Ilissos Residence — A0200 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · MOSCHATO · GÜNEY ATİNA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina kent koridorunun Moschato semtinde yer alan Ilissos Residence (A0200) projesinin yatırım fizibilitesini veri odaklı bir çerçevede değerlendirir. Proje, A+ enerji sınıfı standardında inşa edilen dört adet 2+1 daireden oluşan butik bir yeni yapıdır; ilan edilen fiyat bandı 345.321 € ile 412.371 € arasındadır.
Moschato, Atina şehir merkezi ile Pire limanı arasındaki ara konumuyla öne çıkar. Tren istasyonu yürüme mesafesindedir, ulusal otoyol bağlantısı binaya çok yakındır ve Atina Rivierası araçla yaklaşık 11 dakikadadır. Bu bağlantı profili, semti hem son kullanıcı hem de kiracı talebi açısından işlevsel kılar.
Raporda birim fiyat analizi, muhafazakâr kira modellemesi, Golden Visa çerçevesi ve risk başlıkları ele alınmaktadır. Fiyat ve müsaitlik verileri ilan kaynaklıdır ve geliştirici teyidine tabidir; rapor bir pazarlama metni değil, karar destek belgesidir.
Konum ve Ulaşım
Proje, Moschato semtinde, Atina merkezi ile Pire limanı arasındaki kentsel koridorda konumlanır. Semt düzeyinde değerlendirildiğinde en güçlü yanı bağlantı yoğunluğudur: tren istasyonu yaklaşık 630 m (yürüyerek 6 dk), en yakın otobüs durağı 150 m mesafededir ve ulusal otoyol bağlantısı yaklaşık 650 m uzaklıktadır.
Araçla Pire Limanı 3 km (13 dk), Atina Rivierası 2,6 km (11 dk), Akropol 5 km (20 dk) ve Sintagma Meydanı 5,8 km (19 dk) mesafededir; havalimanına yaklaşık 50 dakikada ulaşılır. Günlük yaşam donatıları — ilkokul, lise, süpermarket, eczane, spor salonu ve kültür merkezi — birkaç dakikalık yürüme mesafesindedir.
Bu profil, Moschato'yu hem şehir merkezinde çalışanlar hem de liman ve Riviera hattını kullananlar için pratik bir konut semti hâline getirir. Konum bilgisi bu raporda semt düzeyinde verilmektedir; parsel düzeyinde bilgi talep üzerine ve süreç içinde paylaşılır.
Proje ve Üniteler
Ilissos Residence, toplam dört adet 2+1 daireden oluşan butik ölçekli bir yeni yapıdır. Daire büyüklükleri 74–81 m² aralığındadır; A1 (76 m²), A2 (74 m²) ve A3 (79 m²) 1. katta, E2 (81 m²) 5. katta yer alır. Tüm dairelerde iki yatak odası ve bir banyo bulunur.
Bina A+ enerji sınıfı olarak tasarlanmıştır: Net Metering sistemli fotovoltaik paneller, ısı pompalı bağımsız ısıtma-soğutma, split klima, güneş enerjili su ısıtıcısı ve akıllı ev altyapısı standarttır. Çelik güvenlik kapısı, yüksek yalıtımlı alüminyum doğramalar, çift cam, geniş cephe açıklıkları ve alarm ön kurulumu donanım paketini tamamlar.
İnşaat ince işçilik aşamasındadır; teslim 2027 olarak planlanmaktadır. Dört dairenin dördü de ilan verisinde müsait görünmektedir; ancak bu tablo anlık envanter olup rezervasyon öncesi teyide muhtaçtır.
Fiyat Analizi
İlan fiyatlarından hesaplanan birim fiyatlar şöyledir: A2 345.321 € / 74 m² → 4.667 €/m²; A3 369.416 € / 79 m² → 4.676 €/m²; A1 359.107 € / 76 m² → 4.725 €/m²; E2 412.371 € / 81 m² → 5.091 €/m². Projenin birim fiyat bandı yaklaşık 4.650–5.100 €/m², ağırlıklı ortalaması ise 4.800 €/m² civarındadır.
Muhafazakâr semt kıyasımız şudur: Moschato genelinde ikinci el konut ilanlarının bandını kabaca 2.500–3.500 €/m², yeni ve yüksek enerji sınıflı projelerde ise 3.500–4.500 €/m² aralığında tahmin ediyoruz. Bu tahminler kesin veri değil, ilan taramalarına dayalı bantlardır.
Bu çerçevede açık olmak gerekir: projenin 4.650–5.100 €/m² bandı, semt için tahmin ettiğimiz yeni yapı bandının dahi belirgin üzerindedir. A+ enerji sınıfı, butik ölçek ve 2027 teslimli sıfır ürün belli bir primi açıklar; ancak özellikle 5.091 €/m² ile fiyatlanan E2'de üst kat primi banda tam yansıtılmıştır. Alıcının karar öncesinde ünite bazında güncel emsal karşılaştırması yaptırmasını önemli buluyoruz.
