Avra Residence — A0194 Fizibilite Raporu
- M. Sami Akbeniz
- 2 gün önce
- 4 dakikada okunur
FİZİBİLİTE RAPORU · KERATSİNİ · PİRE · GOLDEN VISA
Bu rapor, Pire'nin batı yakasındaki Keratsini semtinde yer alan Avra Residence (A0194) projesinin yatırım açısından güçlü ve zayıf yönlerini veri temelinde ele alır. Proje, üst katlardaki iki dubleks dahil dört adet 3+1 daireden oluşan butik bir yeni yapıdır; inşaat ince işçilik aşamasındadır ve teslim 2027 olarak planlanmıştır.
Değerlendirmenin omurgasını güncel ünite fiyatlarından hesapladığımız metrekare birim fiyat bandı, semt kıyası, muhafazakâr kira getirisi modeli ve risk envanteri oluşturur. Fiyat listesine göre daireler 388.559 € ile 542.120 € arasındadır; bu seviyenin Keratsini genel bandına göre nerede durduğunu açıkça ortaya koyuyoruz.
Rapor bir pazarlama metni değil, karar destek belgesidir. Tüm müsaitlik ve fiyat bilgileri geliştirici teyidine tabidir; Golden Visa değerlendirmesi ise rota ve ünite bazında dosya teyidi gerektirir.
Konum ve Ulaşım
Keratsini, Pire merkezinin hemen batısında, büyük Atina kent dokusu içinde köklü bir yerleşim bölgesidir. Yunanistan'ın en büyük limanı olan Pire Limanı yaklaşık 3 km, metro ve banliyö tren bağlantılarının bulunduğu Pire merkezi yaklaşık 4 km mesafededir.
Atina şehir merkezi yaklaşık 12 km, Atina Uluslararası Havalimanı ise yaklaşık 45 km uzaklıktadır. Bölge yoğun bir otobüs ağıyla hizmet alır; raylı sisteme doğrudan yürüme mesafesi yerine aktarmalı erişim öngörülmelidir.
Batı Pire sahil hattında süren kentsel dönüşüm, orta vadede bölgedeki kaliteli yeni konut talebini destekleyen ana dinamiktir. Bununla birlikte Keratsini'nin ağırlıklı karakteri hâlâ orta gelirli, yerleşik bir konut dokusudur; konum değerlendirmesi bu gerçeklik üzerine kurulmalıdır.
Proje ve Üniteler
Avra Residence, dört daireden oluşan küçük ölçekli bir apartman projesidir. Tüm daireler 3+1 plandadır; iki adet 101 m² kat dairesinin yanında 128 m² ve 163 m² olmak üzere iki üst kat dubleksi bulunur. İlan verisine göre dört ünitenin tamamı müsait görünmektedir.
Bina A enerji sınıfında inşa edilmektedir. Isı pompası ile bağımsız ısıtma-soğutma, Net Metering düzenli fotovoltaik paneller, güneş enerjili su ısıtıcısı, çift camlı enerji verimli alüminyum doğramalar, akıllı ev altyapısı, çelik kapı ve alarm ön tesisatı standart donanımdadır.
İnşaat ince işçilik aşamasındadır; teslim 2027 olarak açıklanmıştır. 101 m² dairelerin tek banyolu olduğu, iki banyonun yalnızca dubleks ünitelerde bulunduğu not edilmelidir.
Daire A — 101 m², 3+1, 1 banyo, 388.559 € (≈3.847 €/m²)
Daire B — 101 m², 3+1, 1 banyo, 403.196 € (≈3.992 €/m²)
Daire E — 163 m² dubleks, 3+1, 2 banyo, 542.120 € (≈3.326 €/m²)
Daire F — 128 m² dubleks, 3+1, 2 banyo, 507.788 € (≈3.967 €/m²)
Fiyat Analizi
Güncel fiyat listesine göre projenin birim fiyat bandı yaklaşık 3.300–4.000 €/m² aralığındadır. En verimli birim fiyat, 163 m²'lik E dubleksinde (≈3.326 €/m²) ortaya çıkarken, 101 m²'lik kat daireleri ve 128 m²'lik F dubleksi ≈3.850–4.000 €/m² seviyesindedir.
Kıyas için muhafazakâr tahmin bandımız şudur: Keratsini genelinde ikinci el konutlarda 1.500–2.200 €/m², kaliteli yeni yapılarda ise 2.500–3.200 €/m² civarı. Bu çerçevede Avra Residence'ın fiyat bandı, semtin yeni yapı ortalamasının da belirgin biçimde üzerindedir; alıcı burada A enerji sınıfı, dubleks planlar ve butik ölçek için açık bir prim ödemektedir.
