Domus Residence — A0197 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · ACHARNES · ATTİKA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Atina havzasının kuzeybatısında yer alan Acharnes semtindeki Domus Residence projesinin (A0197) yatırım fizibilitesini veri odaklı biçimde değerlendirir. Projede tamamı zemin katta konumlanan üç daire bulunmaktadır: 75, 92 ve 120 m² olmak üzere 1+1 ve 2+1 planlarda, 240.000 € ile 260.000 € arasında fiyatlanmış üniteler.
Değerlendirmemiz geliştirici besleme verisindeki gerçek ünite fiyatları üzerinden metrekare birim fiyat analizine, semt kıyasına, muhafazakar kira modellemesine ve risk envanterine dayanır. İlan Golden Visa etiketi taşıdığından, program çerçevesi ayrı bir bölümde nötr biçimde ele alınmıştır; hiçbir ünite için rota, dosya teyidi olmadan varsayılmamalıdır.
Rapordaki tüm fiyat ve müsaitlik bilgileri rapor tarihindeki besleme verisini yansıtır ve geliştirici teyidine tabidir. Konum bilgisi kurum standardımız gereği semt ve ilçe düzeyinde verilmiştir.
Konum ve Ulaşım
Acharnes, Atina havzasının kuzeybatısında, Parnitha Dağı eteklerinde yer alan yerleşik bir konut ilçesidir. Bölge, Atina merkezine görece uzak konumunu güçlü karayolu ve raylı sistem bağlantılarıyla dengeler; fiyat düzeyi Attika ortalamasının altında seyreden, ağırlıklı olarak yerel ailelerin yaşadığı bir dokudur.
Projenin mikro-konumu günlük yaşam açısından pratiktir: temel ihtiyaç noktaları yürüme mesafesindedir ve banliyö tren istasyonu yaklaşık 620 m uzaklıktadır. Bu hat bölgeyi Atina merkezine ve havalimanı koridoruna bağlar. 1,5 km mesafedeki Attiki Odos otoyolu ise tüm Attika'ya araçla erişimi kolaylaştırır.
Eczane: 170 m · Spor salonu: 240 m
Banliyö tren istasyonu: 620 m
Attiki Odos otoyolu: 1,5 km
Devlet hastanesi: 2,9 km
Antonis Tritsis Parkı: 4,3 km
Yunan-Fransız Okulu: 5 km · Uluslararası okul: 7,5 km
Proje ve Üniteler
Domus Residence, temiz hatlar, geniş teraslar ve yapıya entegre yeşillendirme taşıyan çağdaş mimaride yeni yapım bir projedir. Daireler çelik giriş kapısı, ısı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, split klima, çift cam ve yüksek yalıtımlı enerji verimli alüminyum doğramalar, güvenlik alarmı ile teslim edilmektedir.
Besleme verisine göre satışta üç ünite bulunmaktadır ve üçü de zemin kattadır. Enerji sınıfı ile inşaat aşaması ve teslim tarihi besleme verisinde boş bırakılmıştır; bu iki başlık ünite bazında geliştiriciden yazılı teyit gerektirir ve değerlendirmemizde açık risk kalemi olarak işlenmiştir.
GF1 — zemin kat, 1+1, 75 m², 240.000 €, müsait
GF2 — zemin kat, 1+1, 92 m², 250.000 €, müsait
GF3 — zemin kat, 2+1, 120 m², 260.000 €, müsait
Fiyat Analizi
Besleme verisindeki gerçek ünite fiyatlarından hesaplanan birim fiyatlar belirgin bir yelpazeye yayılır: proje genelinde EUR/m² bandı yaklaşık 2.170 – 3.200 € aralığındadır ve ağırlıklı ortalama yaklaşık 2.610 €/m² düzeyindedir. Ünite küçüldükçe birim fiyat sertçe yükselmektedir; 75 m²'lik GF1'in birim fiyatı, 120 m²'lik GF3'ün yaklaşık yüzde 48 üzerindedir.
Semt kıyasında muhafazakar davranıyoruz: Acharnes'te yeni yapım konut için gözlemlediğimiz istenen-fiyat bandı tahminimiz kabaca 1.800 – 2.500 €/m² aralığındadır; ikinci el stok bunun belirgin altında işlem görür. Bu çerçevede GF3 bandımızın üst sınırına yakın, GF2 bandın üzerinde, GF1 ise semt ortalamasının belirgin biçimde üzerinde fiyatlanmıştır.
Açık ifade edelim: küçük ünitelerdeki bu birim fiyat primi, alıcı açısından bu raporun en önemli fiyat bulgusudur. Fiyatların üçünün de 240–260 bin € aralığında kümelenmesi ürün stratejisi olarak anlaşılır olsa da, m² bazında ödenen bedelin semt gerçeğiyle ünite ünite karşılaştırılması ve pazarlık payının bu veriyle masaya getirilmesi gerekir.
