin şekilde üzerinde ve yeni yapı segmentinin orta-üst diliminde konumlanmaktadır.
Bu primin bir bölümü yeni yapı kalitesi, enerji performansı ve hazır teslim ile açıklanabilir; ancak alıcı, giriş fiyatının semt ortalamasına göre yüksek bir noktadan yapıldığını net olarak bilmelidir. Yüksek birim fiyattan giriş, orta vadede değer artışının bir kısmının bugünden fiyatlanmış olması riskini taşır; pazarlık ve ünite bazlı kıyas analizi bu projede özellikle önemlidir.
Kira Potansiyeli
Glyfada'da 88 m² sınıfı yeni yapı bir 2+1 için uzun dönem kira tahmin bandımız, muhafazakâr senaryoda aylık 1.400–1.700 € aralığındadır. Bu banda göre brüt kira getirisi A1 için yaklaşık %3,4–4,2, B2 için yaklaşık %3,2–3,9 seviyesinde modellenmektedir.
Yatırım kararında %3–4 brüt getiri bandının baz alınmasını öneriyoruz; %5'e yaklaşan senaryolar ancak mobilyalı kiralama veya kısa dönem işletme gibi ek maliyet ve mevzuat teyidi gerektiren modellerde düşünülmelidir. Bu rakamlar tahmindir; hiçbir kira düzeyi veya getiri garanti değildir.
Net getiri hesabında ortak gider, sigorta, ENFIA emlak vergisi, yönetim ve boşluk payı düşülmelidir; bu kalemler brüt getiriyi tipik olarak 0,5–1,0 puan aşağı çeker. Yüksek alış fiyatı, aynı kira düzeyinde getiri oranını semt ortalamasından alım yapan bir yatırımcıya göre doğal olarak düşürür.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında yatırım eşiği konuma ve seçilen rotaya göre değişen katmanlı bir yapıya sahiptir; Attika gibi yüksek talepli bölgelerde standart rota eşiği program genelindeki en yüksek dilimde yer alır. 250.000 € eşiği konum bazlı bir avantaj değildir: mevcut mevzuatta yalnızca konut dışı bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi veya tescilli (listeli) bir binanın restorasyonu hâllerinde geçerlidir.
Bu projedeki ünite fiyatları (490.000–520.000 €) tek ünite bazında standart Attika rotasının eşiğinin altında kalmaktadır; dolayısıyla Golden Visa hedefleyen bir alıcı için hangi rotanın uygulanabilir olduğu, ünite ve dosya bazında ayrıca teyit edilmelidir. Hiçbir proje için "Golden Visa garantilidir" ifadesi kullanılamaz; uygunluk, avukat incelemesi ve resmî dosya üzerinden rezervasyon öncesinde doğrulanır.
Avla olarak her ünite için rota tespitini, tapu ve imar dosyası kontrolünü ve eşik teyidini satın alma sürecinin ön şartı olarak ele alıyoruz. Golden Visa motivasyonlu alıcıların karar öncesinde bu teyit adımını tamamlamasını öneririz.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Müsaitlik ve veri teyidi: Satışta görünen iki ünitenin güncel durumu ve fiyatları geliştirici teyidine tabidir; butik projelerde stok hızla değişebilir. Ayrıca kaynaklar arasında kat bilgisi ve enerji sınıfı beyanı (A/A+) gibi alanlarda küçük tutarsızlıklar mevcuttur; bu alanlar rezervasyon öncesinde belge üzerinden netleştirilmelidir.
Fiyat primi ve likidite: Birim fiyat bandı semt ortalamasının belirgin üzerindedir. Yüksek fiyat noktasından alınan bir varlığın ikinci el satışında alıcı havuzu daralır; olası bir erken çıkış senaryosunda likidite süresi uzayabilir ve pazarlık payı artabilir.
Ölçek ve işletme: İki üniteli bir binada ortak gider tabanı dardır; bakım ve yönetim maliyetleri ünite başına görece yüksek düşebilir. Kısa dönem kiralama düşünülüyorsa, Yunanistan'da bu alandaki mevzuat sıkılaşma eğilimindedir ve güncel kurallar mutlaka teyit edilmelidir.
Teslim ve evrak: Proje teslime hazır statüsünde olsa da iskan/enerji kimlik belgeleri, otopark-depo tahsisleri ve tapu dosyası satın alma öncesinde avukat tarafından incelenmelidir. Golden Visa hedefli alımlarda rota teyidi (yukarıdaki bölüm) ayrı ve zorunlu bir adımdır.
Sonuç
Modus Residence, Glyfada gibi talebi kanıtlanmış bir semtte, teslime hazır, yüksek enerji performanslı ve butik ölçekli bir üründür. Konum kalitesi, Ellinikon yakınlığı ve yeni yapı standardı projenin güçlü yanlarıdır; buna karşılık yaklaşık 5.550–5.900 €/m² bandı, girişin semt ortalamasının üzerinde bir prim ile yapıldığı anlamına gelir.
Profil olarak proje; kısa vadeli getiri maksimizasyonu arayan yatırımcıdan çok, Atina Rivierası'nda kaliteli ve hazır bir varlık edinmek isteyen, %3–4 bandında brüt kira getirisini kabul eden ve orta-uzun vadeli düşünen alıcıya uygundur. Golden Visa hedefi varsa, rota ve eşik teyidi tamamlanmadan karar verilmemelidir.
Özet değerlendirmemiz: konum ve ürün kalitesi güçlü, fiyatlama iddialı. İlerlemek isteyen alıcılar için sıradaki adımlar ünite müsaitliğinin teyidi, birim fiyat pazarlığı ve hukuki dosya incelemesidir.
Yorumlar