Troon Residences — A0201 Fizibilite Raporu
FİZİBİLİTE RAPORU · PERISTERI · BATI ATİNA
Troon Residences, Batı Atina'nın en yerleşik ilçelerinden Peristeri'de, zemin artı altı kat üzerine kurulu, 15 daireden oluşan ve teslime hazır durumda olan butik bir konut projesidir. Bina A enerji sınıfı sertifikasıyla tamamlanmış olup 1+1'den 3+1'e uzanan 58–117 m² aralığında seçenekler sunmaktadır. Liste fiyatları 238.736 € ile 519.978 € arasındadır.
Bu rapor, projeye ait feed verisindeki 15 ünitenin gerçek fiyat ve metrekare bilgileri üzerinden hazırlanmıştır. Amaç bir pazarlama metni değil, yatırım kararına dayanak olabilecek veri odaklı bir değerlendirmedir: konum, ünite karması, €/m² analizi, muhafazakâr kira modeli ve riskler ayrı başlıklar altında ele alınmıştır.
Öne çıkan bulguyu baştan paylaşalım: projenin birim fiyat bandı 3.984–4.444 €/m² olup Peristeri için muhafazakâr yeni yapı bandımızın belirgin üzerindedir. Bu primin karşılığında alıcı hazır teslim, A enerji sınıfı ve kapsamlı teknik donanım almaktadır; ancak fiyatlamanın semt ortalamasına göre konumu raporun ilgili bölümünde açıkça değerlendirilmiştir.
Konum ve Ulaşım
Peristeri, Batı Atina'nın nüfus ve altyapı bakımından en oturmuş ilçelerinden biridir; kendi çarşısı, yaya sokakları boyunca uzanan esnaf dokusu ve yıl boyu etkinliklere ev sahipliği yapan yaklaşık 60 dönümlük korusuyla kendine yeten bir semt karakteri taşır. Metro 2. Hattı ilçeyi merkez Atina'ya doğrudan bağlar; bu hat, semtin hem oturum hem kiralama talebini besleyen ana ulaşım omurgasıdır.
Proje, günlük yaşamın tamamına yürüme mesafesinde bir konumdadır. Feed verisindeki mesafe ölçümleri, konumun 'araçsız yaşanabilir' nitelikte olduğunu göstermektedir; bu, hem son kullanıcı hem kiracı profili açısından somut bir artıdır. Kurumsal ilkemiz gereği bu raporda sokak adı ve numarası paylaşılmaz; konum semt düzeyinde tanımlanır.
Park: 250 m (3 dk yürüme)
Otobüs durağı: 260 m (3 dk)
Süpermarket: 400 m (5 dk)
Spor salonu: 600 m (7 dk)
İlkokul ve lise: 650 m (8 dk)
Semt meydanı: 900 m (11 dk)
Banka: 1,1 km (13 dk)
Proje ve Üniteler
Proje, zemin artı altı kattan oluşan tek blokta toplam 15 dairedir ve feed verisine göre tamamı satışa açıktır. Yapım durumu 'hazır' olarak kayıtlıdır; tamamlanma yılı 2026'dır. Bina enerji sınıfı feed'de A olarak geçmekte, teknik özellik listesinde ise A+ ifadesi yer almaktadır — nihai sınıf, enerji kimlik belgesi üzerinden teyit edilmelidir.
Ünite karması dengeli ve kiralanabilirlik açısından makuldür: 6 adet 1+1 (58–89 m², 238.736–361.146 €), 2 adet 2+1 (77–102 m², 321.933–409.733 €) ve 7 adet 3+1 (86–117 m², 357.066–519.978 €). Teknik donanım yeni yapı standardının üzerindedir: ısı pompalı bağımsız ısıtma-soğutma, split klima, çift camlı enerji verimli alüminyum doğrama, akıllı ev altyapısı, çelik kapı, güneş enerjili su ısıtıcı, alarm ön tesisatı ve net-metering sistemli fotovoltaik paneller.
Toplam 15 daire · zemin + 6 kat · feed'e göre 15/15 müsait
1+1: 6 adet, 58–89 m², 238.736–361.146 €
2+1: 2 adet, 77–102 m², 321.933–409.733 €
3+1: 7 adet, 86–117 m², 357.066–519.978 €
Yapım durumu: hazır (2026) · Enerji sınıfı: A (spesifikasyonda A+; belge teyidi gerekli)
Fiyat Analizi
Feed'deki 15 ünitenin gerçek fiyatlarından hesaplanan birim fiyat bandı 3.984–4.444 €/m²'dir; toplam satış değerinin toplam alana bölünmesiyle elde edilen ağırlıklı ortalama yaklaşık 4.196 €/m²'dir. Bandın alt ucunda A4 (60 m², 3.984 €/m²) ve B4 (102 m², 4.017 €/m²), üst ucunda ise altıncı kattaki F1 ve F2 (111–117 m², ~4.443 €/m²) yer almaktadır; üst kat büyük ünitelerde belirgin bir kat primi mevcuttur.
