Mercy Lofts — A0167 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 10 Ağu
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · NIKAIA · PIRE · GOLDEN VISA
Mercy Lofts, Pire'nin iç banliyösü Nikaia'da (Thivon 247), yaklaşık 3.000 m² kapalı alanlı endüstriyel bir binanın kullanım değişikliği yoluyla konuta dönüştürüldüğü 44 daireli bir loft projesidir. 1 Temmuz 2026 tarihli fiyat listesine göre 41 daire müsaittir; fiyatlar 250.000 € - 325.000 € aralığındadır ve teslim, blok bazında Aralık 2026 – Mayıs 2027 olarak planlanmıştır.
Bu rapor, Ağustos 2026 yeni projeler seçkisi kapsamında hazırlanan bölge ve proje değerlendirmelerinin birleştirilmiş özetidir. Envanter ve fiyat verisi 1 Temmuz 2026 listesinden alınmıştır; müsaitlik gün içinde değişebilir ve nihai teyit sözleşme aşamasında yapılır.
Projenin ayırt edici özelliği, seçkinin en derin envanterine ve en düşük giriş bandına sahip olmasıdır: dört daire tam 250.000 € seviyesinde fiyatlanmıştır ve tüm daireler tek yatak odalı loft kurgusundadır.
Konum ve Ulaşım
Nikaia, Pire'nin iç banliyölerinden biridir — Atina'nın turistik değil, çalışan yüzü. Bölgenin omurgasını geniş bir ana arter oluşturur; çevresinde alışveriş merkezi, sinema, belediye yüzme havuzu, bowling, padel kortları ve bir lunapark bulunur. Akşamları da yaşayan, genç bir dokudur.
Ulaşımda belirleyici gelişme, Metro M3 hattının 2020'de açılan Pire uzantısıdır: bölgeye istasyon getirmiş, Sintagma'ya ve havalimanına aktarmasız bağlantı sağlamıştır. Pire limanı ve Pire merkez kısa mesafededir.
Kiracı tabanı açısından en önemli unsur, Yunanistan'ın en büyük üniversitesi olan yaklaşık 65.000 öğrencili Batı Attika Üniversitesi'nin yürüme mesafesinde olmasıdır. Öğrenci ve genç çalışan talebi yıl boyu süreklidir ve turizm sezonuna bağımlı değildir.
Proje ve Yapı
Yaklaşık 3.000 m² kapalı alanlı endüstriyel bina, kullanım değişikliği ile konuta dönüştürülmektedir. Zemin ve 1. katta 5,5 m tavan yüksekliği ve asma kat bulunur; bu kurguda tapudaki net alan, gerçekte kullanılan alanın altında kalır. 2. kattaki B blokta tavan 3 m'dir ve asma kat yoktur — proje fiyatları da bu bloktan başlar.
Listede 44 daire vardır, 41'i müsaittir. Tamamı tek yatak odalı loft kurgusudur; 34–56 m² net iç alana zemin ve 1. katta 18–28 m² asma kat eklenir. Ortak çatı terası ve projeye ait otopark mevcuttur; bina servisli olarak planlanmaktadır.
Daire Envanteri ve Fiyat
Seçkinin en geniş fiyat merdiveni bu projededir: aynı katta 15 farklı fiyat noktasına kadar çıkan çeşitlilik, bütçeye göre daire seçme imkânı verir. İç alan, kapalı daire içi net alanı ifade eder; fiyatlar 1 Temmuz 2026 liste fiyatlarıdır.
Toplam 44 daire; 41 müsait, 3 satıldı (B4, B9, B10). Tamamı 1+1 loft.
I bloku — zemin kat (I1–I12): 34–56 m² iç alan + 18–28 m² asma kat, 5,5 m tavan; 260.000 € – 325.000 €; 12 dairenin tamamı müsait.
A bloku — 1. kat (A1–A16): 35–50 m² iç alan + 18–28 m² asma kat, 5,5 m tavan; 260.000 € – 310.000 €; 16 dairenin tamamı müsait.
B bloku — 2. kat (B1–B16): 35–50 m² iç alan, 3 m tavan, asma kat yok; 250.000 € – 290.000 €; 13 daire müsait.
Dört daire (B7, B8, B11, B12) tam 250.000 €'da fiyatlanmıştır — tapu bedelinde aşağı yönlü esneklik yoktur.
