Doiranis Rezidansları — A0196 Fizibilite Raporu
FİZİBİLİTE RAPORU · NİKAİA · PİRE
Bu rapor, Pire bölgesine bağlı Nikaia semtinde yer alan Doiranis Rezidansları (A0196) ilanının yatırım açısından değerlendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır. Değerlendirme; geliştirici veri akışındaki birim, fiyat ve metrekare bilgileri ile yayındaki ilan içeriğine dayanmaktadır. Amaç pazarlama değil, karar öncesi sakin bir durum tespitidir.
Proje, 2026 yılında tamamlanmış butik bir binada teslime hazır iki adet 1+1 daireden oluşmaktadır. Her iki daire de 63 m² büyüklüğünde olup fiyatlar 176.445 € ile 187.556 € arasındadır. Bu rapor tarihinde iki birimin de müsait göründüğünü, ancak müsaitlik verisinin geliştirici teyidine tabi olduğunu baştan belirtmek gerekir.
Aşağıdaki bölümlerde konum ve ulaşım, birim yapısı, metrekare birim fiyat analizi, kira potansiyeli ve risk başlıkları ayrı ayrı ele alınmaktadır. Tüm getiri modellemeleri muhafazakâr varsayımlarla yapılmıştır.
Konum ve Ulaşım
Nikaia, Atina kent dokusunun batı yakasında, Pire bölgesine bağlı yerleşik bir konut semtidir. Market, fırın, okul ve mahalle meydanlarıyla günlük yaşamın yürüme mesafesinde çözüldüğü, erişilebilir fiyatlı bir doku sunar. Semt, lüks segmentten çok yerel yaşam ve pratik kiralama profiline hitap eder.
Ulaşım tarafında en güçlü unsur Metro Hattı 3'ün Nikaia istasyonudur; istasyon kısa bir sürüş mesafesinde olup Atina merkezine ve havalimanı hattına doğrudan bağlantı sağlar. Pire Limanı yaklaşık 4 km, Faliro sahil şeridi yaklaşık 5 km uzaklıktadır; Atina Uluslararası Havalimanı'na araçla yaklaşık 40 dakikada ulaşılır. Konum bilgisi bu raporda semt ve ilçe düzeyinde verilmektedir; kesin adres, görüşme aşamasında paylaşılır.
Proje ve Üniteler
Doiranis, 2026 yılında tamamlanmış butik bir konut binasıdır ve veri akışına göre yapı teslime hazır durumdadır. İlanda iki adet 1+1 daire yer almaktadır; her ikisi de 63 m² büyüklüğünde, ayrı yatak odalı, tam banyolu ve pratik planlıdır.
Birim bazında durum şu şekildedir: A2 birinci katta olup 187.556 €, SG2 ara katta olup 176.445 € olarak fiyatlanmıştır. İki birim de rapor tarihinde müsait görünmektedir. Binada veri akışında listelenmiş ortak olanak (havuz, otopark vb.) bulunmamaktadır; enerji kimlik belgesi bilgisi henüz teyit edilmemiştir ve dosya aşamasında istenmelidir.
A2 — 1. kat, 1+1, 63 m², 187.556 € (2.977 €/m²)
SG2 — ara kat, 1+1, 63 m², 176.445 € (2.801 €/m²)
Yapı durumu: tamamlandı (2026), teslime hazır
Listelenmiş ortak olanak yok; enerji sınıfı teyit bekliyor
Fiyat Analizi
Veri akışındaki gerçek birim fiyatlarına göre metrekare bazında bant 2.801–2.977 €/m² aralığındadır (SG2: 176.445 € / 63 m²; A2: 187.556 € / 63 m²). İki birim aynı büyüklükte olduğundan aradaki fark, kat konumunun fiyatlamasıdır; ara kattaki SG2, birinci kattaki A2'ye göre yaklaşık %6 daha uygundur.
Semt kıyası muhafazakâr yapılmalıdır. Nikaia'nın genel konut stoğu ağırlıklı olarak eski yapılardan oluşur ve bölgedeki genel fiyat ortalamasına ilişkin bandımız bu seviyenin belirgin altındadır; 2.800–2.980 €/m² bandı, semtin genel ortalamasının üstünde, yeni yapı segmenti için ise makul kabul edilebilecek bir aralıktadır. Bu, küçük ünitelerde sık görülen birim fiyat primidir ve açıkça not edilmelidir: alıcı burada semt ortalamasını değil, yeni ve teslime hazır yapı primini ödemektedir.
