Cosmos Residence — A0195 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · PİRE · ATTİKA · GOLDEN VISA
Bu rapor, Attika bölgesinin liman kenti Pire'de yer alan Cosmos Residence (A0195) projesinin yatırım fizibilitesini değerlendirmektedir. Beş üniteli butik yapı; A enerji sınıfı, ısı pompası, akıllı ev altyapısı ve net metering sistemli fotovoltaik panellerle inşa edilmektedir. İnşaat ince iş aşamasındadır ve teslim 2027 için planlanmıştır.
Güncel listede beş ünitenin tamamı müsait görünmektedir; fiyatlar 208.035 € ile 262.753 € arasındadır. Gerçek ünite fiyatlarından hesapladığımız birim fiyat bandı yaklaşık 3.516–3.764 €/m² düzeyindedir. Rapor; konumu, fiyat yapısını, kira potansiyelini ve riskleri veri odaklı biçimde ele almakta, Golden Visa çerçevesini mevzuat temelinde nötr olarak özetlemektedir.
Değerlendirme, geliştirici veri akışındaki anlık müsaitlik ve fiyat bilgisine dayanır. Nihai karar öncesinde ünite bazında güncel teyit esastır; bu rapor bir pazarlama metni değil, karar destek belgesidir.
Konum ve Ulaşım
Proje, Pire'nin yerleşik bir konut mahallesinde, semt düzeyinde konumlanmaktadır. Pire, Atina metropol alanının ana liman kentidir; limana, marina bölgesine ve günlük yaşam olanaklarına — okullar, pazarlar, kafeler — yürüme veya kısa sürüş mesafesindedir.
Ulaşım tarafında Metro Hattı 3, Pire'yi Atina merkezine ve aktarma ile havalimanına bağlar; sahil tramvayı ve banliyö treni Atina Rivierası ve geniş metropol alanına ek bağlantılar sunar. Bu çok modlu erişim, hem oturum hem kiralama senaryosunda konumun ana taşıyıcısıdır.
Pire son yıllarda liman yatırımları ve metro bağlantısının tamamlanmasıyla dönüşüm sürecindedir. Bu dönüşüm kiracı havuzunu genişletmekle birlikte, semtin sokak bazında heterojen bir doku taşıdığı ve mikro-konumun değerleme üzerinde belirleyici olduğu unutulmamalıdır.
Proje ve Üniteler
Cosmos Residence, 59–72 m² arasında beş daireden oluşan butik ölçekli bir yeni yapıdır; dört ünite 1+1, bir ünite 2+1 plandadır. Bina A enerji sınıfında inşa edilmekte olup ısı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, net metering sistemli fotovoltaik paneller, güneş enerjili su ısıtıcı, çift cam ve yüksek yalıtımlı alüminyum doğramalar standarttır.
Dairelerde akıllı ev paketi, çelik giriş kapısı, alarm ön tesisatı, split klima ve LED aydınlatma bulunur. İnşaat ince iş aşamasındadır; teslim 2027 için planlanmıştır. Güncel ünite listesi aşağıdaki gibidir; müsaitlik anlık değişebilir.
A1 — 1+1, 59 m², 1/2. kat: 208.035 € (≈3.526 €/m²)
A2 — 1+1, 66 m², 1/2. kat: 232.078 € (≈3.516 €/m²)
B1 — 2+1, 72 m², 1/2. kat: 262.753 € (≈3.649 €/m²)
C1 — 1+1, 59 m², 3/4. kat: 222.102 € (≈3.764 €/m²)
C2 — 1+1, 66 m², 3/4. kat: 247.672 € (≈3.753 €/m²)
Fiyat Analizi
Gerçek liste fiyatlarından hesaplanan birim fiyat bandı 3.516–3.764 €/m²'dir; beş ünitenin ağırlıklı ortalaması yaklaşık 3.642 €/m² düzeyindedir. Üst katlardaki (3/4) üniteler, aynı plandaki alt kat muadillerine göre yaklaşık %6-7 birim fiyat primi taşımaktadır.
Semt kıyasını muhafazakâr tutuyoruz: Pire'de yeni yapı, A enerji sınıfı projelerde gözlemlediğimiz genel band yaklaşık 2.800–3.800 €/m² aralığındadır; ikinci el ve eski stok bunun belirgin altında işlem görür. Cosmos Residence bu yeni yapı bandının üst yarısında, hatta üst çeyreğine yakın konumlanmaktadır.
Açık olalım: özellikle 59 m²'lik dairelerde 3.750 €/m²'yi aşan birim fiyat, bandımıza göre semt ortalamasının belirgin üstündedir. Bu, küçük ünitelerde sık görülen bir yapıdır — düşük toplam giriş fiyatı, yüksek birim maliyetle birlikte gelir — ve ikinci el satışta aynı primin geri kazanılacağının garantisi yoktur. Fiyatın savunusu konum, enerji standardı ve butik ölçek üzerinden yapılmalı; alıcı bu primi bilerek karar vermelidir.