Kira Potansiyeli
Moschato'da yeni yapı bir 2+1 daire için aylık kira varsayımımızı muhafazakâr biçimde 950–1.250 € bandında modelliyoruz. Bu varsayımla A2 (345.321 €) için brüt getiri yaklaşık %3,3–4,0; E2 (412.371 €) için 1.100–1.300 € kira varsayımıyla yaklaşık %3,2–3,8 aralığına denk gelir.
Proje genelinde brüt kira getirisini %3–4 bandında modellemek gerçekçidir; aidat, sigorta, vergi, boşluk ve yönetim maliyetleri düşüldüğünde net getiri bunun altında kalır. Yüksek birim satın alma fiyatı, getiri oranını mekanik olarak aşağı çeken ana faktördür.
Bu rakamlar modelleme varsayımıdır; herhangi bir kira garantisi söz konusu değildir. Tren istasyonuna yürüme mesafesi ve A+ enerji sınıfının düşük işletme gideri, kiracı bulma süresini kısaltabilecek gerçek avantajlardır; ancak getiri projeksiyonları sözleşme öncesi güncel kira emsalleriyle doğrulanmalıdır.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında geçerli yatırım eşiği, taşınmazın bulunduğu bölgeye ve seçilen başvuru rotasına göre belirlenir; tek bir sabit rakam üzerinden genelleme yapılamaz. Sık yanlış anlaşılan 250.000 € seviyesi konum bazlı bir eşik değildir: yürürlükteki mevzuata göre yalnızca konut dışı bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi veya tescilli bir binanın restorasyonu hâlinde geçerlidir.
Bu nedenle bu projede — ve tüm projelerde — Golden Visa uygunluğu ünite bazında değerlendirilir: rota, bölge eşiği ve destekleyici dosya her bir daire için ayrı ayrı teyit edilir. Hiçbir proje için önceden "Golden Visa garantilidir" biçiminde bir taahhüt verilmez; bu tür bir iddia bu raporun yaklaşımıyla bağdaşmaz.
Golden Visa hedefiyle ilerleyen alıcılar için doğru sıralama şudur: önce hedef ünitenin rotası ve eşik durumu hukuki dosya üzerinden teyit edilir, sonra rezervasyon adımına geçilir. Ekibimiz bu teyidi rezervasyon öncesinde standart prosedür olarak yürütür.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Aşağıdaki başlıklar, karar öncesinde açıkça tartılması gereken risk alanlarıdır. Hiçbiri tek başına eleyici olmayabilir; ancak birlikte değerlendirilmeleri gerekir.
Veri teyidi: Fiyat ve müsaitlik bilgisi ilan kaynaklıdır; dört dairenin güncel durumu ve fiyatı rezervasyon öncesi geliştirici teyidine muhtaçtır.
Teslim riski: İnşaat ince işçilik aşamasında olsa da teslim 2027'dir; yeni yapı projelerinde takvim kayması olasılığı her zaman hesaba katılmalıdır.
Birim fiyat primi: 4.650–5.100 €/m² bandı, semt için tahmin ettiğimiz yeni yapı bandının belirgin üzerindedir; bu primin ikinci elde geri kazanımı garanti değildir ve özellikle en yüksek birim fiyatlı E2'de dikkatle tartılmalıdır.
İkinci el likidite: Moschato'da talep tabanı ağırlıklı olarak yereldir; semt ortalamasının üzerinde fiyatlı dairelerde satış süresi uzayabilir.
Plan kısıtı: Tüm dairelerde 2+1 plana tek banyo eşlik eder; bu durum bazı kiracı ve alıcı segmentlerinde tercih daraltıcı olabilir.
Golden Visa: Eşik rota ve bölgeye bağlıdır; ünite bazında hukuki dosya teyidi tamamlanmadan Golden Visa varsayımıyla karar verilmemelidir.
Sonuç
Ilissos Residence, konum ve ürün kalitesi tarafında güçlü bir dosyadır: Moschato'nun tren istasyonuna yürüme mesafesindeki bağlantılı konumu, A+ enerji sınıfı ve butik ölçekli sıfır ürün, hem oturum hem kiralama senaryosunda gerçek avantajlardır. Dört dairelik envanter yönetilebilir ve şeffaf bir yapıdadır.
Buna karşılık fiyatlama, raporun en kritik değerlendirme alanıdır. Yaklaşık 4.650–5.100 €/m² bandı, semt tahmin bantlarımızın belirgin üzerindedir ve brüt kira getirisini muhafazakâr modelde %3–4 aralığına sıkıştırır. Proje, birim fiyat primini bilinçli olarak kabul eden ve uzun vadeli düşünen bir alıcı profili için anlamlıdır; kısa vadeli değer artışı beklentisiyle yaklaşılmamalıdır.
Önerimiz nettir: ilgilenilen ünite için güncel müsaitlik ve fiyat teyidi, ünite bazlı emsal karşılaştırması ve — Golden Visa hedefi varsa — rota ve eşik teyidi tamamlanmadan bağlayıcı adım atılmamalıdır. Bu üç teyit tamamlandığında dosya, veri temelinde sağlıklı biçimde karara bağlanabilir.
Yorumlar