Toplam bilet büyüklüğü (176–188 bin €) Atina pazarına giriş için erişilebilir bir seviyededir. Ancak yeniden satışta muhtemel alıcı kitlesi yine yerel kullanıcı ve küçük yatırımcı olacağından, çıkış fiyatlamasının semt gerçeğine bağlı kalacağı varsayılmalıdır; yeni yapı priminin ikinci elde aynı oranda korunacağı garanti edilemez.
Kira Potansiyeli
Nikaia, metro bağlantısı ve erişilebilir kira seviyeleri sayesinde istikrarlı bir uzun dönem kiracı profiline sahiptir; 1+1 daireler bu semtte en likit kiralama formatıdır. İlanda herhangi bir kira garantisi bulunmamaktadır ve bu rapor da garanti varsaymamaktadır.
Muhafazakâr modelde brüt kira getirisi %3–5 bandında ele alınmalıdır. SG2 (176.445 €) için bu bant yıllık yaklaşık 5.300–8.800 €, aylık yaklaşık 440–735 € kiraya karşılık gelir; A2 (187.556 €) için yıllık yaklaşık 5.600–9.400 €, aylık yaklaşık 470–780 € aralığıdır. Bandın orta noktası (%4 civarı) planlama için daha gerçekçi bir çapa kabul edilebilir.
Net getiri; ortak gider, sigorta, mülk vergisi (ENFIA), yönetim ücreti ve boşluk dönemleri düşüldükten sonra brütün belirgin altında kalır. Kısa dönem kiralama senaryosu bu konum profili için ana senaryo olarak modellenmemiştir.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Hiçbir gayrimenkul yatırımı risksiz değildir; bu ilan için öne çıkan başlıklar aşağıdadır. Yapı tamamlanmış olduğundan inşaat/teslim riski görece düşüktür; yine de tapu, iskân ve enerji kimlik belgesi dahil evrak setinin dosya aşamasında eksiksiz doğrulanması şarttır.
En belirgin fiyat riski, küçük ünitelerdeki m² primidir: 2.800–2.980 €/m² bandı semtin genel ortalamasının üstündedir ve ikinci el satışta bu primin tamamen korunmama ihtimali vardır. Nikaia ikinci el piyasası likit ancak fiyat-hassas bir pazardır; hızlı çıkış senaryosunda pazarlık payı bütçelenmelidir.
Müsaitlik ve fiyat verisi geliştirici teyidine tabidir; iki birim her an satılmış olabilir.
M² fiyat bandı (2.800–2.980 €/m²) semt genel ortalamasının üstündedir; küçük ünite primi ikinci elde erimeye açıktır.
İkinci el likidite: alıcı kitlesi yerel ve fiyat-hassastır; hızlı satışta iskonto gerekebilir.
Enerji sınıfı ve evrak seti henüz teyitsizdir; dosya aşamasında doğrulanmalıdır.
Binada listelenmiş ortak olanak yoktur; kiralama rekabetinde fiyat ana koz olacaktır.
Kira modeli %3–5 brüt banttır; net getiri giderler sonrası belirgin düşer, garanti yoktur.
Sonuç
Doiranis (A0196), Atina pazarına düşük bilet büyüklüğüyle giriş arayan ve uzun dönem kiralamayı hedefleyen yatırımcı için değerlendirilebilir bir dosyadır. Güçlü yönleri teslime hazır yeni yapı, metro bağlantılı yerleşik semt ve 176–188 bin € seviyesindeki erişilebilir toplam maliyettir.
Karar öncesi iki nokta netleştirilmelidir: birincisi, m² fiyatının semt ortalamasının üstünde olduğu bilinerek pazarlık ve çıkış planı buna göre kurulmalı; ikincisi, müsaitlik, enerji sınıfı ve evrak seti geliştirici tarafından yazılı teyit edilmelidir. Bu şartlarla, muhafazakâr %3–5 brüt kira bandında çalışan, spekülatif olmayan bir uzun vade profili çizilebilir. Nihai değerlendirme için birim bazında güncel teyit alınarak ilerlenmesini öneririz.
Yorumlar