Semt kıyasını muhafazakâr yapıyoruz: Peristeri'de yeni yapı satış ilanları için bandımız kabaca 2.800–3.600 €/m² düzeyindedir. Bu projenin fiyatlaması, bandımızın üst sınırının da belirgin şekilde üzerindedir. Açıkça ifade edelim: alıcı burada semt ortalamasının üzerinde bir birim fiyat ödemektedir. Primin bir bölümü hazır teslim, A enerji sınıfı ve donanım kalitesiyle açıklanabilir; ancak yeniden satışta semt ortalamasına yakınsama riski fiyat müzakeresinde dikkate alınmalıdır.
Ünite seçiminde birim fiyat verimliliği belirleyicidir: A4 (3.984 €/m²), B4 (4.017 €/m²) ve E3 (4.058 €/m²) proje içinde görece verimli fiyatlanmış ünitelerdir; F1–F2 ise en yüksek primi taşımaktadır.
Birim fiyat bandı: 3.984–4.444 €/m² (feed'deki 15 üniteden hesaplandı)
Ağırlıklı ortalama: ~4.196 €/m² (5.307.416 € / 1.265 m²)
Peristeri yeni yapı için muhafazakâr bandımız: ~2.800–3.600 €/m²
Sonuç: proje fiyatlaması semt bandının belirgin ÜZERİNDE
Görece verimli üniteler: A4, B4, E3 · En yüksek prim: F1, F2 (6. kat)
Kira Potansiyeli
Peristeri'nin kiracı tabanı ağırlıkla yerel ve istikrarlıdır; metro bağlantısı ve semt içi yaşam altyapısı, özellikle 1+1 ve 2+1 ünitelerde düzenli kiralama talebini destekler. Enerji sınıfı A donanım, işletme maliyetlerini düşürerek kiracı tarafında rekabet avantajı sağlar.
Muhafazakâr modelimiz brüt getiriyi %3–4 bandına yerleştirmektedir. Örnek: 58 m² 1+1 (A2, 238.736 €) için aylık 600–800 € kira tahminiyle brüt getiri %3,0–4,0; 86 m² 3+1 (A1, 357.066 €) için aylık 900–1.100 € tahminiyle brüt %3,0–3,7 aralığındadır. Liste fiyatlarının semt ortalamasının üzerinde olması nedeniyle bu projede %5'e yakın brüt getiri beklentisi gerçekçi bulunmamaktadır; işletme giderleri ve vergiler sonrası net getiri brütün yaklaşık 0,5–1,0 puan altında modellenmelidir. Feed'de herhangi bir kira garantisi bulunmamaktadır ve bu rapor da bir getiri garantisi içermez.
Muhafazakâr brüt getiri bandı: %3–4
1+1 örneği (A2): 600–800 €/ay → brüt %3,0–4,0
3+1 örneği (A1): 900–1.100 €/ay → brüt %3,0–3,7
Net getiri: brütün ~0,5–1,0 puan altında modellenmeli
Kira garantisi yoktur
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir yatırım kararı risklerden bağımsız değerlendirilmemelidir. Bu projede öne çıkan başlıklar aşağıdadır; hiçbiri tek başına caydırıcı değildir, ancak her biri rezervasyon öncesinde adreslenmelidir.
En önemli başlık fiyatlamadır: birim fiyatın semt bandının üzerinde olması, ikinci el satışta likidite riskini büyütür. Peristeri'de çıkış alıcısı ağırlıkla yerel alım gücüne sahiptir; yeniden satış fiyatının semt ortalamasına yakınsaması senaryosu, yatırım süresi 5 yılın altındaysa özellikle önemlidir.
Müsaitlik verisi feed kaynaklıdır (15/15 müsait görünüyor); güncel durum rezervasyon öncesi geliştirici tarafından teyit edilmelidir
Birim fiyat primi → ikinci el likidite riski; kısa vadeli çıkış senaryolarında fiyat yakınsaması ihtimali
Yapım durumu 'hazır' olsa da iskan, ortak alanların fiili durumu ve teslim koşulları yerinde doğrulanmalıdır
Enerji sınıfı tutarsızlığı (feed: A / spesifikasyon: A+) enerji kimlik belgesiyle netleştirilmelidir
Üst kat ünitelerde (F1–F2) prim en yüksektir; E3'ün 89 m² 1+1 planı atipiktir, kat planı incelenmelidir
Kira getirisi bandın alt yarısında (%3–4) modellenmeli, garanti varsayılmamalıdır
Golden Visa uygunluğu ünite bazında dosya teyidi olmadan varsayılmamalıdır
Sonuç
Troon Residences, güçlü semt altyapısına sahip Peristeri'de hazır teslim, A enerji sınıfı ve donanımlı 15 üniteden oluşan derli toplu bir projedir. Konum, ünite karması ve teknik kalite tarafında tablo olumludur; buna karşılık 3.984–4.444 €/m² bandındaki fiyatlama semt ortalamasının belirgin üzerindedir ve bu raporun en önemli uyarısı budur.
Uygun profil: inşaat riski almak istemeyen, enerji verimliliği ve yeni yapı kalitesine öncelik veren, orta-uzun vadeli (5+ yıl) düşünen son kullanıcı veya yatırımcıdır. Kısa vadeli değer artışı beklentisiyle giriş önermiyoruz. Getiriyi belirleyecek ana kaldıraçlar, fiyat müzakeresi ve ünite seçimidir; birim fiyat verimliliği açısından A4, B4 ve E3 öncelikle incelenmelidir.
Yorumlar