Elite Residence — A0198 Fizibilite Raporu
FİZİBİLİTE RAPORU · HALANDRİ · KUZEY ATİNA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Kuzey Atina'nın köklü semtlerinden Halandri'de yer alan Elite Residence projesindeki (A0198) tek müsait üniteyi veri odaklı bir çerçevede değerlendirir. Proje yeni tamamlanmış butik bir binadır; müsait konut, binanın 2. ve 3. seviyelerine yayılan 181 m² büyüklüğünde, 3+1 planlı B4 rezidansıdır ve liste fiyatı 740.000 Euro'dur.
Değerlendirme; konum ve ulaşım, ünite nitelikleri, metrekare bazlı fiyat analizi, muhafazakâr kira senaryoları ve risk başlıklarını kapsar. İlan Golden Visa etiketi taşıdığından, programın güncel eşik çerçevesi ayrı bir bölümde nötr biçimde özetlenmiştir; hiçbir bölüm uygunluk garantisi anlamına gelmez.
Rapordaki fiyat ve müsaitlik bilgileri geliştirici teyidine tabidir. Metrekare kıyasları kesin piyasa verisi değil, muhafazakâr band tahminlerimizdir; nihai karar öncesi ünite bazında güncel doğrulama önerilir.
Konum ve Ulaşım
Halandri, Kuzey Atina'nın en oturmuş konut semtlerinden biridir. Kafe, restoran, okul ve günlük yaşam olanaklarıyla canlı bir semt merkezini, olgun bir banliyönün sakin ve yeşil sokaklarıyla birleştirir. Semt, hem yerel son kullanıcı hem de uzun dönem kiracı tarafında istikrarlı talep gören bir profildedir.
Ulaşım tarafında Metro Hat 3, semti doğrudan Atina merkezine ve aktarmasız olarak uluslararası havalimanına bağlar. Attiki Odos çevre yolu ile Kifisias Bulvarı üzerindeki Marousi iş koridoru dakikalar mesafesindedir; The Mall Athens ve Golden Hall alışveriş merkezleri kısa sürüş uzaklığındadır.
Rapor politikamız gereği konum bilgisi semt düzeyinde verilmektedir; parsel ve bina konumu, görüşme aşamasında paylaşılır.
Proje ve Üniteler
Elite Residence, inşaatı tamamlanmış (2026 yapımı) ve teslime hazır durumda butik ölçekli bir binadır. Projede tek müsait konut bulunmaktadır: binanın 2. ve 3. seviyelerine yayılan, 181 m² büyüklüğünde, 3 yatak odalı ve 3 banyolu B4 rezidansı.
Bina düşük işletme maliyeti hedefiyle donatılmıştır: ısı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, net metering sistemli fotovoltaik paneller, güneş enerjili su ısıtıcısı, çift cam ve yüksek yalıtımlı doğramalar, akıllı ev altyapısı, çelik kapı ve alarm ön tesisatı. Feed'de ünite enerji sınıfı A olarak belirtilmiştir; sertifika detayının dosya üzerinde teyidi önerilir.
Ünite: B4 · 181 m² · 3+1 · 3 banyo · kat 2/3
Fiyat: 740.000 € · durum: müsait (geliştirici teyidine tabi)
Teslim: inşaat tamamlandı, 2026 yapımı, teslime hazır
Enerji: A sınıfı; ısı pompası + fotovoltaik + güneş enerjili su ısıtıcısı
Fiyat Analizi
Liste fiyatı 740.000 Euro ve net kullanım alanı 181 m² üzerinden birim fiyat yaklaşık 4.088 €/m² olarak hesaplanmaktadır. Tek üniteli bir arzda band oluşmadığı için analiz bu tek değer üzerinden yapılmıştır.
Halandri'de yeni yapı konutlar için muhafazakâr band tahminimiz kabaca 3.200–4.000 €/m² aralığındadır; mikro konuma ve bitiş kalitesine göre bu bandın üzeri de görülmektedir. Bu çerçevede B4'ün 4.088 €/m² birim fiyatı, bandımızın üst sınırında ya da hafif üzerindedir. Bunu açıkça belirtiyoruz: fiyat, semt ortalaması varsayımlarımıza göre primli bir seviyeye işaret etmektedir.
Primin gerekçesi olarak butik ölçek, dubleks kurgu, A enerji sınıfı ve hazır teslim sayılabilir; ancak bu unsurların ikinci elde aynı primi koruyacağı garanti edilemez. Karar öncesinde benzer yeni yapı 3+1 örnekleriyle güncel kıyas yapılmasını ve fiyatın bu kıyasla müzakere edilmesini öneririz.
Birim fiyat: 740.000 € ÷ 181 m² ≈ 4.088 €/m²
Semt yeni yapı band tahminimiz: ~3.200–4.000 €/m² (muhafazakâr)
Konumlanma: bandın üst sınırı / hafif üzeri — prim içerir
Kira Potansiyeli
Halandri, Marousi iş koridorunda çalışan profesyoneller ve okul odaklı aileler nedeniyle uzun dönem kiralamada istikrarlı talep gören bir semttir. 181 m² 3+1 formatı, kısa dönemden çok uzun dönem aile kiracısına hitap eder.