Kira Potansiyeli
Kira getirisini muhafazakâr bir bantta, %3-5 brüt aralığında modelliyoruz; baz senaryomuz %3,5-4 civarıdır. Örnek olarak 208.035 € fiyatlı 59 m²'lik A1 dairesinde %3 brüt getiri aylık yaklaşık 520 €, %5 ise yaklaşık 865 € kiraya karşılık gelir; Pire'deki güncel 1+1 kira seviyeleri dikkate alındığında bandın orta-alt bölümü daha gerçekçidir.
Kiracı havuzunu liman ekonomisi çalışanları, genç profesyoneller ve üniversite çevresi besler; metro bağlantısı Atina merkezinde çalışanlar için de kiralamayı mümkün kılar. A enerji sınıfı ve fotovoltaik altyapı, düşük işletme maliyeti üzerinden kiralanabilirliği destekleyen somut bir farklılaştırıcıdır.
İki kayıt düşülmelidir: getiri rakamları modelleme olup garanti değildir ve teslim 2027'de planlandığından kira geliri ancak teslim sonrası başlar. Kısa dönem kiralama senaryosu ayrıca güncel ruhsat ve vergi mevzuatının teyidini gerektirir.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında yatırım eşiği bölgeye ve seçilen rotaya göre belirlenir. Güncel mevzuatta Attika bölgesinde standart konut alımı rotası 800.000 € eşiğine tabidir. 250.000 € seviyesi konum bazlı bir eşik değildir; yalnızca ticari kullanımdan konuta dönüştürülen mülklerde veya tescilli (korunan) binaların restorasyonunda geçerlidir.
Bu projedeki fiyat bandı (208.035–262.753 €) tek başına Golden Visa uygunluğu anlamına gelmez. Herhangi bir ünitenin GV kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceği; izlenecek rotanın, mülkün geçmiş kullanım ve tapu dosyasının ve güncel mevzuatın ünite bazında teyidine bağlıdır. Rezervasyon öncesi bu dosya teyidi yapılmadan GV varsayımıyla hareket edilmemelidir.
Mevzuat değişebilir; eşikler ve rota koşulları geçmişte güncellenmiştir ve yeniden güncellenebilir. Bu bölüm bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Aşağıdaki başlıklar, karar öncesinde bilinçli olarak tartılması gereken gerçek risklerdir. Hiçbiri tek başına eleyici olmayabilir; ancak birlikte değerlendirilmelidir.
Veri teyidi: Müsaitlik ve fiyat bilgisi geliştirici veri akışından alınmıştır; liste anlık değişebilir ve her ünite için güncel teyit şarttır.
Teslim/inşaat riski: İnşaat ince iş aşamasında olsa da teslim hedefi 2027'dir; gecikme olasılığı ve kira gelirinin teslime bağlı olması nakit akışı planına işlenmelidir.
Küçük ünite m² primi: 59 m² dairelerde birim fiyat bandımıza göre semt ortalamasının belirgin üstündedir; ikinci el satışta bu primin erimesi riski vardır.
İkinci el likidite: Pire'de alıcı havuzu ağırlıkla yerel ölçektedir; çıkış süresi merkezi Atina semtlerine göre uzayabilir.
Golden Visa mevzuat riski: Eşikler ve rota koşulları değişebilir; ünite bazında dosya teyidi yapılmadan GV varsayımıyla işlem yapılmamalıdır.
Mikro-konum: Pire sokak bazında heterojendir; yerinde görüş veya güncel bölge incelemesi olmadan değerleme genellemesi yapılmamalıdır.
Sonuç
Cosmos Residence; enerji verimli, butik ölçekli ve teslimi görünür ufukta olan bir Pire projesidir. Güçlü yönleri A enerji sınıfı donanım, metro bağlantılı konum ve 208.035 €'dan başlayan erişilebilir toplam giriş fiyatıdır. Buna karşılık birim fiyat bandı (3.516–3.764 €/m²) semtin yeni yapı segmentinin üst yarısındadır ve özellikle küçük ünitelerde belirgin bir m² primi içerir.
Uygun yatırımcı profili: toplam bütçesi sınırlı, kira getirisi odaklı, 2027 teslimini bekleyebilecek ve fiyat primini konum-kalite denklemi üzerinden bilinçli kabul eden alıcıdır. Golden Visa amacıyla ilgilenenler için rota ve ünite bazında dosya teyidi ön şarttır; teyit tamamlanmadan GV varsayımıyla karar verilmemelidir. Ünite müsaitliği ve güncel fiyat listesi için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
Yorumlar