L22 Student Housing — Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
KERAMIKOS · ATİNA MERKEZİ · YUNANİSTAN GOLDEN VISA PROGRAMI · FİZİBİLİTE RAPORU
L22 Student Housing — Fizibilite Raporu
L22, Atina merkezinin en hızlı yükselen semtlerinden Keramikos'ta yer alan, tek bir yatırım fikri etrafında tasarlanmış yeni inşa bir konut projesidir: çift-stüdyolu "2-si-1-arada" daire. Bir dairenin tek kira getirmesi yerine, her ünite tek kapı ardında iki bağımsız stüdyo olarak teslim edilir — iki mutfak, iki banyo, ayrı kilitlenebilen iki yaşam alanı — böylece tek bir satın alım iki ayrı kira akışı üretebilir. €250.000'luk Yunanistan Golden Visa'sını hedefleyen yatırımcı için asıl başlık budur: aynı metrekareye sahip emsal tek daireye kıyasla yaklaşık %30 daha yüksek brüt getiri hedefler ve bunu öğrenci ile genç profesyonel talebinin yapısal olarak derin olduğu bir semtte yapar. Bu rapor rakamları, konum gerekçesini ve dürüst riskleri ortaya koyar.
Bir Bakışta
Konum: Keramikos, Atina merkezi — Keramikos metrosu, Gazi ve Monastiraki'ye yürüme mesafesinde.
Konsept: çift-stüdyolu "2-si-1-arada" daireler (iki bağımsız stüdyo, 2 yatak / 2 banyo) ve bir miktar standart daire.
Ünite büyüklüğü: 44–59 m².
Fiyat aralığı: €225.750 – €315.000.
Getiri avantajı: tek üniteden iki kira akışıyla ~%30 daha yüksek brüt getiri.
Olanaklar: spor salonu, çalışma / dinlenme alanı, peyzajlı bahçe.
Golden Visa: €250.000 kullanım-değişikliği (change-of-use) yolu; Golden-Visa'ya hazır belgeler hazırlanmıştır.
Teslim: Ocak 2027.
Manzara: üst katlardan Akropolis ve Lycabettus.
"2-si-1-Arada" Gelir Matematiği
L22'yi tanımlayan özellik, standart konut ünitesinin bir değil iki ev olmasıdır. Her "2-si-1-arada", kendi mutfağı ve banyosu olan, iki ayrı kiracıya kiralanabilen iki bağımsız stüdyo olarak kurgulanır. Aynı metrekare böylece bir yerine iki kira sözleşmesi taşır; Atina merkezinde metrekare başına kira en küçük ünitelerde en yüksek olduğundan, iki stüdyo eşit büyüklükteki tek daireden daha fazla kazandırır.
Ölçüt | Tek daire (emsal) | L22 "2-si-1-arada" (iki stüdyo) |
Kiralanabilir birim | 1 sözleşme | 2 bağımsız sözleşme |
Mutfak / banyo | 1 / 1 | 2 / 2 |
Kira akışı | Tek kiracı | İki kiracı |
Boşluk riski | Ya hep ya hiç | İki kiracıya dağılmış |
Brüt getiri (göreli) | Taban | ~%30 daha yüksek |
İki kapı, iki kira, tek satın alım: çift-stüdyo formatı, Golden-Visa'ya uygun tek bir varlığı çeşitlendirilmiş ve daha yüksek getirili bir gelir ünitesine dönüştürür.
Ünite Fiyatları
Ünite tipi | Plan | Büyüklük | Fiyat |
"2-si-1-arada" çift stüdyo | 2 yatak / 2 banyo | 44–59 m² | €225.750'den başlayan |
Daha büyük konfigürasyon / daireler | değişken | ~59 m²'ye kadar | €315.000'e kadar |
Tüm üniteler €225.750 – €315.000 bandında fiyatlanır; bu da giriş noktasını hem €250.000'luk Golden Visa eşiğine hem de emsal Atina-merkezi yeni inşa stoğuna göre verimli tutar.
€250.000 Golden Visa Matematiği
L22, €250.000 kullanım-değişikliği yolu üzerinden Yunanistan oturumuna hak kazanır — bir mülkün konut-dışı kullanımdan dönüştürüldüğü durumlarda geçerli olan, başka yerlerde uygulanan daha yüksek asgari tutarların yerine geçen indirimli eşik. Geliştirici, Golden-Visa'ya hazır belgeleri hazırlar; böylece oturum süreci satın alımla birlikte yürür.
