Futura Residence — A0199 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · VOTANİKOS · ATİNA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina'nın Votanikos semtinde yer alan Futura Residence projesinin (A0199) yatırım fizibilitesini değerlendirir. Analiz; güncel ünite listesi, liste fiyatlarından hesaplanan €/m² bandı, semt dinamikleri, kira potansiyeli ve Golden Visa çerçevesi üzerine kuruludur.
Proje, 2026'da tamamlanmış, A+ enerji sınıfına sahip, stüdyodan 3+1'e uzanan dokuz üniteli butik bir apartmandır. Liste fiyatları €190.933–€587.773 aralığındadır ve mevcut veri setine göre dokuz ünitenin tamamı satışta görünmektedir.
Bu rapor bir pazarlama metni değil, karar destek belgesidir. Fiyat bandı semt ortalamalarıyla muhafazakâr biçimde kıyaslanmış, getiri varsayımları temkinli tutulmuş ve riskler açıkça sıralanmıştır.
Konum ve Ulaşım
Proje, Atina merkezinin batı kapısı konumundaki Votanikos semtinde yer alır. Semt, tarihî merkez ile şehrin batı ilçelerini birbirine bağlar ve merkezî Atina'daki kentsel dönüşümden en görünür biçimde pay alan bölgeler arasındadır.
Ulaşım profili güçlüdür: ulusal otoyol bağlantısı yaklaşık 660 m mesafededir; yakın metro istasyonları merkeze, iş koridorlarına ve limana hızlı erişim sağlar. Akropol ve Sintagma Meydanı yaklaşık 2,5 km, Pedion Areos Parkı 1,5 km, Likavitos Tepesi 2,4 km, Pire Limanı 8,7 km, Atina Rivierası yaklaşık 7 km ve havalimanı yaklaşık 21 km uzaklıktadır.
Konum politikamız gereği bu raporda nokta adres paylaşılmaz; konum semt düzeyinde verilmiştir. Tam konum bilgisi görüşme aşamasında paylaşılır.
Proje ve Üniteler
Futura Residence, 2026'da tamamlanan, dokuz üniteli çağdaş bir apartman projesidir. Ünite karması bir stüdyo (42 m²), üç adet 1+1 (58–75 m²) ve beş adet 3+1'den (118–137 m²) oluşur; mevcut veri setine göre dokuz ünitenin tamamı satışta görünmektedir.
Bina A+ enerji sınıfındadır. Isı pompalı bağımsız ısıtma-soğutma, net-metering'li fotovoltaik sistem, güneş enerjili su ısıtıcı, akıllı ev altyapısı, çelik kapı, yüksek ısı ve ses yalıtımlı alüminyum doğrama, çift cam ve LED aydınlatma standart donanımdadır. Geniş balkonlar ve büyük cam açıklıklar tasarımın belirleyici öğeleridir.
A1 · 1+1 · 75 m² · €288.371
A3 · 1+1 · 58 m² · €242.082
B1 · 1+1 · 75 m² · €296.000
C1 · 3+1 · 118 m² · €459.835
D3 · Stüdyo · 42 m² · €190.933
E1 · 3+1 · 137 m² · €529.433
E2 · 3+1 · 136 m² · €587.773
F1 · 3+1 · 137 m² · €554.304
F2 · 3+1 · 136 m² · €584.000
Fiyat Analizi
Dokuz ünitenin liste fiyatlarından hesaplanan birim fiyat bandı yaklaşık €3.845–€4.546/m²; toplam fiyat ve metrekare üzerinden ağırlıklı ortalama yaklaşık €4.080/m²'dir. En düşük birim fiyat 75 m²'lik A1 dairesinde (~€3.845/m²), en yüksek birim fiyat ise 42 m²'lik D3 stüdyosunda (~€4.546/m²) görülür.
Semt kıyasında muhafazakâr davranıyoruz: Votanikos ve çevresindeki batı-merkez semtlerinde ikinci el stok için tahmin bandımız kabaca €1.800–2.800/m², merkezî Atina genelinde yeni yapım A sınıfı projeler için ise €3.000–4.000/m² civarındadır. Bu çerçevede projenin fiyat bandı semt ortalamasının belirgin biçimde üzerinde konumlanmaktadır.
Bu prim kısmen yeni yapım kalitesi, A+ enerji sınıfı ve teslime hazır olma ile açıklanabilir. Bununla birlikte özellikle stüdyodaki ~€4.550/m² seviyesi belirgin bir küçük ünite primi taşır; yeniden satışta aynı birim fiyatın ikinci el pazarda karşılık bulacağı varsayılmamalıdır.