Bu primin ikinci el piyasada kısa vadede aynen karşılık bulacağı varsayılmamalıdır. Özellikle ≈4.000 €/m² seviyesindeki üniteler için pazarlık payı ve fiyat teyidi, değerlendirmenin zorunlu parçasıdır; rakamlar geliştirici teyidine tabidir.
Golden Visa Çerçevesi
Yunanistan Golden Visa programında uygulanacak yatırım eşiği konuma ve seçilen yatırım rotasına göre belirlenir; ünite bazında dosya teyidi yapılmadan kesin bir uygunluk hükmü verilemez. 250.000 € eşiği konum bazlı bir indirim değildir: yürürlükteki mevzuata göre yalnızca konut dışı bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi veya tescilli bir binanın restorasyonu rotalarında geçerlidir.
Attika genelinde standart satın alma rotası için geçerli eşik seviyeleri bu projedeki tekil daire fiyatlarının üzerinde seyredebilir; dolayısıyla hangi rotanın, hangi ünite veya kombinasyon için uygulanabilir olduğu ancak tapu ve imar dosyası üzerinden doğrulanabilir. Rezervasyon öncesinde her ünite için rota ve destekleyici dosya teyidi standart sürecimizdir.
Bu rapor hiçbir ünite için Golden Visa garantisi vermez; ikamet izni değerlendirmesi hukuki danışman incelemesiyle birlikte yürütülmelidir.
Kira Potansiyeli
Keratsini'de uzun dönem kiralamada ana talep tabanı yerel ailelerden ve Pire'de çalışan profesyonellerden gelir. A enerji sınıfı yeni yapı bir 3+1 için muhafazakâr kira tahmin bandımız, büyüklüğe göre aylık 900–1.400 € aralığındadır.
Bu segment için genel muhafazakâr planlama bandı brüt %3–5'tir; ancak Avra Residence'ın fiyat seviyesinde model, bandın alt sınırına yaslanmaktadır. Örnek: Daire A'da (388.559 €) 950–1.150 €/ay kira varsayımı brüt %2,9–3,6'ya, E dubleksinde (542.120 €) 1.300–1.500 €/ay varsayımı brüt %2,9–3,3'e karşılık gelir.
Bu nedenle projeye kira getirisi odaklı değil, değer artışı ve kullanım odaklı yaklaşılması daha gerçekçidir. Vergi, aidat, boşluk dönemi ve yönetim maliyetleri düşüldüğünde net getiri brüt rakamların altında kalır; hiçbir getiri seviyesi garanti edilmez.
Riskler ve Dikkat Noktaları
Birinci risk fiyat primidir: ≈3.300–4.000 €/m² bandı, Keratsini'nin yeni yapı ortalama bandımızın üzerindedir. Bu prim, ikinci el satış senaryosunda likiditeyi yavaşlatabilir ve fiyat esnekliğini sınırlayabilir; çıkış ufku orta-uzun vade olarak planlanmalıdır.
İkinci risk teslim ve inşaat sürecidir. Proje ince işçilik aşamasında olsa da teslim 2027'dir; takvim kayması, teknik şartname sapmaları ve ödeme planı koşulları sözleşme aşamasında yazılı güvencelere bağlanmalıdır.
Üçüncü başlık veri teyididir: dört ünitenin tamamının müsait görünmesi ve liste fiyatları anlık feed verisidir, geliştirici teyidi olmadan kesin kabul edilmemelidir. Ayrıca 101 m² dairelerin tek banyolu olması, 3+1 kullanım senaryosunda hem aile alıcısı hem kiracı tarafında bir tercih kısıtı yaratabilir.
Sonuç
Avra Residence, Keratsini ölçeğinde nadir bulunan A enerji sınıfı, butik ve tamamı 3+1 plandan oluşan bir yeni yapı teklifidir. Batı Pire sahil dönüşümü orta vadeli değer hikâyesini destekler; ürün kalitesi semt ortalamasının üzerindedir.
Buna karşılık fiyatlama da semt bandının belirgin üzerindedir ve kira getirisi modeli muhafazakâr bandın alt sınırında kalmaktadır. Bu nedenle proje, kısa vadeli getiri arayan yatırımcıdan çok, kaliteli yeni yapıda uzun vadeli konumlanmak isteyen ve fiyat teyidi ile pazarlık sürecini titizlikle yürütecek alıcılar için anlamlıdır.
Değerlendirmede en dengeli birim fiyat 163 m²'lik E dubleksinde görünmektedir. İlerlemeden önce güncel müsaitlik, kesin fiyat, teslim takvimi ve — Golden Visa hedefi varsa — rota ve dosya teyidi tamamlanmalıdır.
Yorumlar