Brüt getiriyi %3–5 muhafazakâr bandında modelliyoruz: 740.000 € üzerinden %3 senaryosu yaklaşık 1.850 €/ay, %4 senaryosu yaklaşık 2.465 €/ay, %5 senaryosu yaklaşık 3.085 €/ay brüt kiraya karşılık gelir. Büyük metrekareli ünitelerde birim kira düştüğü için gerçekçi beklentimiz bandın alt yarısıdır; yeni yapı bir 3+1 için aylık kira tahmin bandımız 2.200–2.800 € civarındadır ve bu da kabaca %3,5–4,5 brüt getiriye denk gelir.
Bu rakamlar tahmindir, garanti edilen bir getiri yoktur. Aidat, sigorta, vergi, boşluk dönemleri ve yönetim maliyetleri net getiriyi brütün altına çeker.
%3 senaryosu: ~1.850 €/ay brüt
%4 senaryosu: ~2.465 €/ay brüt
%5 senaryosu: ~3.085 €/ay brüt
Gerçekçi beklenti: bandın alt yarısı (~%3,5–4,5 brüt)
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında geçerli yatırım eşiği, taşınmazın bulunduğu bölgeye ve seçilen rotaya göre belirlenir ve her ünite için dosya üzerinde ayrı ayrı teyit edilmesi gerekir. Yüksek talep gören bölgelerde standart alım için güncel çerçeve daha yüksek eşikler öngörmektedir.
250.000 Euro eşiği konum bazlı bir avantaj değildir: güncel mevzuata göre yalnızca konut dışı bir taşınmazın konuta dönüştürüldüğü kullanım değişikliği projelerinde veya tescilli bir binanın restorasyonunda geçerlidir. Bu nedenle herhangi bir proje için önceden "Golden Visa garantilidir" biçiminde bir iddia doğru olmaz; biz de böyle bir taahhütte bulunmuyoruz.
Bu ünite özelinde uygulanacak rota, geçerli eşik ve destekleyici belgeler, rezervasyon öncesinde dosya bazında birlikte teyit edilir. Golden Visa hedefi olan alıcılar için değerlendirmenin bu teyit adımıyla başlamasını öneririz.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Müsaitlik ve fiyat verisi feed kaynaklıdır ve geliştirici teyidine muhtaçtır; tek ünitelik arzda bu teyit özellikle kritiktir, zira ünite satıldığında projede alternatif kalmamaktadır. Rezervasyon öncesi güncel durum mutlaka doğrulanmalıdır.
Birim fiyatın semt bandımızın üst sınırında ya da üzerinde olması, ikinci el satışta fiyat esnekliğini sınırlayabilir. 740.000 Euro seviyesindeki büyük metrekareli aile dairelerinde alıcı havuzu daha dardır; ikinci el likidite, küçük ve orta ölçekli ünitelere göre daha yavaş işleyebilir.
İnşaat feed'e göre tamamlanmış ve teslime hazırdır; bu, teslim riskini önemli ölçüde azaltır. Yine de iskan/kullanım izni, enerji sertifikası (feed'de A sınıfı) ve bitiş kalitesinin yerinde ve dosya üzerinde doğrulanması gerekir. Golden Visa hedefi varsa rota ve eşik teyidi yapılmadan yatırım kararı bu varsayıma dayandırılmamalıdır.
Tek ünite: müsaitlik teyidi kritik, alternatif yok
Birim fiyat primi: ikinci elde marj ve likidite riski
Hazır teslim: iskan, enerji sertifikası ve bitişlerin yerinde doğrulanması
Golden Visa: rota + eşik dosya teyidi olmadan varsayım yapılmamalı
Sonuç
Elite Residence B4; köklü bir semtte, güçlü toplu taşıma ve karayolu bağlantılarına sahip, A enerji sınıfında ve teslime hazır bir 3+1 sunmaktadır. Konum kalitesi, düşük işletme maliyeti donanımı ve hazır teslim, dosyanın güçlü yanlarıdır.
Temel değerlendirme başlığı fiyattır: 4.088 €/m² birim fiyat, muhafazakâr semt bandımızın üst sınırında ya da hafif üzerindedir ve müzakerenin ana ekseni olmalıdır. Kira tarafında gerçekçi beklenti %3,5–4,5 brüt bandındadır; bu profil, kısa vadeli getiri arayışından çok kendi kullanımını veya uzun vadeli değer korumasını önceleyen alıcıya uygundur.
Golden Visa hedefi olan alıcılar için rota ve eşik teyidi ön koşuldur. Müsaitlik, fiyat ve belge doğrulamaları tamamlandığında dosya, Kuzey Atina'da hazır teslim arayan aile profili için değerlendirmeye değer bir seçenektir.
Yorumlar