GF1 — 75 m² / 240.000 € → 3.200 €/m²
GF2 — 92 m² / 250.000 € → ~2.720 €/m²
GF3 — 120 m² / 260.000 € → ~2.170 €/m²
Proje bandı: ~2.170 – 3.200 €/m² · Ağırlıklı ortalama: ~2.610 €/m²
Acharnes yeni yapım tahmin bandımız: ~1.800 – 2.500 €/m²
Golden Visa Çerçevesi
İlan Golden Visa etiketi taşımaktadır; ancak program çerçevesini nötr biçimde ortaya koymak gerekir. Yürürlükteki mevzuata göre 250.000 € eşiği konum bazlı değildir: bu seviye yalnızca konut dışı bir mülkün konut kullanımına dönüştürülmesi veya tescilli bir binanın restorasyonu rotalarında geçerlidir. Attika bölgesinde standart konut yatırımı rotasının eşiği ise güncel mevzuatta bunun belirgin üzerindedir.
Bu nedenle ünite fiyatlarının 240–260 bin € aralığında olması, tek başına Golden Visa uygunluğu anlamına gelmez. Her ünite için hangi rotanın geçerli olduğu, tapu ve imar dosyası üzerinden avukat eşliğinde teyit edilmelidir; rezervasyon öncesinde rota ve destekleyici dosya teyidi kurum standardımızdır. Bu proje için de uygunluk, ancak bu dosya teyidi tamamlandığında ünite bazında netleşir.
Kira Potansiyeli
Acharnes'in kira tabanı, banliyö treni ve Attiki Odos bağlantıları sayesinde Atina merkezine ve havalimanı koridoruna işe gidiş-geliş yapan yerel aile ve çalışan profiline dayanır. Bu profil kısa dönemden çok uzun dönem kiralamaya işaret eder; bu büyüklükteki daireler tipik olarak istikrarlı, uzun süreli kiracı çeker.
Muhafazakar modelimizde brüt kira getirisini yüzde 3-5 bandında ele alıyoruz; bu projede semt kira düzeyleri veri alındığında gerçekçi beklentinin bandın alt yarısı, yani yaklaşık yüzde 3-4 olduğunu değerlendiriyoruz. Ünite bazında tablo eşit değildir: GF3, düşük birim fiyatı sayesinde banda en rahat oturan ünitedir; GF1'de ise ödenen m² primi, aynı kira düzeyinde efektif getiriyi bandın alt sınırına, hatta altına çekebilir.
Bu rakamlar modelleme varsayımıdır, taahhüt değildir; besleme verisinde herhangi bir kira garantisi yer almamaktadır. Zemin kat konumunun kiracı bulmada bir miktar iskonto yaratabileceği de hesaba katılmalıdır.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Rapor bir güven belgesidir; bu nedenle risk envanterini eksiltmeden veriyoruz. Aşağıdaki başlıkların her biri, rezervasyon öncesi ünite bazında yazılı teyit veya bilinçli kabul gerektirir.
Müsaitlik ve fiyat teyidi: Üç ünitenin müsaitliği ve fiyatları rapor tarihli besleme verisine dayanır; rezervasyon öncesi geliştirici teyidi şarttır.
İnşaat ve teslim riski: Besleme verisinde inşaat aşaması ve teslim tarihi boştur. Proje yeni yapım olarak sunulmaktadır; aşama, teslim takvimi ve ödeme planı yazılı teyit edilmeden takvim varsayımı yapılmamalıdır.
Enerji sınıfı belirsizliği: Enerji sınıfı besleme verisinde boştur; kira değeri ve ikinci el satışta önemli olan bu belge ünite bazında istenmeli.
Küçük ünite m² fiyat primi: GF1'in 3.200 €/m² düzeyi semt tahmin bandımızın belirgin üzerindedir; ikinci elde bu primin geri kazanılması garantili değildir.
Zemin kat ve likidite: Üç ünitenin tümü zemin kattadır. Zemin kat daireler ikinci el pazarda ve kiralamada tipik olarak iskontolu işlem görür; çıkış senaryosu buna göre kurulmalıdır.
İkinci el pazar derinliği: Acharnes'te ikinci el fiyat tabanı yeni yapım fiyatlarının belirgin altındadır; kısa vadeli çıkışta değer kaybı riski vardır.
Golden Visa rota belirsizliği: Fiyatların eşiğe yakın kümelenmesi uygunluk göstergesi değildir; rota, ünite bazında tapu ve imar dosyasıyla teyit edilmeden GV varsayımı yapılamaz.
Sonuç
Domus Residence, Acharnes'in erişilebilir fiyat tabanı ile güçlü ulaşım bağlantılarını (620 m'de banliyö treni, 1,5 km'de Attiki Odos) bir araya getiren, mutlak fiyatı düşük ve donanımı yeni yapım standardında bir projedir. Uzun vadeli, kira odaklı ve mutlak bütçesi sınırlı bir yatırımcı için değerlendirilebilir bir adaydır.
Bununla birlikte tablo ünite bazında eşit değildir: m² verimliliği ve birim fiyat dengesi açısından en savunulabilir ünite 2.170 €/m² düzeyindeki GF3'tür; GF1'in birim fiyat primi ise hem getiri hem çıkış senaryosunu zorlaştırır. Karar öncesinde inşaat aşaması, enerji sınıfı, müsaitlik ve — Golden Visa hedefleniyorsa — rota teyidi tamamlanmadan ilerlenmemesini öneriyoruz. Ekibimiz bu teyitleri geliştirici ve hukuk danışmanı nezdinde ünite bazında yürütür.
Yorumlar