Teslim blok bazında Aralık 2026 – Mayıs 2027; müsaitlik ve nihai koşullar görüşmede teyit edilir.
Golden Visa
Kritik çerçeve: 250.000 € bir konum eşiği değildir. Attika'da standart Golden Visa yatırım eşiği 800.000 €'dur; 250.000 €'luk özel rota yalnızca kullanım değişikliği (αλλαγή χρήσης) tamamlanmış dönüşüm/yeniden yapım mülklerinde geçerlidir. Mercy Lofts bu dönüşüm rotasındadır.
Projenin dönüşüm lisansı alınmıştır; 1 Temmuz 2026 listesi itibarıyla nihai lisans için yaklaşık iki aylık bir süre öngörülüyordu. 250.000 € rotası dönüşümü tamamlanmış mülke tanındığı ve inşaat sürdüğü için, oturum başvurusu tamamlanma ve teslim sonrasına kalır.
Tapudaki bedel hiçbir koşulda 250.000 €'nun altına inmemelidir; aksi hâlde oturum hakkı doğmaz. Tam 250.000 €'da fiyatlanan dört dairede bu nedenle pazarlık alanı yoktur.
Golden Visa'ya konu mülkte kısa dönem (Airbnb tipi) kiralama yapılamaz; mülkün satışı izni iptal eder. Oturum izni 5 yıllıktır ve mülk elde tutuldukça yenilenir.
Kira ve Getiri
Kiracı profili öğrenci ve genç çalışan ağırlıklıdır: Batı Attika Üniversitesi'nin yaklaşık 65.000 öğrencisi yürüme mesafesindedir ve metro istasyonu talebi destekler. Talep yıl boyu süreklidir, boşluk süreleri kısadır ve turizm sezonuna bağımlı değildir.
Giriş fiyatı Athens Riviera projelerinin belirgin altında olduğu için brüt kira verimi seçkinin en yüksek ucundadır. Bununla birlikte kira seviyesi de Riviera'nın altındadır: getiri kiradan değil, düşük giriş fiyatından gelir.
Riskler
Aşağıdaki başlıklar, bölge ve proje raporlarındaki risk değerlendirmelerinin özetidir ve yatırım kararı öncesinde mutlaka dikkate alınmalıdır.
Prestij adresi değildir; ikinci elde yabancı alıcı talebi Riviera projelerinden zayıftır ve deniz yoktur.
Bölgenin sosyoekonomik profili karışıktır ve sokak bazında kalite farkı büyüktür — mahalle (mikro-konum) seçimi burada projeden daha belirleyicidir.
İnşaat sürmektedir ve teslim tarihi listede iki farklı yerde Aralık 2026 ile Mayıs 2027 olarak geçmektedir; blok bazında yazılı teyit gereklidir.
Asma katlı kurguda tapudaki net alan küçük göründüğü için ikinci el değerlemede iskonto riski vardır.
Liste tarihinde nihai lisans henüz alınmamıştı (yaklaşık iki ay bekleniyordu); güncel lisans durumu yazılı teyit edilmelidir.
Oturum başvurusu teslim sonrasına kaldığı için Golden Visa takvimi inşaat takvimine bağlıdır.
Değerlendirme
Mercy Lofts; getiri odaklı, prestij adresi aramayan ve inşaat riskini fiyat avantajı karşılığında kabul eden yatırımcı için uygundur. Seçkinin en derin envanteri ve en düşük giriş bandı buradadır.
Metro istasyonu ile dev bir üniversitenin bir arada olması kirada doluluğu neredeyse garantiye alır. Tek daire yerine birden fazla daire alıp portföy kurmak isteyen yatırımcı için seçkideki en uygun zemindir.
Buna karşılık, hemen tapu ve hemen oturum arayan ya da merkez/Riviera prestijini önceleyen alıcı için seçkideki tamamlanmış projeler daha uygun bir profil sunar. Güncel müsaitlik teyidi, ödeme planı ve Golden Visa dosya adımları görüşmede netleştirilir.
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa'da güvenilir çözüm ortağınız. Bu projede güncel müsaitlik teyidi, ödeme planı ve Golden Visa dosya adımları için bizimle iletişime geçin: realestate@avla.com.tr · +90 532 282 2657
Yorumlar