Kalem | Ayrıntı |
Uygunluk yolu | €250.000 kullanım-değişikliği yatırımı |
Asgari yatırım | €250.000 |
Oturum | Yatırımcı ve ailesi için Yunanistan (Schengen) oturum izni |
Belgeler | Geliştirici tarafından hazırlanan Golden-Visa'ya hazır paket |
Elde tutulan varlık | Yatırımcı gelir getiren üniteyi elinde tutar |
Ödeme Planı
Ödeme, inşaat aşamalarına bağlı olarak 20 / 20 / 20 / 10 / 10 takvimiyle yapılandırılır ve taahhüt, Ocak 2027 tesliminize kadar inşaat boyunca yayılır.
Aşama | Pay | Tetikleyici |
1 | %20 | Rezervasyon / sözleşme imzası |
2 | %20 | İnşaat aşaması |
3 | %20 | İnşaat aşaması |
4 | %10 | İnşaat aşaması |
5 | %10 | İnşaat aşaması |
Bakiye | %20 | Teslimde / anahtar tesliminde (Ocak 2027) |
Konum & Kira Talebi
Keramikos — Atina merkezi, yükselişte. L22, Keramikos metrosuna yürüme mesafesinde; Gazi'nin gece hayatı ve Monastiraki'nin turistik merkezi kısa bir yürüyüş ötede. Semt, otantik ve konut ağırlıklı dokusunu tam merkezi ulaşımla birleştirir — kiracıyı yalnız sezonda değil yıl boyu tutan türden bir adres.
Buradaki kira talebi yapısal olarak derindir. Atina merkezi büyük bir öğrenci nüfusu ve büyüyen bir genç profesyonel tabanı barındırır; her iki kesim de büyük dairelere kıyasla kompakt, konumu iyi stüdyoları tercih eder. "2-si-1-arada" formatının yakalamak için kurgulandığı talep profili tam olarak budur: şehrin en güvenilir iki kiracı segmentine bağımsız olarak kiralanan iki stüdyo. Üst katlar Akropolis ve Lycabettus manzarası ekleyerek hem kira düzeyini hem de yeniden satış cazibesini destekler.
Atina Merkezi İçin Fiyat Bağlamı
Atina merkezi son yıllarda sürekli bir fiyat artışı yaşadı; bu artışa tam olarak L22'nin de içinde bulunduğu merkezi, ulaşıma bağlı semtler öncülük etti. Bu zeminde, yeni inşa, Golden-Visa'ya hazır ve çift gelirli stok için €225.750 – €315.000 giriş bandı L22'yi rekabetçi konumlandırır: alıcı, hâlâ €250.000 oturum eşiğine sabitlenmiş bir fiyat noktasında çağdaş bir varlık edinir; üstelik bu formatta yeni arzın sınırlı olduğu bir pazar segmentinde.
Dürüst Bir Risk Notu
Kısa-dönem kira odaklı bir plana yönelik en önemli risk düzenleyicidir. Atina merkezi semtleri, yeni kısa-dönem kiralama (Airbnb tarzı) kayıtlarına yönelik bir dondurmaya tabidir; bu da en yüksek-getirili stratejiyi kısıtlar. Bu nedenle L22'nin yatırım gerekçesi, kısa konaklamalı turizme değil, uzun-dönem kira talebine — yıllık sözleşmeli öğrenci ve genç profesyonellere — dayanır. Bu daha temkinli ama daha kalıcı bir tabandır: çift-stüdyo formatının getiri avantajı uzun kiralarda da korunur ve uzun sözleşmeler devir ile yönetim yükünü azaltır. Yatırımcılar getiriyi uzun-kira varsayımlarıyla modellemeli ve kısa-dönem kurallarındaki olası bir gevşemeyi taban senaryo değil, ek getiri olarak görmelidir. Her proje-üstü (off-plan) alımda olduğu gibi, teslim zamanlaması (hedef Ocak 2027) ve standart inşaat riski de geçerlidir.
Avla Gayrimenkul A.Ş. — Yunanistan Golden Visa'da güvenilir çözüm ortağınız. L22 için müsaitlik durumunu, çift-stüdyo kat planlarını ve €250.000 oturum yolunu görüşmek için realestate@avla.com.tr adresinden bize ulaşın.