Birim fiyat bandı: ~€3.845–€4.546/m² (feed liste fiyatlarından hesaplanmıştır)
Ağırlıklı ortalama: ~€4.080/m²
3+1'ler: ~€3.864–4.322/m² · 1+1'ler: ~€3.845–4.174/m² · Stüdyo: ~€4.546/m²
Semt kıyası tahminimizdir; kesin emsal analizi görüşme aşamasında güncel verilerle yapılır
Kira Potansiyeli
Uzun dönem kirada muhafazakâr modelimiz brüt %3–5 bandıdır. Projenin birim fiyatları semt ortalamasının üzerinde seyrettiği için gerçekleşmenin bandın alt yarısında (%3–4) kalması daha olası senaryodur.
Örneklemek gerekirse: €190.933'lük stüdyoda %3,5–4 brüt getiri aylık yaklaşık €560–640 kiraya karşılık gelir; 75 m²'lik 1+1'de %3,5 brüt getiri için aylık yaklaşık €840 gerekir ki bu, semt için iddialı bir seviyedir ve temkinle modellenmelidir.
Merkezî Atina'da kısa dönem kiralamaya yönelik yeni kayıt kısıtlamaları yürürlüktedir; getiri modeli uzun dönem kira üzerine kurulmalıdır. Veri setinde herhangi bir kira garantisi yer almamaktadır ve bu rapor da garanti getiri varsaymaz.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında yatırım eşikleri rotaya göre belirlenir. Atina'nın da içinde bulunduğu Attika bölgesinde standart alım rotasında güncel eşik €800.000'dir. €250.000'lik eşik ise konum bazlı bir avantaj değildir; yalnızca kullanım değişikliği yoluyla konuta dönüştürülen taşınmazlar veya tescilli bina restorasyonu kapsamındaki alımlar için geçerlidir.
Bu projedeki üniteler €190.933–€587.773 aralığındadır. Hangi rotanın uygulanabileceği; tapu, imar ve kullanım geçmişi dâhil olmak üzere ünite bazında dosya üzerinden teyit edilmelidir. Bu raporda "proje Golden Visa garantilidir" türü bir taahhüt yer almaz ve almamalıdır.
Başvuru öncesinde rota seçimi, harcama eşiği ve belge seti, Yunanistan'da yetkili bir hukuk bürosu tarafından ünite özelinde doğrulanmalıdır. Avla, bu doğrulama sürecini alıcı adına koordine eder.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Aşağıdaki başlıklar, yatırım kararı öncesinde açıkça değerlendirilmesi gereken risk alanlarıdır. Hiçbiri tek başına eleyici değildir; ancak her biri dosya aşamasında belge ve güncel veriyle test edilmelidir.
Müsaitlik verisi kaynak listeden alınmıştır; dokuz ünitenin tamamının satışta göründüğü bilgi görüşme öncesinde güncel liste ile teyit edilmelidir.
Birim fiyat bandı semt ortalamasının üzerindedir; özellikle 42 m² stüdyodaki ~€4.550/m² seviyesi küçük ünite primi içerir ve ikinci elde aynı primin korunacağı varsayılmamalıdır.
İkinci el likidite: Votanikos dönüşüm sürecindeki bir semttir; yeniden satış süresi yerleşik merkez semtlere göre daha uzun olabilir ve değer artışı tezi büyük ölçüde dönüşümün zamanında ilerlemesine bağlıdır.
Teslim durumu veri setinde "hazır" (2026 yapımı) olarak bildirilmiştir; iskân, enerji kimlik belgesi ve ortak alanların fiilî teslim durumu dosya aşamasında belge üzerinden doğrulanmalıdır.
Kira modeli uzun dönem esaslıdır; merkezî Atina'daki kısa dönem kiralama kısıtlamaları alternatif getiri senaryolarını sınırlar.
Golden Visa rotası ünite bazında teyide muhtaçtır; eşik ve belge seti hukuk bürosu doğrulaması olmadan kesinleşmiş sayılmamalıdır.
Sonuç
Futura Residence; merkez erişimi güçlü, teslime hazır ve A+ enerji sınıflı butik bir üründür. Dokuz üniteli ölçeği, güncel enerji standartları ve stüdyodan 3+1'e uzanan karması, yeni yapım kalitesine ve düşük işletme maliyetine öncelik veren alıcı profiline hitap eder.
Bununla birlikte fiyat bandı (~€3.845–4.546/m²) semt ortalamasının üzerindedir ve yatırım tezi önemli ölçüde Votanikos dönüşümünün zaman içinde fiyatlara yansıması varsayımına dayanır. Kira getirisi brüt %3–4 bandında muhafazakâr modellenmeli, Golden Visa uygunluğu ünite bazında dosya üzerinden teyit edilmelidir.
Değerlendirmemiz: doğru ünite seçimi ve gerçekçi fiyat müzakeresi ile, merkez Atina'da yeni yapım arayan alıcı için incelemeye değer bir dosyadır. Güncel müsaitlik ve nihai fiyat listesi görüşme öncesinde tarafımızdan doğrulanır.
Yorumlar